Личный
кабинет

21 июня

00:20

Город спутник должен прийти на смену спальному району

Статья. 24.05.2021
Картинка к статье: Город спутник должен прийти на смену спальному району

Полностью решить проблемы приграничных локаций поможет только их гармоничное развитие, включающее не только объекты социально-бытовой инфраструктуры, но и места приложения труда.

В Петербурге ежегодно инициируется несколько десятков новых крупных проектов жилищного девелопмента. Большая часть из стартующих в городской черте, опирается на уже существующую инфраструктуру. Все городские сервисы включаются в маркетинговую кампанию проекта как готовая инфраструктура у дома. Сложнее проектам greenfield на приграничных с городом территориях. Как правило, на старте покупатели квартир сталкиваются с дефицитом социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры.

«Первые социальные объекты появляются в квартале через 2-3 года после сдачи в эксплуатацию первых домов, - говорит генеральный директор компании «Город-спутник «Южный» Сергей Хромов. – Финансовые модели проектов не вытянут параллельные расходы на строительство домов и соцобъектов. А новая реальность эскроу-счетов, при которой деньги девелопер получает только после сдачи объекта, только подкрепляет эту тенденцию».

Маятниковая миграция страшнее

Со временем ситуация с инфраструктурой нормализуется. «Многие девелоперы строят в своих проектах детские сады и школы, - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Практически во всех новых домах есть коммерческие помещения для супермаркетов, парикмахерских, кафе и булочных. Причем, социальная инфраструктура – не всегда требование муниципалитета. Многие компании следуют принципам социальной ответственности. Например, в новом объекте нашей компании в Каменке для жильцов будет построено три детских сада и школа». 

Медленнее решается проблема с транспортом, если решается вообще. Девелоперским компаниям она не под силу, а у государства есть более важные статьи расходов. Хотя большинство жителей новых пригородов ездят на работу в Петербург, а вечером возвращаются обратно. «Несмотря на постепенное улучшение ситуации в некоторых локациях – строительство станций метро, появление дополнительных развязок, в других пока есть сложности, - говорит Ольга Ульянова. – Например, на  въезд и выезд из ближайших к Петербургу городов – Всеволожска, Колпино, Кировска, Шлиссельбурга, Сертолово и Пушкина всегда пробки. Они создают неудобства из-за колоссальных временных затрат на дорогу».

По мнению Сергея Хромова, ситуация с транспортом сложнее, чем с социалкой. Строительство новых кварталов рассинхронизировано с развитием транспорта. И если городская администрация практически согласовала с девелоперами правила игры в строительстве соцобъектов, то транспортное обслуживание населения пока еще остается зоной ответственности городских служб. «Строительство же крупных спальников в приграничных локациях остро ставит проблему маятниковой миграции в город, мощностей для развития магистрального транспорта у нас пока нет», - считает Сергей Хромов.

Спасет полицентризм

Еще одной проблемой пригородов Ольга Ульянова видит отсутствие рабочих места. В пригородных локациях очень мало предприятий, а малый бизнес, который мог бы стать выходом из ситуации сегодня развит плохо. И это, вероятно, та проблема, которая ухудшает и без того не лучшую транспортную доступность новых кварталов.  

По мнению Сергея Хромова, выходом должна стать реализация проектов комплексного освоения территорий на принципах полицентризма. Они должны быть самостоятельными экономическими точками притяжения с рабочими местами, коммерческой инфраструктурой, рекреацией, объектами спорта и культуры – всем тем, за чем люди ежедневно выбираются в город. К примеру, в городе-спутнике Южный будет создано не менее 40 тыс. новых рабочих мест, более 50 объектов образования, два крупных культурных центра, 8 ФОКов. Кроме того, жителям Южного будут доступны образовательные центры, общественные пространства и парки, площадь которых составит более 350 гектар.

«Принципиальным для нас был выбор первой очереди строительства, примыкающей, с одной стороны ко Второму кампусу Университета ИТМО, с другой – к существующему микрорайону с развитой и даже профицитной социальной инфраструктурой, - говорит Сергей Хромов. – Имея возможность начать жилищное строительство еще пару лет назад, мы готовили рабочие места и решения транспортного вопроса. Сейчас, после того, как Гатчина официально стала столицей Ленобласти, через Южный пойдет скоростная электричка».

Эксперт отмечает, что следствием того, что жилой комплекс, в котором и после десяти лет существования нечем заняться, некуда сходить, нет зон активности, не является сам по себе точкой притяжения для потребителя, очень быстро теряет ликвидность. Что, в свою очередь, приводит к обратной джентрификации. «Благополучные слои населения будут стараться перебраться в кварталы с комфортной городской средой и умным благоустройством, - уверен Сергей Хромов. – На мой взгляд, каждому КОТу нужна концепция развития. Девелоперы должны прогнозировать, что будет происходить с территорией в горизонте от 10 до 50 лет. И для покупателя, инвестора эта стратегия также должна быть открыта, наглядна и прозрачна».

Удаленка разгрузит дороги

Впрочем, проблема перегруженных транспортных сетей может быть частично решена и благодаря переходу многих офисных сотрудников на дистанционную работу. По словам, заместителя генерального директора компании Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, сейчас операторы коворкингов начинают развивать формат офис у дома. О тенденции говорить пока рано, случаев этих немного. Но есть несколько примеров, которые показывают, что рынок офисных пространств может двигаться в эту сторону. «Мы сотрудничаем с сетью «Практик», которая делают коворкинги и гибкие офисные пространства в жилых домах, - отметил на проведенном недавно порталом «Разумная Недвижимость» круглом столе Михаил Тюнин. – Этот формат подразумевает хорошие бизнес пространства внутри жилого квартала. Чтобы людям не надо было тратить время на поездку в центр и в другой район. Это востребованное новшество. Формат запущен, он будет анонсирован в июне. Но количество запросов на него уже превышает возможности пилотного проекта площадью 5000 кв. м». 

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18