Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Застройщики на одной стороне баррикад с покупателями

Сейчас много говорится о том, что увеличивается количество обманутых дольщиков, что ипотечным заёмщикам всё сложнее выплачивать кредит, что нуждающиеся в улучшении жилищных условий люди не могут себе этого позволить… Но ведь у застройщиков тоже появилось немало проблем: мало того, что кризис серьёзно снизил прибыль и увеличил себестоимость строительства, так ещё требования к застройщикам в 2016 году ужесточаются, а реформа 214-ФЗ продолжает буксовать. Подробнее об этом «Разумной Недвижимости» рассказали представители ведущих строительных компаний Петербурга.

Кризис на рынке недвижимости

Итак, как же чувствует себя первичный рынок недвижимости в период кризиса? Эксперты говорят, что за последний год рынок был отброшен почти на 3 года назад и сжался примерно на треть. На протяжении всего 2015 года падали доходы граждан, а, соответственно, и платёжеспособный спрос. К сожалению, от 2016 года улучшений ждать не приходится.

— В нынешнем году инфляция прогнозируется на уровне 10-11%. Несложно подсчитать, чтобы без проблем покупать квартиры, доходы населения должны вырасти как минимум на эту величину. Однако, этого не произойдёт: платёжеспособность продолжит падать, и рынок недвижимости сожмётся не менее чем на 15%, – комментирует руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

К тому же, сегодня в сегменте новостроек Петербурга сформировался серьёзный переизбыток предложения – более 1 млн кв. метров. И вскоре застройщиками либо придётся снижать цены, либо смириться с тем, что продажи будут низкими. В целом, в этом году на рынке развернётся настоящая война за клиента, и те компании, которые неправильно рассчитают стратегию, будут вынуждены свернуть свою деятельность. В конкурентной борьбе победят те проекты, которые находятся на высокой степени строительства. А вот новые проекты придётся выводить очень аккуратно – иначе будет падение рынка.

Ужесточение требований к застройщикам

В последнее время власти ведут активную работу по надзору за строительными организациями. Только за прошлый год Комитет по строительству Санкт-Петербурга возбудил более 300 дел по административным правонарушениям застройщиков, общая сумма штрафов составила более 12 млн рублей. Вот как комментируют это участники рынка.

— Когда я слышу о том, что чиновники опять «возбудили дела» и «ужесточили контроль», хочется сказать одно: чем больше будут гоняться за недобросовестными застройщиками, тем больше будет обманутых дольщиков. С одной стороны – рыночные реалии и снизившийся спрос на фоне экономической подоплёки, а с другой – ужесточение регулирующей роли государства. Сегодня уже близка та черта, за которой застройщики «посыплются», потому что не смогут держать на себе весь этот груз, – говорит генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер.

По словам эксперта, почему-то у нас все правительственные органы думают только о том, что нужно защищать обманутых и псевдообманутых в своих ожиданиях дольщиков. Но что произойдёт, если с каждым днём будет увеличиваться количество проблем у застройщиков?

— Сейчас застройщики не рассказывают друг другу о каких-то маркетинговых акциях, не обсуждают, как лучше бороться за клиентов. Они стонут от двух моментов: во-первых, маржа «схлопнулась» в ноль, во-вторых, государство ужесточило требования. Причём, труднее стало на всех этапах строительства, начиная с самого первого (подготовка документации, получение разрешения на строительство), далее непосредственно строительства и, наконец, что самое удивительное, на порядок усложнился процесс завершения стройки. И тут очень много причин – изменения в законодательстве, проблемы с монополистами, невозможность передать объект «Ленэнерго» и так далее. В том числе, по этим причинам застройщики не могут обеспечить сдачу домов в срок, – комментирует эксперт.

Марк Лернер абсолютно уверен: большинство строительных компаний не мошенники. Они работают добросовестно, они бьются в кровь за клиентов и как никто другой заинтересованы в том, чтобы выполнить свои обязательства. Застройщики – на одной стороне баррикад с покупателями, резюмирует эксперт.

Усложнение законодательства

Проблемы застройщиков усугубляются ещё и тем, что уже принятые и только планируемые нововведения в сфере долевого строительства выглядят довольно спорными.

— Начиная с 2014 года в 214-ФЗ начали приниматься определённые нововведения. Первые из них касались страхования застройщиков и заключения договоров с участием банка. Затем, с 1 октября 2015 года, были внесены изменения, касающиеся ужесточения требований к страховым компаниям, страхующим ответственность застройщиков, – их уставной капитал был увеличен с 400 млн до 1 млрд, – говорит генеральный директор ГК «Правовая Альтернатива» Инна Петрова.

С 1 марта 2016 года установлены очередные дополнительные требования к застройщику:

— минимальный размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от стоимости всех площадей в многоквартирных домах, строящихся им с привлечением средств дольщиков и не введённых в эксплуатацию;
— в отношении застройщика не должно быть процедур ликвидации, банкротства, приостановления деятельности;
— раскрытие информации на официальном сайте застройщика, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат застройщику либо его поручителю;
— раскрытие в проектной декларации более широкого перечня характеристик многоквартирного дома; информации о номере телефона, адресе сайта и электронной почты застройщика; ФИО и должности руководителя; фирменном наименовании организации либо коммерческом обозначении, которое застройщик планирует использовать в рекламе.

Предполагается, что все вышеперечисленные меры обеспечат дополнительную защиту дольщиков от обмана и произвола со стороны застройщиков. Но так ли это? Сопредседатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей (РСС) Константин Пороцкий считает, что нет. По его мнению, все эти изменения не только не защитят дольщика, более того – они увеличат стоимость квадратного метра. И ещё один момент – с рынка уйдут маленькие компании. Укрупнение рынка – это, может, и хорошо, но это снизит уровень конкуренции и уберёт с рынка малый бизнес.

Недоступное страхование застройщиков

Такой момент, как ужесточение требований к страховщикам ответственности застройщиков стоит отметить отдельно, поскольку данное нововведение привело к очень сложной ситуации с регистрацией ДДУ.

— Сегодня в России порядка 14,5 тысяч строящихся объектов и около 3800 застройщиков. При этом, по факту только четыре страховые компании, представленные в списке Центрального банка, могут осуществлять страхование застройщиков. Приведу пример – одного из застройщиков мы пытались застраховать 2,5 месяца и ничего не могли добиться, ни от одной из страховых компаний не получили вразумительного ответа. Наконец, один страховщик отреагировал таким образом: «У вас нулевой цикл, поэтому мы вас не возьмём». Так как же вообще выводить новые объекты? И зачем нужна страховая компания, когда объект уже стоит под крышей? – комментирует Константин Пороцкий.

Согласно опросу, проведённому РСС среди застройщиков, только каждая третья компания каким-то образом решила вопрос со страхованием: кто-то вступил в Общество взаимного страхования застройщиков, кто-то получил полис страхования по дружбе или по связи. А остальные компании с октября находятся в подвешенном состоянии и ничего не могут предпринять. И всё же не нужно отчаиваться, считают в РСС, проблемы постепенно решаются, и в ближайшее время это найдёт отражение в законе. Ну а пока, к сожалению, почти 90% граждан боятся инвестировать в долевое строительство, тем более на начальных этапах.