Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Жилье на стадии строительства: на каких этапах растут цены

В этом году у ежегодной премии Urban Awards появилась новая номинация — «Лучшее соотношение цена/качество». За право получить ее борются жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, которые наилучшим образом отвечают запросам и соответствуют требованиям качественного девелопмента. Награда достанется ЖК с лучшим соотношением стоимости квадратного метра и качества построенного объекта.

Что в первую очередь влияет на цену? В рамках Премии Urban Awards, постоянно анализирующей ситуацию на рынке жилой городской недвижимости, экспертов строительного рынка опросили с целью выяснить, как на цену квадратного метра влияет стадия строительства и какие еще факторы являются основополагающими для ценообразования. В этой статье мы делимся с вами результатами проведенного исследования.

По мнению большинства экспертов, рост стоимости квадратного метра с момента начала продаж до окончания строительства в среднем варьируется от 20 до 30%, но этот показатель индивидуален для каждого конкретного объекта.

«К примеру, в небольших комплексах, состоящих из 1–2 очередей и находящихся в продаже не более 1,5–2 лет, рост цен может составлять до 20% — приводит данные Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group). — В масштабных проектах, состоящих из множества корпусов, строительство и продажа которых ведется более длительное время, рост цен может достигать 30–40% и более».

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», отмечает, что бывают случаи, когда стоимость растет на 50% и выше. «Чаще всего это происходит тогда, когда по стратегии застройщика начальная стоимость была достаточно низкой для конкретного объекта».

Новый этап — новое повышение

У большинства застройщиков повышение цен осуществляется равномерно с повышением стадии готовности объекта.

В основном эксперты выделяют 4–5 этапов, когда растут цены:

1. Завершение работ по возведению фундамента.

2. Стадия строительства, когда дом становится виден из-за забора строительной площадки.

3. Окончание строительства коробки.

4. Начало работ по остеклению, фасадные работы, окончание видимых строительных работ.

5. Сдача объекта в эксплуатацию.

«В среднем в процессе строительства цены в объекте (имеется в виду отдельно взятая очередь объекта) повышаются 4–5 раз, — рассказывает Ирина Онищенко. — Однократное изменение цены составляет 2–5%, в зависимости от типа квартиры».

Максимальное повышение цен чаще всего наблюдается ближе к завершающей стадии строительства, когда объект готовится к сдаче, что обусловлено, в первую очередь, минимизацией рисков для покупателей, поскольку человек может уже наглядно оценить, во что он вкладывает деньги.

Действительно, если мы сравним цену квадратного метра в начале и на финальной стадии строительства, она будет отличаться. Но такой рост далеко не в первую очередь обусловлен этапом строительства. «В настоящий момент реализуются крупные строительные проекты, рассчитанные на несколько лет, поэтому ценовая “вилка” в начале и в конце строительства неизбежна хотя бы из-за текущей инфляции», — замечает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».

Факторы влияния

Динамика роста цены привязана не только к этапам строительства. Зачастую рост цен закладывается еще на этапе разработки проекта — создается бизнес-план, согласно которому впоследствии производится плановое изменение цен.

По словам Андрея Ильичева, коммерческого директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург», чаще всего строительные компании производят повышение цен в случае, если растет активность покупателей, и объем продаж начинает обгонять плановые показатели. «Такие случаи могут быть вызваны не только изменениями степени готовности дома, но и сезонными колебаниями спроса, и рыночными факторами, такими как уменьшение предложения, повышение цен конкурентами, скачок курсов валют и т.д.», — говорит эксперт.

В целом, если ранжировать факторы, влияющие на изменение цены помимо этапа строительства, то они распределяются следующим образом:

1. Характеристики самого объекта, особенности его локации и репутация компании в целом. «Это было особенно заметно в период кризиса, когда спросом пользовались только объекты надежных застройщиков, вне зависимости от стадии их готовности, — рассказывает Денис Бабаков. — Скажем, 30% квартир в нашем элитном доме «Венеция» было реализовано в первые месяцы с начала продаж — повлияла уникальная архитектура объекта и его местоположение, а также уверенность в компании-застройщике».

2. Общая экономическая ситуация на рынке и текущий уровень конкуренции.

3. Политика компании. «Если необходимо повысить оборачиваемость, цены могут быть пересмотрены в сторону их снижения, если есть возможность долгой экспозиции объекта на рынке — цены могут расти и т.д.», — приводит пример Денис Бабаков.

Также в последнее время покупатели особое внимание обращают на инфраструктуру района, где будет расположен дом. Например, некоторые квартиры в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово за первый год реализации подорожали более чем на 30%, а за 2012 год — на 10–15%. «Такой рост был связан с активным развитием инфраструктуры микрорайона: здесь появился большой благоустроенный парк с велосипедными и прогулочными дорожками, пляжная зона, детский сад с начальной школой, множество магазинов, спортивный центр с бассейном и ледовой ареной», — объясняет увеличение спроса Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест», заместитель генерального директора компании.

Таким образом, на рост стоимости квадратного метра влияет множество факторов, при этом степень готовности объекта и этап строительства вовсе не являются определяющими.

Однушки дорожают быстрее

Наибольший рост цен, как правило, наблюдается на самые ликвидные типы жилья — студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, на которые на сегодняшний день приходится самый большой спрос.

«Изначально покупатель готов к относительно небольшим тратам, тем самым он берет на себя большие риски, но экономит, — рассказывает Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании “Леонтьевский Мыс”. — Когда же клиент приобретает большую и солидную квартиру, он не думает об экономии. Он, прежде всего, смотрит на общий процесс реализации проекта. Следовательно, покупатель квартир большего метража, с более выигрышными видовыми характеристики и большей стоимостью, приходит уже на завершающей стадии строительства, так как не готов брать на себя большие риски».

***

Премия Urban Awards — одно из важнейших событий на рынке жилой городской недвижимости. В этом году уже в пятый раз будут вручены престижные награды за лучшую реализацию проектов жилых комплексов. Кроме того, среди номинаций представлены «Лучшая концепция благоустройства и инфраструктуры», «Инновация года», «Архитектор года»… Подробнее о премии можно узнать на сайте Urban Awards.

Разумная Недвижимость