Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Елена Лашаева: «Полагаться на добропорядочность продавца и не проверить все, что поддается проверке, ― это верх безрассудства»

При покупке квартиры, к сожалению, можно столкнуться с так называемым проблемным жильем. Особенно это касается вторичного рынка недвижимости. Чем могут быть опасны сделки с проблемным жильем и как избежать таких ситуаций, нашему порталу рассказала генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Елена Лашаева.

― Елена, объясните, пожалуйста, чем опасны операции с проблемным жильем.

― Операции с проблемным жильем могут закончиться тем, что сделка будет считаться недействительной. Поэтому так важно при сделках с недвижимостью, чтобы все были в здравом уме, трезвой памяти и никто не ущемлял ничьих интересов. Хотя сегодня рынок стал более цивилизованным, полагаться исключительно на добропорядочность продавца и не проверить все, что поддается проверке, ― это верх безрассудства.

― Как выглядит сделка на вторичном рынке? В чем ее ключевые нюансы?

― Если мы говорим о вторичном рынке, то, безусловно, тут нужно максимально проверять юридическую чистоту сделки. Безусловно, без профессионального риэлтора гражданину сложно разобраться во всех тонкостях, он просто не в состоянии справиться с этим вопросом. Как выстроен данный процесс? Агентом заказываются копии правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРП для физлица, выписка из ЕГРЮЛ ― если это юридическое лицо. Обязательно нужно запросить архивную форму 9, в которой указаны зарегистрированные в квартире граждане. Также можно попросить продавцов предоставить справки о том, что никто из них не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, однако это уже в добровольном порядке. Все перечисленные документы анализируются, и выдается заключение о юридической чистоте сделки. Но нужно понимать, что даже при этом невозможно отследить такие вещи, как наличие несовершеннолетних наследников; наличие судебных споров по данной квартире, если информация о них не отражена в выписке из ЕГРП. Такого ресурса нет, легитимно это сделать невозможно.

― Стоит ли опасаться сделок на первичном рынке?

― На первичном рынке сложные сделки ― это проблемы с застройщиком и двойными продажами. Например, если мы знаем, что у какого-то объекта поменялся третий застройщик, я не буду рекомендовать этот объект нашим клиентам. На рынке строящейся жилой недвижимости Санкт-Петербурга сегодня работают свыше 80 застройщиков. Среди них есть те, кого мы категорически не рекомендуем своим клиентам. Причина тому ― ненадежность компаний, задержки сроков ввода, а то и вовсе истории про обманутых дольщиков. Иногда нам приходится отказывать строительным компаниям в сотрудничестве. Так, в апреле 2014 года к нам обращались девелоперы из Москвы с интересным на первый взгляд проектом. Однако у юристов и аналитиков возникли сомнения в отношении тех проектов, которые они рекламировали в качестве своих успешно реализованных. Специалисты прозондировали ситуацию, подозрения оправдались ― там оказалось не все так чисто и красиво, как на словах. Были и задержки, и судебные иски. Также мы узнали об отсутствии разрешительной документации на строительство проекта в Петербурге, который нам так активно презентовали. В общем, собрав сведения и сформировав итоговую картину, мы отказались сотрудничать с застройщиком.

― Как правило, сейчас недвижимость находится в частной собственности, причем владельцем дома или квартиры или долей в них могут быть и несовершеннолетние. Это наверняка усложняет оформление сделки.

― Да, это так. При сделке, в которой участвуют несовершеннолетние, главный момент заключается в следующем: не должны быть ущемлены права ребенка и он не может идти на ухудшение условий проживания, только на улучшение. В этом плане работа агента сводится к следующему: отследить правильность оформления документов, в которых должно быть разрешение органом опеки и попечительства.

― Проблемной считается и квартира с так называемым обременением. Что это за понятие?

― Термин «обременение» подразумевает наличие определенных ограничений на операции с недвижимостью. При этом ограничения эти связаны преимущественно с правами третьих лиц. Это означает, что владелец может реализовать недвижимость только в том случае, если получит от этих самых третьих лиц согласие на это. По статистике самым распространенным видом обременения является залоговое, то есть квартира становится предметом залога под выданную ссуду перед банком либо какие-либо другие обязательства клиента.

Операции с недвижимостью, на которую наложено обременение, довольно сложны, поэтому лучше прибегнуть к услугам опытного риэлтора, обладающего обширными познаниями в данной области. Самостоятельно же осуществлять сделки с недвижимостью с «приданым» можно только в том случае, если вы хорошо разбираетесь в их проведении (к примеру, ваш род занятий связан с куплей-продажей недвижимости).

Сейчас все обременения регистрируются в УФРС, поэтому мы перед совершением сделки обязательно берем выписку из ЕГРП.

― Бывает ли, что квартиры продаются с прописанными в них людьми? Встречались ли такие случаи в Вашей практике?

― Я думаю, сегодня никому не нужно объяснять, что квартиру с прописанными в ней людьми покупать нельзя ни в коем случае. В нашей практике встречается, когда человек выписывается на этапе проведения сделки. Тогда в договоре прописывается, в течение какого времени необходимо освободить квартиру и выписаться из нее. Если этого не произошло в оговоренный срок, суд либо признает сделку недействительной, либо выселит принудительно. Однако мы строго следим за тем, чтобы не доводить дело до судебных тяжб.

― Какие еще могут быть подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке?

― Если продается квартира человеком, ставшим хозяином по завещанию, есть определенная вероятность того, что найдутся иные наследники, которые могут оспорить свою долю в наследной квартире через суд. Либо же продаются объекты со скрытыми дефектами ― грубо говоря, дыра в стене маскируется ковром. Или в составе квартиры продается комната нежилого назначения. При участии в сделке грамотного агента скрыть такие дефекты невозможно. Он знает, что и где нужно посмотреть, что и как проверить. То, что не заметит взгляд обывателя, от риэлтора скрыть нереально. Если он честный, то расскажет вам все и не будет скрывать возможные риски, связанные с тем или иным объектом.

― Что бы Вы посоветовали покупателям?

― Хороший агент ― это лучшая страховка. Обращайтесь в агентства с хорошей репутацией, давно работающие на рынке, которые берегут свою репутацию и не станут подвергать ее риску из-за сомнительной сделки.

Разумная Недвижимость