Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Как подготовить квартиру к продаже?

Некоторые собственники на вторичном рынке, желая продать свое жилье, практически не прикладывают дополнительных усилий для этого, другие, напротив, делают ремонт, надеясь окупить свои затраты и продать квартиру по более выгодной цене. Что делать, а чего можно не делать, готовя квартиру к продаже на вторичном рынке? «Разумная недвижимость» попросила экспертов рынка выделить основные правила. 

Правило № 1. Подготовить документы

В ходе подготовки к сделке необходимо собрать основной пакет документов для оформления договора купли-продажи.

Традиционный перечень документов включает в себя:

· правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, либо договор передачи в порядке приватизации, либо свидетельство о праве на наследство и др.);

· правоподтверждающий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности (до 1999 года выдавались свидетельства о собственности на жилище, но не во всех случаях);

· выписка из домовой книги, подтверждающая факт регистрации лиц на жилой площади;

· экспликация и поэтажный план, выдаваемые органами БТИ;

· в случае, если титульный собственник квартиры приобретал ее, находясь в браке, при отчуждении квартиры необходимо получить согласие супруги(а) на продажу квартиры;

В зависимости от характера сделки дополнительно могут потребоваться иные документы. Например, если в сделке задействованные кредитные средства, нужен будет пакет документов, который касается непосредственно их. Полный перечень документов можно посмотреть на сайте УФРС. «В практике агентской работы, мы стараемся получить еще кадастровый и технический паспорта, выписку из реестра собственников, форму 9, 7 и 12, разрешение РАНО, если одним из собственников квартиры является ребенок», — рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Правило № 2. Правильно оценить стоимость квартиры

В большинстве случае цена на квартиру определяется по аналогам, размещенным в рекламе. В общем, цена определяется по аналогам квартиры в рекламе. «В сегодняшних условиях сонного рынка чаще советуют выставлять объект по более низкой цене и постепенно ее повышать, — дает общий совет Владимир Спарак. — Однако в силу недостаточной квалификации такая стратегия часто превращается в вульгарные аукционы, с которых покупатели быстро уходят. Тем не менее единичные успехи встречаются. Если говорить о растущем рынке, то здесь стратегия иная — начинать надо с более высокой цены, постепенно понижая».

Определить цену квартиры поможет анализ ценовой ситуации на рынке и в конкретном районе, где находится интересующая покупателя квартира. Но достаточно часто у покупателей и продавцов складываются собственные представления о стоимости той или иной недвижимости, которые могут идти вразрез с ситуацией на рынке. «Для продавца это чревато тем, что квартира может либо очень долго экспонироваться, если цена завышена, или напротив, он может недополучить положенной ему суммы, если квартира недооценена, — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". – Оценка квартиры должна быть взвешенной и компетентной, только в этом случае она быстро найдет своего покупателя, и продавец не упустит своей выгоды от продажи».

Правило № 3. Ремонт = только дополнительные затраты

В большинстве случаев, чтобы подготовить квартиру, достаточно убраться, помыть окна и возможно повесить более яркие лампы. «Вложения в какие-либо улучшения не должны превышать минимального шага в торге, — считает Владимир Спарак. — Если говорить именно о ремонте, то обычно он окупается не больше, чем на 50 %».

В связи с этим делать качественный дорогой ремонт бессмысленно. К тому же в любом случае собственники не знаю вкусов потенциального покупателя. Обычно собственники делают только те работы, которые действительно необходимы: ремонтируются только самые слабые места в квартире. Например, это может быть покраска потолка или смена обоев только в одной из комнат.

«Если и делать что-то, то лишь очень легкую "косметику" с минимальной затратой сил и средств, или скорректировать стоимость объекта, сделав покупателю скидку на стоимость "бюджетного" ремонта, предоставив, тем самым, ему возможность сделать в купленной квартире ремонт "под себя", — отмечает Рудольф Попенкер, ведущий специалист по недвижимости компании "АДВЕКС на Ланском". – Опыт показывает, что квартиры в плохом состоянии ("убитые") продаются немного дешевле, но значительно проще и быстрее, чем с ремонтом, сделанным кое-как».

Самое главное, необходимо понять — на кого объект рассчитан, и готовить квартиру к продаже в соответствии с этим. На практике случается, что к показу готовили не только квартиру, но и подъезд — собственники нанимали уборщиц, чтоб помыть подъезд и убрать запахи.

Стоит отметить факт, что в последнее время стало принято оставлять в продаваемой квартире встроенную мебель и бытовую технику, вопрос включения их цены в общую цену объекта решается исходя из их количества и качества.

Безусловно, всем покупателям нравятся квартиры чистые и свежие — это общечеловеческие нормы. Ведь клиент, который выбирает квартиру, смотрит не только на набор параметров (размер комнат и кухни, наличие балкона, вид из окон), но и воспринимает ее эмоционально — нравится ему или нет. Поэтому так важно правильно ее преподнести.

Правило № 4. Сделать фотографии квартиры

«Безусловно, объявление с фотографиями или сама возможность просмотреть фотографии привлекает больше внимание, — говорит Владимир Спарак. — Потенциальный покупатель может заранее посмотреть на квартиру и решить, нужен ли ему просмотр». При этом не стоит бояться, что фотографии могут отпугнуть нужного вам покупателя от просмотра, наличие в рекламе визуального представления только усилит влияние и выделит ваше объявление среди других.

Правило № 5. Разработать стратегию рекламы объекта

Во-первых, необходимо выбрать СМИ, в которых Вы будете рекламировать свой объект. Во-вторых, подготовить текст рекламной публикации. При составлении текстовой части объявления необходимо составить подробное описание квартиры, чтобы потенциальные покупатели получали максимум информации еще до просмотра. И, наконец, определить частоту публикаций.  

Подача объекта в рекламу — важное действие, поскольку необходимо, чтобы ее увидели максимальное количество потенциальных покупателей. Самостоятельно продавец недвижимости может воспользоваться услугами печатных изданий или поместить объявление в Интернете. Экспертами рекомендуется размещать объявления не реже двух раз в неделю, и в нескольких изданиях сразу. Реже — неэффективно, чаще — для частного лица несколько затратно. 

В целом, по мнению Рудольфа Попенкера, идеально подготовленный к продаже объект отвечает следующим основным требованиям:

· свободен от имущества продавца (за исключением входящего в комплект продажи);

· юридически чист (продавец и члены его семьи сняты с регистрационного учета по месту жительства);

· в наличии все необходимые для продажи документы;

· во всех помещениях есть освещение;

· сантехника (если она есть) в рабочем состоянии.

Разумная Недвижимость