Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Как продать квартиру без посредника

Хотите продать квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи риэлтора? Это сложно, но возможно. Эксперты рынка недвижимости Санкт-Петербурга помогли нам составить алгоритм действий.

Оценка и реклама

Прежде всего, вам нужно правильно оценить квартиру.

- Поищите в интернете квартиры, похожие на вашу по местоположению, метражу, количеству комнат и другим характеристикам. При этом учтите, что рекламная цена и цена продажи отличаются друг от друга. Если вы хотите продать квартиру быстро, её цена должна быть немного ниже рынка. Выставив объект выше рыночной цены, вы невольно поможете продавать квартиры вашим конкурентам, - комментирует директор компании «Адвекс на Ланском» Сергей Баранов.

Определившись с начальной ценой, выберите вариант размещения рекламы. Разместите объявления на известных порталах по недвижимости: ЦИАН, ЕМЛС, Авито, Домофонд, БН.Ру, Яндекс-недвижимость. Есть еще таргетированная реклама в социальных сетях, но это дороговато.

Следующий шаг - подготовка рекламного объявления. Чтобы написать продающий текст, определите целевую группу, которой будет интересна ваша квартира. И, учитывая особенности этой группы, составьте описание вашего объекта недвижимости.

- Вам обязательно потребуются качественные фотографии! Сейчас у каждого есть смартфон или простой фотоаппарат. Только надо учесть, что плохие снимки могут оттолкнуть потенциального покупателя. Поэтому лучше найдите профессионального фотографа, - отмечает Сергей Баранов.

И будьте готовы к тому, что в продвижение объекта придётся вложиться. Популярные сайты берут деньги за постановку объекта, некоторые требуют оплаты за продвижение - так называемое «поднятие».

Показы и переговоры

Теперь вы вправе ожидать звонков от потенциальных покупателей. Кстати, имейте в виду, что на вас посыплется масса предложений от агентов по недвижимости, которые будут предлагать свои услуги. Звонков от риэлторов будет больше, чем от реальных покупателей, и с этим придётся смириться.

Если вам удалось договориться о просмотре, обязательно подготовьте квартиру к показу. В жилище должны быть свежая уборка и приятный запах, избавьтесь от хлама, скройте мелкие недостатки (например, оштукатурьте и подкрасьте проблемные места), спрячьте личные вещи.

Обратите внимание, что некоторые покупатели будут смотреть квартиру в сопровождении своего агента. А вам переговоры придётся вести самостоятельно. Тут главное - сохранять выдержку. Покупатели с агентом могут начать принижать достоинства вашей квартиры, пытаясь оказать на вас психологическое давление и заставить снизить цену.

- Если у покупателя есть свой агент, он предложит вам провести сделку в его агентстве. Это нормально. Только помните, что этот риэлтор защищает интересы своего клиента, а не вас обоих. Я рекомендую взять у агента (или в интернете) шаблон предварительного договора купли-продажи и отредактировать его под ваш случай. В договоре нужно указать предмет договора, условия купли-продажи, цену, назначенное лицо, схему взаиморасчётов, сроки проведения сделки, снятия с регистрации и другие пункты. Важно понимать, что не во всех случаях для такого договора подойдет простая письменная форма. Ещё один момент - если вы хотите при продаже своей квартиры одновременно купить другое жильё, то в договоре нужно отразить это как обязательные условия, и выделить для этого разумные сроки, - разъясняет Сергей Баранов.

Следует также определиться, как принять деньги от покупателя. Можно положить в ячейку, а можно и взять «на руки». Для самостоятельного продавца, конечно, лучше второе. Правда, убедить в этом покупателя будет непросто. И надо договориться о том, в качестве аванса или задатка брать обеспечительные деньги. Не помещает выяснить у покупателя, откуда идут деньги на покупку квартиры, и отразить это в договоре. Это может быть ипотека (в том числе военная), субсидии, деньги с продажи другой квартиры, наследство и так далее.

Документы и расчёты

Очередной этап - подготовка документов к продаже. Продавцу потребуется собрать следующий пакет:

• Документ, удостоверяющий личность собственника, если он сам является участником сделки. Если квартира продаётся по доверенности, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетнее лицо до 14 лет, то ему необходимо предоставить свидетельство о рождении, старше 14 лет - свидетельство о рождении и паспорт.
• Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом во время брака, то нужно представить свидетельство о браке и письменное разрешение второго супруга, заверенное у нотариуса.
• Документы, являющиеся подтверждением права собственности на жилплощадь и свидетельство о регистрации такого права. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения и прочие свидетельства отчуждения недвижимого имущества.
• Техпаспорт жилого помещения. Его давность не должна превышать 5 лет. Если документ выдавался ранее этого срока, то необходимо заказать новый в БТИ.
• Выписка из домовой книги, полученная не ранее, чем за месяц до совершения сделки.
• Если квартира является собственностью несовершеннолетнего, то к общему пакету документов приложите разрешение, полученное в органах опеки и попечительства.
• Если сделка осуществляется уполномоченным лицом, то необходима нотариально заверенная доверенность и удостоверение личности продавца.
• Три оригинальных экземпляра договора купли-продажи. По одному экземпляру получают стороны сделки, и один остаётся в регистрационном органе.
• Если продаётся квартира, полученная в дар или в качестве наследства, то следует получить в налоговой инспекции справку, подтверждающую отсутствие долгов по налоговым взносам.

Имейте в виду, это примерный список. Для более полной консультации по сбору документов можно обратиться к нотариусу.

Теперь самое главное - взаиморасчёты. Нужно выбрать хороший расчётный центр или банк, где можно будет всё осуществить.

- Схема взаиморасчётов должна учитывать интересы всех участников цепочки сделок. Нужно точно посчитать, кто должен какую сумму вносить, кто будет получать деньги из расчётного центра и при выполнении каких условий. Следует также предусмотреть условия возврата денежных средств, если что-то пойдёт не так. Лучше предусмотреть несколько этапов выплаты денег. Дату снятия с регистрационного учёта (выписка из квартиры) нужно рассчитать так, чтобы на момент получения денег паспорт оказался у вас на руках, - говорит Сергей Баранов.

Подписание акта приёма-передачи квартиры - это завершающий этап сделки. Учтите, что квартиру нужно передать покупателю в том виде, в котором он видел её первый раз. Оплатите все задолженности по коммунальным услугам, не забудьте расторгнуть договор с телефонной компанией, чтобы не платить за телефон после продажи квартиры. Если вы хотите избежать разногласий с покупателем при передаче квартиры, то на ранних этапах сделки следовало бы составить и подписать акт передаваемого имущества.

Советы экспертов

Специалисты рынка недвижимости считают так: если продавец, действующий самостоятельно, всё сделает правильно, то вероятность того, что сделка состоится - 80%. Если вы хотите быть уверенным в успехе на 100%, то лучше доверьтесь профессионалам.

- При продаже жилья нужно достаточно внимательно следить за тонкостями налогообложения. Немногие продавцы квартир в состоянии в этом разобраться. Конечно, всё можно делать самостоятельно. Но для этого необходимо овладеть рядом профессиональных знаний, которые помогут провести сделку, не совершив серьёзных ошибок, - подчёркивает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Александр Гиновкер.

С коллегой солидарна учредитель и президент ГК «Экотон», вице-президент АРСП Екатерина Романенко:

- Сделай все ошибки сам и получи бесценный опыт продажи квартиры! Все риски учесть невозможно - это и ошибки в невыгодную для себя сторону с ценой, и опоздание по срокам продажи, и увеличение рисков при расчётах… В сложных сделках со встречной покупкой, то есть при выстраивании цепочек, ошибок может быть ещё больше. Например, неправильная тактика проведения сделки, которая может привести к потере покупателя, разрыву цепочки, и опять-таки к потере денег и нервов.

По словам исполнительного директора агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлии Роженцевой, ещё один риск при продаже квартиры - «нарваться» на недобросовестных покупателей.

- Для составления договора я рекомендую всё-таки обращаться к юристу, чтобы полностью застраховать свои интересы и составить всё правильно. Обязательно должно быть учтено, что до получения денег покупатель не получит никакие документы, и его статус не изменится. Очень внимательным нужно быть и на этапе взаиморасчётов. Производите закладку денег в надёжном месте. Тщательно проверяйте денежные средства, буквально покупюрно, чтобы они не были помечены специальной краской, чтобы они были действительными, - рекомендует эксперт.

В общем, как бы вы не продавали квартиру - самостоятельно или через агентство, подходите к процессу разумно, сознательно и внимательно. Удачи!