Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Рассматриваем квартиру по переуступке

Дано:

Рассматриваем квартиру по переуступке в объекте по 214-ФЗ, оформление документов через застройщика. Регистрация происходит длительное время, продавец не готов ждать. Цена привлекательная, но рискованно ли это с точки зрения признания сделки недействительной?

Найти:

Можно ли предусмотреть все риски и согласиться на покупку по переуступке от физического лица с выплатой денег после получения расписки о подаче документов в Росреестр, но до регистрации этого договора?

Решение комментирует: Юристконсульт "Разумной недвижимости"

При сделках с недвижимостью риски присутствуют всегда, особенно при приобретении квартиры в строящихся домах. Уменьшить риски – реально, зная, на что нужно обратить внимание при проведении сделок.

Существует два вида рисков при уступке прав требования. Первые относятся к рискам строительства самого объекта и договора долевого участия - ДДУ (банкротство застройщика, приостановка строительства, не передача квартиры, признание ДДУ недействительным). Вторые – риски связанные непосредственно с переуступкой права требования (ДДУ не зарегистрирован, договор не полностью оплачен, право требования находится в залоге у банка). 

От таких рисков, как банкротство застройщика совсем уйти невозможно. Нужно приобретать квартиру у тех застройщиков, которые имеют опыт в строительстве, у которых есть построенные объекты, лучше, чтобы Ваш дом был не последним из строящихся объектов (то есть у застройщика строились еще дома с более поздними сроками сдачи их в эксплуатацию). Конечно, если застройщик действует в рамках 214-ФЗ, то при приобретении квартиры гражданин более защищен по сравнению с другими схемами покупки жилья на первичном рынке. В этом случае ДДУ должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Конечно, если есть возможность приобрести квартиру у застройщика, то это лучший вариант. Но на практике достаточно много квартир продается «по уступке».

Учитывая, что 214-ФЗ содержит нормы об уступки прав по ДДУ, то для уменьшения рисков необходимо обратить внимание на следующие моменты.

1. При переуступке по ДДУ Вы получаете право требовать в дальнейшем передачи Вам квартиры застройщиком. Как было указано выше, ДДУ, а также все дополнительные соглашения к нему (в том числе договор уступки прав по нему) регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что дает дополнительные гарантии, предостерегая от двойных продаж квартиры, а также от каких-либо иных махинаций в отношении прав на строящуюся квартиру. Лучше всего непосредственно перед сделкой заказать выписку из ЕГРП на земельный участок, на котором расположен строящийся объект, и проверить наличие прав продавца.

2. Полная оплата по ДДУ дольщиком, реализующим квартиру, а также согласие застройщика на уступку права требования. Как правило, застройщики включают в ДДУ условие о необходимости их уведомления о состоявшейся уступке, при этом большинство застройщиков требует получить их согласие на уступку прав. Кроме того, если ДДУ оплачен продавцом не полностью, то в соответствии с действующим законодательством одновременно происходит перевод долга – о чем должно быть указано в договоре уступки (в противном случае, можно лишиться права требования на квартиру). Для дополнительной подстраховки лучше получить согласие застройщика на проведение уступки права, даже если по условиям ДДУ это не обязательно. Также дольщик, который хочет уступить свои права, может запросить у застройщика и предоставить Вам акт сверки расчетов по ДДУ. После состоявшейся переуступки прав необходимо уведомить застройщика об этом (у Вас должны остаться доказательства уведомления).

3. В договоре уступки права необходимо указать предмет уступки (т.е. недвижимость, ее адрес, метраж, количество комнат и т.п.) и цену, за которую передаются права требования на этот предмет уступки. Следует обратить внимание на те документы, на основании которых дольщик имеет право на объект (ДДУ, дополнительные соглашения к нему), а также срокам передачи объекта, указанным в ДДУ, отсутствию прав требования третьих лиц на данный объект. Проверка этих документов особенно важна, так как с одной стороны они являются основаниями для передачи прав, с другой – Вы становитесь стороной по ДДУ и все его условия распространяются на Вас.

Обратить особое внимание нужно также на то, не заложены ли права требования дольщика в банке (т.е. не приобреталось ли жилье по ипотеке). Если дольщик брал на приобретение квартиры кредит, то в пакете документов должно быть согласие банка на заключение договора уступки права требования и перевод долга либо документ, свидетельствующий о том, что кредит полностью выплачен и права требования на жилье не обременены залогом.

При подписании договора уступки права требования нужно не забыть проверить паспорт дольщика (он может быть просроченным).

4. Один из самых важных вопросов – вопрос оплаты по договору уступки права требования. По общему правилу (как при продаже жилья на вторичном рынке) передача всей суммы денежных средств происходит после регистрации договора уступки права требования с использованием банковской ячейки. То есть Вы совместно закладываете сумму в банковскую ячейку до подписания договора уступки с условием, что первоначальный дольщик получает самостоятельный доступ к банковской ячейке после регистрации договора уступки.  Учитывая, что первоначальный дольщик не хочет ждать проведения регистрационных действий, то может возникнуть ситуация при которой документы будут поданы на регистрацию, деньги по переуступке будут выплачены, а первоначальный дольщик направит в регистрационный орган заявление о возврате документов с регистрации без регистрации уступки права требования. Теоретически такое может произойти. На практике эту ситуацию нужно будет решать в судебном порядке.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

«63. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом». То есть нужно будет подать иск с просьбой к суду вынести решение о регистрации договора уступки права требования. К сожалению, когда деньги выплачены, а договор уступки права требования еще не зарегистрирован подстраховаться сложно.

Кроме того, необходимо взять расписку у переуступающего дольщика о получении им всей суммы в счет оплаты уступки, указать в договоре уступки о состоявшейся выплате до регистрации договора уступки, суммы в расписке и в договоре должны быть одинаковыми и именно теми, за которые Вы приобретаете квартиру. На регистрацию должен быть сдан полный пакет документов, чтобы у регистрирующего органа не возникло необходимости приостанавливать регистрацию, а уж тем более отказать Вам в регистрации.

Кассационное определение Верховного суда Удмуртской республики от 26.07.2010 по делу № 33-2447/2010: «Указанный договор N от 15 марта 2007 года долевого участия в строительстве многоквартирного дома был зарегистрирован в Управлении ФРС по Удмуртской Республике от 5 декабря 2007 года (номер регистрации: <...).

Согласно пункту 3.2 договора N <...> от 15 марта 2007 года ответчик обязался уплатить цену договора, установленную в пункте 3.2 договора в размере 837900 руб. 00 коп.

Согласно пункту 4.4 договора N <...> от 15 марта 2009 года ответчик обязался уплатить цену договора, установленную в пункте 3.2 договора, в срок до второго квартала 2007 года.

Вместе с тем ответчик обязательств по оплате цены договора перед ЗАО "Л" не исполнил. Иными словами, ответчик, являясь первоначальным дольщиком, по договору долевого участия в строительстве оплату застройщику не произвел.

Поскольку первоначальный дольщик (ответчик) обязательство перед застройщиком (ЗАО "Л") по оплате цены договора не исполнил, перевод на нового участника долевого строительства (на истца) права требования по договору долевого участия в строительстве одновременным переводом на истца долга в порядке, установленном ГК РФ, не производился и не оформлялся, сделка-договор от 1 сентября 2008 года N <...> уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома N <...> от 15 марта 2007 года между истцом и ответчиком является недействительной ничтожной сделкой, так как не соответствует части 1 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 168, 388 ГК РФ.

Сделка-договор от 1 сентября 2008 года N <...> уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома N <...> от 15 марта 2007 года между истцом и ответчиком является недействительной ничтожной сделкой, то есть сделкой, не влекущей юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При этом данная сделка является недействительной с момента ее совершения.

Последствием недействительности указанной сделки является взыскание с ответчика в пользу истца полученной ответчиком от истца по данной недействительной ничтожной сделке суммы денежных средств в размере 1 100 000 руб. 00 коп. - возврат исполненного по недействительной сделке. Учитывая недействительность ничтожной сделки между истцом и ответчиком, ответчик должен уплатить (возвратить) истцу неосновательно приобретенные за счет истца, без установленных сделкой оснований денежные средства в сумме 1 100 000 руб. 00 коп. В связи с тем, что сделка между истцом и ответчиком является недействительной ничтожной сделкой и в силу части 1 статьи 167 ГК РФ является недействительной с момента ее совершения, в силу части 2 статьи 1107 ГК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ.»

Кассационное определение Волгоградского областного суда от 20.120.2011 по делу № 33-13489/2011:

«К.Е., В. обратились в суд с иском к ООО "Транс-Авто", ООО "Волгоградская проектно строительная компания" о возложении обязанности зарегистрировать договор цессии.

В обоснование указали, что 13 сентября 2007 года между ними и ООО "Транс-Авто" заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома N квартала N по N По данному договору они оплатили рублей. Право на квартиру у ООО "Транс-Авто" возникло в силу договора N об участии в долевом строительстве жилья между ООО "Транс-Авто" и ООО "Волгоградская проектно строительная компания" от 03 октября 2006 года. Согласно данному договору по окончании строительства, с ними заключается договор цессии, по которому они получат право требования квартиры от застройщика.

23 декабря 2010 года между ними и ООО "Транс-Авто" был заключен договор цессии. Согласно договору цессии ООО "Транс-Авто" передало К.Е. и В. право требования квартиры от застройщика ООО "ВПСК". Внесенные в 2007 году денежные средства засчитаны в счет договора цессии. ООО "Транс-Авто" внесенные ими денежные средства направило на строительство дома. В настоящее время ООО "Транс-Авто" и ООО "ВПСК" уклоняются от регистрации договора цессии.

В процессе рассмотрения дела истцы уточнили заявленные требования и окончательно просили зарегистрировать договор цессии N заключенный между истцами и ООО "Транс-Авто" от 23 декабря 2010 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Волгоградской области.

Суд постановил: зарегистрировать договор цессии N от 23 декабря 2010 года, заключенный между ООО "Транс-Авто" и К.Е., В. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области».

Разумная Недвижимость