Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Управдом – друг человека. УК на рынке Ленинградской области

Управляющие компании на рынке Ленинградской области

По данным Росстата, порядка 80% российских семей владеют недвижимостью. Это означает, что почти каждый из нас хотя бы раз в жизни столкнется (или уже столкнулся) с проблемой выбора жилья.

Принимая решение, мы должны учитывать множество факторов: очерчиваем себе район поиска, определяем бюджет, метраж, исследуем инфраструктуру, изучаем юридические документы. Однако даже самый дотошный покупатель далеко не всегда обратит внимание на то, какая управляющая компания (УК) обслуживает выбранный дом. А ведь именно от качества работы УК зависит и банальный бытовой комфорт собственников жилья, и эффективное расходование денег, полученных от жителей дома, да и сам размер ежемесячных коммунальных платежей.

Покупая жилье на вторичном рынке, вы можете поинтересоваться работой управляющей компании у продавца или у соседей или же зайти на форумы местных жителей. Если речь идет о новом доме, то этой информацией должен обладать застройщик.

На сегодняшний день в Ленинградской области работают 217 лицензированных управляющих компаний. Генеральный директор одной из них, ЖЭС №4, Кирилл Прудцев рассказал, с какими проблемами сталкиваются управляющие организации и какими должны быть основные принципы работы УК.

По его словам, специфика работы областных управляющих компаний принципиально не отличается работы УК в Санкт-Петербурге. Деятельность и обязанности этих организаций регламентированы законодательно, однако компании даже в пределах одного региона могут различаться перечнем услуг, которые они оказывают населению. У кого-то этот список более расширенный, у других – минимальный, в рамках требований Жилищного кодекса.

По утверждению Кирилла Прудцева, стоимость услуг управляющих компаний не сильно разнится. В целом они – среднерыночные и установлены либо Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга, либо муниципалитетами. А вот тарифы потребления энергоресурсов (электро-, тепло- и водоснабжение и водоотведение) могут существенно отличаться. Так, например, для объектов в Ленобласти тарифы выше, чем в Петербурге, и даже в пределах области может быть разница между отдельными районами и населенными пунктами.

УК и власть

Сейчас властями предусмотрено повышение размера пеней и штрафов для управляющих компаний за просрочку оплаты ресурсов: если раньше возможный штраф не превышал 4 000 рублей, то теперь эта сумма выросла в разы и составляет от 100 000 до 500 000 рублей. Также значительно увеличился объем отчетности. Например, в зимний период УК обязаначуть ли не трижды в день отчитываться об уборке снега.

По мнению Кирилла Прудцева, эффективную работу управляющих организаций затрудняют отдельные законодательные акты: например, п.10 ст.161 Жилищного кодекса об открытости информации, а также новый подход к осуществлению капитального ремонта. Ранее 185 ФЗ позволял быстро решать этот вопрос, теперь же теперь программа, составленная региональным оператором, не учитывает и не принимает во внимание мнение УК о состоянии дома.

Несмотря на это, по словам генерального директора ЖЭС №4, большинство управляющих компаний пытаются максимально эффективно выстраивать свою работу и взаимоотношения с собственниками жилья.

УК и собственники

Менталитет российских собственников пока далек от западных: в их сознании еще не укоренилось понимание, что они сами влияют на деятельность УК, а не управляющая организация диктует ценовую политику и формирует список услуг.

В подавляющем большинстве случаев жильцы безропотно терпят все «промахи» и «просчеты» управляющей компании, а сама УК продолжает «работать» (если, конечно, в дело не вмешиваются проверяющие и правоохранительные органы). Но как быть, если управляющая компания действует в рамках закона, а жильцы все равно недовольны и считают, что УК не справляется со своими обязанностями? Случаи, когда собственники, скооперировавшись, меняли УК, редки, но всё же встречаются. По мнению Кирилла Прудцева, далеко не всегда требуются такие кардинальные и затратные меры: иногда оказывается, что достаточно сменить одного или нескольких человек в структуре УК, и проблема решается.

Лучшей профилактикой конфликтов с собственниками в ЖЭС №4 считают регулярные общие собрания с жильцами, когда на повестку дня выносятся вопросы, предложенные жителями дома. Часто во встречах принимает участие руководство УК, на них поднимаются вопросы эксплуатации объектов недвижимости, необходимость в доработке или внедрении новых услуг, обсуждаются пути решения этих вопросов.

Также ЖЭС №4 информирует собственников обо всех текущих мероприятиях – будь то производство работ по косметическому ремонту мест общего пользования или проведение конкурса рисунка среди маленьких жильцов в посёлке Мурино. Такая активная деятельность и информационная открытость самым благоприятным образом сказывается как на имидже управляющей организации, так и на конструктивном подходе к выстраиванию коммуникации между УК и жильцами.

Как отмечает Кирилл Прудцев,только те управляющие организации, которые нацелены на эффективное взаимодействие с собственниками, могут понять, в каких дополнительных услугах нуждаются жители того или иного жилого комплекса.

«В рамках развития диалога с собственниками мы планируем мероприятия, которые позволяют нам наладить канал коммуникации, устраиваем для детей новогодние ёлки, масленицу и другие праздники. В мае управляющая организация планирует во всех жилых комплексах провести работы по благоустройству придомовых территорий. Таким образом мы преследуем две цели – формируем зону отдыха и приучаем собственником к мысли, что граница собственности не только внутри квартиры, но и за её пределами что нужно беречь общее долевое имущество», - отметил генеральный директор ЖЭС №4.

Давно доказан факт, что озеленение территории и социальный контроль снижает уровень преступности.

В районах, где проводится комплексное озеленение территорий, намного ниже уровень квартирных краж и уличных ограблений. А дети, которые приняли участие в посадке деревьев, впоследствии не смогут причинить им вред.

«Этот опыт у меня зародился несколько лет назад. Я живу в Петроградском районе, и некоторые мои соседи периодически вываливали мусор прямо на газоны под окнами. И тогда мы вместе с другими соседями привели в порядок этот газон – посадили деревья, которые уже стали пятиметровыми, разбили клумбу. Получилось достаточно симпатично, и мусор там больше никто не оставлял», - поделился своим опытом Кирилл Прудцев.

По его мнению, теория разбитых окон работает и в ситуации с облагораживанием территории: если землей никто не занимается и регулярно не приводит в порядок, она становится свалкой.

Но взаимодействие управляющей компании с собственниками жилья не ограничивается организацией праздников и субботников. Жителей интересует, как именно расходуются средства, которые они платят за капитальный ремонт. Исчерпывающе на эти вопросы каждая УК должна отвечать как минимум один раз в год – на общем собрании собственников, которое проходит ежегодно в первом квартале и на котором речь идет о финансово-хозяйственной деятельности в предыдущем году.

Помимо вопросов капремонта управляющим компаниям очень часто приходится обсуждать с жильцами проблемы задолженности по коммунальным услугам. Далеко не все собственники понимают, что неуплата ежемесячных платежей напрямую влияет на эффективность работы управляющей компании и организацию хозяйственных процессов.

В этом случае налаживание взаимодействия с жильцами полностью ложится на плечи управляющей компании. Ведь именно так создаётся диалог между жителями и УК и формируется общая зона ответственности.