Личный
кабинет

26 октября

04:46

Застройщики на одной стороне баррикад с покупателями

Статья. 21.03.2016

Сейчас много говорится о том, что увеличивается количество обманутых дольщиков, что ипотечным заёмщикам всё сложнее выплачивать кредит, что нуждающиеся в улучшении жилищных условий люди не могут себе этого позволить… Но ведь у застройщиков тоже появилось немало проблем: мало того, что кризис серьёзно снизил прибыль и увеличил себестоимость строительства, так ещё требования к застройщикам в 2016 году ужесточаются, а реформа 214-ФЗ продолжает буксовать. Подробнее об этом «Разумной Недвижимости» рассказали представители ведущих строительных компаний Петербурга.

Кризис на рынке недвижимости

Итак, как же чувствует себя первичный рынок недвижимости в период кризиса? Эксперты говорят, что за последний год рынок был отброшен почти на 3 года назад и сжался примерно на треть. На протяжении всего 2015 года падали доходы граждан, а, соответственно, и платёжеспособный спрос. К сожалению, от 2016 года улучшений ждать не приходится.

— В нынешнем году инфляция прогнозируется на уровне 10-11%. Несложно подсчитать, чтобы без проблем покупать квартиры, доходы населения должны вырасти как минимум на эту величину. Однако, этого не произойдёт: платёжеспособность продолжит падать, и рынок недвижимости сожмётся не менее чем на 15%, – комментирует руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

К тому же, сегодня в сегменте новостроек Петербурга сформировался серьёзный переизбыток предложения – более 1 млн кв. метров. И вскоре застройщиками либо придётся снижать цены, либо смириться с тем, что продажи будут низкими. В целом, в этом году на рынке развернётся настоящая война за клиента, и те компании, которые неправильно рассчитают стратегию, будут вынуждены свернуть свою деятельность. В конкурентной борьбе победят те проекты, которые находятся на высокой степени строительства. А вот новые проекты придётся выводить очень аккуратно – иначе будет падение рынка.

Ужесточение требований к застройщикам

В последнее время власти ведут активную работу по надзору за строительными организациями. Только за прошлый год Комитет по строительству Санкт-Петербурга возбудил более 300 дел по административным правонарушениям застройщиков, общая сумма штрафов составила более 12 млн рублей. Вот как комментируют это участники рынка.

— Когда я слышу о том, что чиновники опять «возбудили дела» и «ужесточили контроль», хочется сказать одно: чем больше будут гоняться за недобросовестными застройщиками, тем больше будет обманутых дольщиков. С одной стороны – рыночные реалии и снизившийся спрос на фоне экономической подоплёки, а с другой – ужесточение регулирующей роли государства. Сегодня уже близка та черта, за которой застройщики «посыплются», потому что не смогут держать на себе весь этот груз, – говорит генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер.

По словам эксперта, почему-то у нас все правительственные органы думают только о том, что нужно защищать обманутых и псевдообманутых в своих ожиданиях дольщиков. Но что произойдёт, если с каждым днём будет увеличиваться количество проблем у застройщиков?

— Сейчас застройщики не рассказывают друг другу о каких-то маркетинговых акциях, не обсуждают, как лучше бороться за клиентов. Они стонут от двух моментов: во-первых, маржа «схлопнулась» в ноль, во-вторых, государство ужесточило требования. Причём, труднее стало на всех этапах строительства, начиная с самого первого (подготовка документации, получение разрешения на строительство), далее непосредственно строительства и, наконец, что самое удивительное, на порядок усложнился процесс завершения стройки. И тут очень много причин – изменения в законодательстве, проблемы с монополистами, невозможность передать объект «Ленэнерго» и так далее. В том числе, по этим причинам застройщики не могут обеспечить сдачу домов в срок, – комментирует эксперт.

Марк Лернер абсолютно уверен: большинство строительных компаний не мошенники. Они работают добросовестно, они бьются в кровь за клиентов и как никто другой заинтересованы в том, чтобы выполнить свои обязательства. Застройщики – на одной стороне баррикад с покупателями, резюмирует эксперт.

Усложнение законодательства

Проблемы застройщиков усугубляются ещё и тем, что уже принятые и только планируемые нововведения в сфере долевого строительства выглядят довольно спорными.

— Начиная с 2014 года в 214-ФЗ начали приниматься определённые нововведения. Первые из них касались страхования застройщиков и заключения договоров с участием банка. Затем, с 1 октября 2015 года, были внесены изменения, касающиеся ужесточения требований к страховым компаниям, страхующим ответственность застройщиков, – их уставной капитал был увеличен с 400 млн до 1 млрд, – говорит генеральный директор ГК «Правовая Альтернатива» Инна Петрова.

С 1 марта 2016 года установлены очередные дополнительные требования к застройщику:

— минимальный размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от стоимости всех площадей в многоквартирных домах, строящихся им с привлечением средств дольщиков и не введённых в эксплуатацию;
— в отношении застройщика не должно быть процедур ликвидации, банкротства, приостановления деятельности;
— раскрытие информации на официальном сайте застройщика, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат застройщику либо его поручителю;
— раскрытие в проектной декларации более широкого перечня характеристик многоквартирного дома; информации о номере телефона, адресе сайта и электронной почты застройщика; ФИО и должности руководителя; фирменном наименовании организации либо коммерческом обозначении, которое застройщик планирует использовать в рекламе.

Предполагается, что все вышеперечисленные меры обеспечат дополнительную защиту дольщиков от обмана и произвола со стороны застройщиков. Но так ли это? Сопредседатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей (РСС) Константин Пороцкий считает, что нет. По его мнению, все эти изменения не только не защитят дольщика, более того – они увеличат стоимость квадратного метра. И ещё один момент – с рынка уйдут маленькие компании. Укрупнение рынка – это, может, и хорошо, но это снизит уровень конкуренции и уберёт с рынка малый бизнес.

Недоступное страхование застройщиков

Такой момент, как ужесточение требований к страховщикам ответственности застройщиков стоит отметить отдельно, поскольку данное нововведение привело к очень сложной ситуации с регистрацией ДДУ.

— Сегодня в России порядка 14,5 тысяч строящихся объектов и около 3800 застройщиков. При этом, по факту только четыре страховые компании, представленные в списке Центрального банка, могут осуществлять страхование застройщиков. Приведу пример – одного из застройщиков мы пытались застраховать 2,5 месяца и ничего не могли добиться, ни от одной из страховых компаний не получили вразумительного ответа. Наконец, один страховщик отреагировал таким образом: «У вас нулевой цикл, поэтому мы вас не возьмём». Так как же вообще выводить новые объекты? И зачем нужна страховая компания, когда объект уже стоит под крышей? – комментирует Константин Пороцкий.

Согласно опросу, проведённому РСС среди застройщиков, только каждая третья компания каким-то образом решила вопрос со страхованием: кто-то вступил в Общество взаимного страхования застройщиков, кто-то получил полис страхования по дружбе или по связи. А остальные компании с октября находятся в подвешенном состоянии и ничего не могут предпринять. И всё же не нужно отчаиваться, считают в РСС, проблемы постепенно решаются, и в ближайшее время это найдёт отражение в законе. Ну а пока, к сожалению, почти 90% граждан боятся инвестировать в долевое строительство, тем более на начальных этапах.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18