Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Как выбрать объект для инвестиций ?

Как выбрать объект инвестирования в новостройке?

На какие параметры обращаем внимание: район, количество комнат, близость к метро, конкурентная среда (что лучше Девяткино или Парнас)?

Что выбрать?

Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость

С точки зрения инвестиций наиболее выгодно покупать самые востребованные варианты – студии, небольшие ликвидные «однушки», реже – «двушки» на старте проекта. Находиться они могут и на территории города, и в пригородной зоне. На мой взгляд, больший потенциал у обжитых районов, где все меньше и меньше появляется новых объектов. Соответственно, квартиры здесь будут впоследствии более дефицитны.

Тем не менее, есть и в пригородах привлекательные проекты для инвестирования. Надо понимать, что такие территории как, например, Кудрово, Мурино в будущем станут местами комфортного проживания горожан, и цены там, безусловно, будут выше, чем сейчас. Например, Приморский район раньше расценивали как одну большую стройку. А сейчас это уже престижная зона, где много новых современных домов, соответственно, хороший контингент жителей и наиболее качественные объекты инфраструктуры. И цены здесь выросли, и район стал очень популярен. В перспективе все это мы увидим в указанных пригородах.

Зачастую строительные компании на начальном этапе продаж выставляют квартиры по сниженным ценам, нередко проходят акции скидок. Это удобные моменты для покупки квартиры. Однако если объект на протяжении длительного времени продается по цене ощутимо ниже рынка и аналогичных проектов в этом месте, это уже причина для беспокойства. Гарантии того, что застройщик при такой системе финансирования достроит объект, никто не даст.

Для инвестора крайне важен выбор компании-застройщика. Репутация, опыт, темпы и качество строительных работ очень значимы, поскольку именно они дают гарантию своевременного ввода квартиры в эксплуатацию и отсутствия в ней дефектов.

И, наконец, обязательно нужно учитывать конкурентную среду.

Необходимо проанализировать, есть ли вокруг подобные проекты, какие условия и цены в них. А главное, какие проекты появятся поблизости в ближайшем будущем. Ведь вполне возможна ситуация, когда инвестор покупает отличную квартиру, однако через несколько месяцев рядом начинает строиться аналогичный проект с еще меньшими ценами или более лаконичными планировками. В такой ситуации приобретенный объект может частично потерять свой потенциал доходности.

Максимальную доходность может обеспечить жилье класса масс-маркет. Разница в цене квадратного метра при покупке на нулевой стадии и на стадии окончания строительства в этом классе может достигать 50%, однако средний показатель варьируется в пределах 25-30%. В сегменте бизнес-класса разница обычно несколько ниже – 20-25%, однако и здесь встречаются объекты, где цены за период строительства могут вырасти до 50%. Ситуацию в элитных проектах предсказать сложнее, так как рынок недвижимости данной категории очень чувствителен к появлению новых проектов, которые ощутимо отражаются на ценах уже имеющихся на рынке объектов.

Факторы влияния

Юлия Троицкая, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент

При выборе объекта для инвестирования многое зависит от первоначального капитала, которым вы располагаете.

Исходя из этого при приобретении инвестиционной недвижимости, вы можете рассчитывать на долгосрочное получение прибыли или на разовый доход. Так, например если приобретать недвижимость с последующей перепродажей (разовый доход), то наиболее ликвидные варианты - квартиры студии и 1 к.кв. в строящихся домах. Чтобы доходность была высокой (20-30% годовых) продавать недвижимость лучше через 1-1,5 года сначала строительства. Для такого варианта инвестирования подойдут как проекты расположенные в городской черте так и ЛО, но не дальше 10 км. от КАД. Но надо понимать, что с объектов расположенных за городской чертой сверхприбылей ожидать не приходиться, вы не можете поднять ценовую планку равную стоимости недвижимости в городской черте, такая недвижимость попросту не будет пользоваться спросом. Для сдачи квартиры в аренду (долгосрочная прибыль) как правило, приобретаются те же студии или 1 к.кв. с отделкой, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости. Наибольшим спросом пользуются квартиры в проектах, расположенных в черте города у метро.

Кроме первоначального капитала независимо от целей использования инвестиционной недвижимости есть еще несколько основных моментов, которые следует учитывать при приобретении недвижимости.

Говоря о наибольшей ликвидности зон Кудрово, Девяткино и Парнаса, я бы остановила свой выбор на покупке инвестиционного объекта на Парнасе. По статистике новостройки Выборгского и Приморского района пользуются наибольшим спросом у покупателей. В виду того, что это еще городская черта, хоть и значительно удаленная от центра, сдать или перепродать жилье здесь можно быстрее и дороже, чем в ЛО.

Чем выше риск, тем выше прибыль

Денис Гусак, руководитель департамента новостроек «НДВ СПб»

Единых рекомендаций для инвестирования нет. Существует расхожее мнение, что наиболее популярны у инвесторов студии и однокомнатные квартиры, и это действительно так. Однако это не значит, что инвестирование в трехкомтаные квартиры могут быть менее удачными. Все зависит от суммы, которой располагает покупатель. Да, при покупке студии входной билет на рынок существенно ниже, чем при приобретении многокомнатного жилье. Тем не менее, многое зависит от начальной цены предложения – желательно входить в проект на стадии старта продаж, ликвидности – квартира должна быть востребована населением, надежности застройщика.

Наиболее удачные примеры инвестирования показывают клиенты, вкладывающие средства в спорные объекты, при условии, что проблемы застройщика носят временный или технический характер. Таким образом, на рынке инвесторов действует общее правило: чем выше риск, тем выше прибыль.

Если говорить о районах, то разумеется, важна близость метро, социальное окружение, инфраструктура, причем не на момент строительства, а на момент выхода из проекта, то есть продажи квартиры. Как правило, продажа осуществляется перед самым вводом объекта в эксплуатацию. Но нужно понимать, что на этом этапе выходить из проекта будут и другие инвесторы, которых по мнению экспертов в каждом доме от 15 до 25%

Правильный выбор застройщика

Директор департамента инвестиционных продаж NAIBecarв Санкт-Петербурге Андрей Бойков

Если речь идет о выборе коммерческого объекта для инвестиций, то есть о встроенном помещении, то, в первую очередь, следует обращать внимание на расположение новостройки. Ликвидность такого объекта зависит от близости крупных транспортно-пересадочных узлов и пешеходных потоков.

Если же мы говорим об инвестициях в первичное жилье, то следует помнить о нескольких факторах, основной из которых – надежность застройщика.

Правильный выбор застройщика уменьшает риски, связанные с вложением средств в объект, который находится на начальной стадии строительства. Также на ликвидность объекта влияет формат приобретаемой квартиры.

На сегодняшний день наиболее востребованными являются малоформатные квартиры: студии, однокомнатные и двухкомнатные. Стоит отметить, что расположение новостройки, в которой приобретена квартира для инвестиций, не играет сегодня большой роли. Поскольку с учетом данной динамики продаж хорошо продаются квартиры и в центре города, и на окраине и в области. Последним, но не маловажным, фактором я бы выделил условия входа в инвестиционные сделки, которые зависят от выбранной стратегии инвестора.

Квартира под аренду

Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»

Как правило, у арендаторов пользуются спросом однокомнатные, реже двухкомнатные квартиры. «Трёшку» сдать будет уже гораздо сложнее (по крайней мере, за пропорционально большую сумму), если только мы не говорим об элитном сегменте. Студии тоже хорошо разбираются. За что точно не готовы переплачивать арендаторы, так это за «лишние» кв. метры – в их глазах в большинстве случаев ценность «однушек» 33 кв.м и 45 кв.м практически равнозначна.

Метро в пешеходной доступности , что называется, приветствуется и позволяет сдавать квартиру в аренду с большей выгодой. Квартиры на удалении от метро тоже находят своих арендаторов, но уже за меньшую сумму. Но здесь ещё многое зависит от соотношения спроса и предложения. Например, в тех местах, где последние несколько лет велось активное строительство и многие квартиры скупались инвесторами (тот же Парнас или Девяткино), предложений под арену очень много, и в итоге размеры арендных платежей оказываются заметно ниже среднегородских. В этом отношении бывает выгоднее приобрести квартиру в «нераскрученном» месте или в пригороде, где есть дефицит жилья, в том числе под сдачу в аренду.

Если говорить об остальных параметрах, то значение имеют имидж района, степень развитости инфраструктуры, близость к рабочим местам и т.д. – в принципе, всё то же самое, что важно для человека, когда он покупает квартиру для себя. Ведь некоторые арендаторы проводят на одном месте по нескольку лет своей жизни, а потом часто пытаются подобрать новое жильё недалеко от привычного места. Ещё одним немаловажным моментом может стать готовность арендодателя временно зарегистрировать арендатора в своей квартире.

Удаленные инвестиции

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»

Для каждого инвестора это вопрос индивидуальный в плане местоположения. Территория Парнаса относится к городу – чуть выигрывает в престижности. Что касается остальных параметров: качества строительства и социальной однородности – здесь оба этих показателя равнозначны, т.к. оба района новые, в одинаковой доступности от метро и КАД.

Наиболее популярные объекты для инвестиций - студии и однокомнатные квартиры, т.к. их в дальнейшем легче реализовать и порог вступления в клуб инвесторов для этих объектов ниже. На сегодняшний день минимальное предложение в Девяткино -1,2 млн. руб. за студию 23 кв. м. («Силы Природы»). На Парнасе цена чуть выше и составляет 2,15 млн. руб. за студию 30 кв. м. («Северная Долина», 7 очередь). Оба объекта находятся на нулевой стадии строительства.

Мы отмечаем высокую активность инвесторов на обоих этих направлениях. Единственное, в чем может быть преимущество Девяткино – это больший выбор жилых комплексов и по внешнему виду и по местоположению. С другой стороны, на Парнасе «Главстрой» привлекает покупателей своей репутацией и точным графиком строительства.

Разумная Недвижимость