Город спутник должен прийти на смену спальному району

Полностью решить проблемы приграничных локаций поможет только их гармоничное развитие, включающее не только объекты социально-бытовой инфраструктуры, но и места приложения труда.

В Петербурге ежегодно инициируется несколько десятков новых крупных проектов жилищного девелопмента. Большая часть из стартующих в городской черте, опирается на уже существующую инфраструктуру. Все городские сервисы включаются в маркетинговую кампанию проекта как готовая инфраструктура у дома. Сложнее проектам greenfield на приграничных с городом территориях. Как правило, на старте покупатели квартир сталкиваются с дефицитом социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры.

«Первые социальные объекты появляются в квартале через 2-3 года после сдачи в эксплуатацию первых домов, - говорит генеральный директор компании «Город-спутник «Южный» Сергей Хромов. – Финансовые модели проектов не вытянут параллельные расходы на строительство домов и соцобъектов. А новая реальность эскроу-счетов, при которой деньги девелопер получает только после сдачи объекта, только подкрепляет эту тенденцию».

Маятниковая миграция страшнее

Со временем ситуация с инфраструктурой нормализуется. «Многие девелоперы строят в своих проектах детские сады и школы, - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Практически во всех новых домах есть коммерческие помещения для супермаркетов, парикмахерских, кафе и булочных. Причем, социальная инфраструктура – не всегда требование муниципалитета. Многие компании следуют принципам социальной ответственности. Например, в новом объекте нашей компании в Каменке для жильцов будет построено три детских сада и школа». 

Медленнее решается проблема с транспортом, если решается вообще. Девелоперским компаниям она не под силу, а у государства есть более важные статьи расходов. Хотя большинство жителей новых пригородов ездят на работу в Петербург, а вечером возвращаются обратно. «Несмотря на постепенное улучшение ситуации в некоторых локациях – строительство станций метро, появление дополнительных развязок, в других пока есть сложности, - говорит Ольга Ульянова. – Например, на  въезд и выезд из ближайших к Петербургу городов – Всеволожска, Колпино, Кировска, Шлиссельбурга, Сертолово и Пушкина всегда пробки. Они создают неудобства из-за колоссальных временных затрат на дорогу».

По мнению Сергея Хромова, ситуация с транспортом сложнее, чем с социалкой. Строительство новых кварталов рассинхронизировано с развитием транспорта. И если городская администрация практически согласовала с девелоперами правила игры в строительстве соцобъектов, то транспортное обслуживание населения пока еще остается зоной ответственности городских служб. «Строительство же крупных спальников в приграничных локациях остро ставит проблему маятниковой миграции в город, мощностей для развития магистрального транспорта у нас пока нет», - считает Сергей Хромов.

Спасет полицентризм

Еще одной проблемой пригородов Ольга Ульянова видит отсутствие рабочих места. В пригородных локациях очень мало предприятий, а малый бизнес, который мог бы стать выходом из ситуации сегодня развит плохо. И это, вероятно, та проблема, которая ухудшает и без того не лучшую транспортную доступность новых кварталов.  

По мнению Сергея Хромова, выходом должна стать реализация проектов комплексного освоения территорий на принципах полицентризма. Они должны быть самостоятельными экономическими точками притяжения с рабочими местами, коммерческой инфраструктурой, рекреацией, объектами спорта и культуры – всем тем, за чем люди ежедневно выбираются в город. К примеру, в городе-спутнике Южный будет создано не менее 40 тыс. новых рабочих мест, более 50 объектов образования, два крупных культурных центра, 8 ФОКов. Кроме того, жителям Южного будут доступны образовательные центры, общественные пространства и парки, площадь которых составит более 350 гектар.

«Принципиальным для нас был выбор первой очереди строительства, примыкающей, с одной стороны ко Второму кампусу Университета ИТМО, с другой – к существующему микрорайону с развитой и даже профицитной социальной инфраструктурой, - говорит Сергей Хромов. – Имея возможность начать жилищное строительство еще пару лет назад, мы готовили рабочие места и решения транспортного вопроса. Сейчас, после того, как Гатчина официально стала столицей Ленобласти, через Южный пойдет скоростная электричка».

Эксперт отмечает, что следствием того, что жилой комплекс, в котором и после десяти лет существования нечем заняться, некуда сходить, нет зон активности, не является сам по себе точкой притяжения для потребителя, очень быстро теряет ликвидность. Что, в свою очередь, приводит к обратной джентрификации. «Благополучные слои населения будут стараться перебраться в кварталы с комфортной городской средой и умным благоустройством, - уверен Сергей Хромов. – На мой взгляд, каждому КОТу нужна концепция развития. Девелоперы должны прогнозировать, что будет происходить с территорией в горизонте от 10 до 50 лет. И для покупателя, инвестора эта стратегия также должна быть открыта, наглядна и прозрачна».

Удаленка разгрузит дороги

Впрочем, проблема перегруженных транспортных сетей может быть частично решена и благодаря переходу многих офисных сотрудников на дистанционную работу. По словам, заместителя генерального директора компании Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, сейчас операторы коворкингов начинают развивать формат офис у дома. О тенденции говорить пока рано, случаев этих немного. Но есть несколько примеров, которые показывают, что рынок офисных пространств может двигаться в эту сторону. «Мы сотрудничаем с сетью «Практик», которая делают коворкинги и гибкие офисные пространства в жилых домах, - отметил на проведенном недавно порталом «Разумная Недвижимость» круглом столе Михаил Тюнин. – Этот формат подразумевает хорошие бизнес пространства внутри жилого квартала. Чтобы людям не надо было тратить время на поездку в центр и в другой район. Это востребованное новшество. Формат запущен, он будет анонсирован в июне. Но количество запросов на него уже превышает возможности пилотного проекта площадью 5000 кв. м».