Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Как продать ипотечную квартиру, если покупатель – сам ипотечник

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, всегда считается сложной сделкой. Особенно непросто реализовать такую недвижимость, если покупатель сам намерен прибегнуть к ипотечному кредиту. «Разумная Недвижимость» узнала у экспертов, как правильно действовать в данной ситуации.

Сложности ипотечных продаж

Прежде чем перейти к алгоритму действий, необходимых для продажи ипотечной квартиры, рассмотрим, какие именно сложности свойственны таким сделкам.

Одна из сложностей – это разрешение на продажу, которое необходимо получить у банка, рассказывает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин. Для этого нужно согласовать с банком, каким образом будет проходить сделка, как будет гаситься залог, а также утвердить с банком, покупателем и продавцом схему сделки.

Ещё одна проблема – это риски, которые наступают, прежде всего, у покупателя квартиры.

—Часто объяснить покупателю, что продавец – честный человек, очень тяжело. Риск заключается в том, что прежде чем банк даст разрешение на продажу квартиры, он потребует погашения оставшейся задолженности по кредиту. У продавца этих денег, как правило, нет (иначе зачем продавать квартиру?). Поэтому эти средства, порой немаленькие, нужно взять у покупателя. А ещё покупателя волнует, что делать, если кредит с помощью его денег погашен, а продавец на сделку не выходит. Судиться? Вот этого все и боятся, – комментирует эксперт.

Начинается долгий процесс переговоров, где каждая сторона старается себя подстраховать. Тем более что каждый банк работает по своей схеме погашения залога. И согласовать с банком удобную схему оплаты задолженности, устраивающую покупателя и продавца, порой крайне сложно.

Если же покупатель также решил воспользоваться ипотечным кредитом, то могут возникнуть дополнительные сложности. По словам заместителя начальника департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Ирины Тумановой, многие банки продают ипотечную квартиру только в рамках одобренного кредита в своём же финучреждении. Либо размер собственных средств должен полностью покрывать остаток основного долга по кредиту. В некоторых случаях банки могут запросить дополнительную гарантию в виде залога на имущество покупателя.

Если продавец и покупатель – клиенты разных банков

Если продавец реализует ипотечную квартиру, а покупатель планирует приобрести её, используя ипотеку, то возможны две ситуации: во-первых, продавец и покупатель являются клиентами разных банков, во-вторых, продавец и покупатель – клиенты одного банка.

Управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов привёл пример первой ситуации:

—Предположим, квартира стоит 4 млн рублей. Долг продавца перед банком составляет 1,5 млн. У покупателя есть 2 млн рублей, и он просит у банка кредит на недостающую сумму. В данном случае банк может выдать одобрение на получение ипотеки при условии, что с квартиры будет снято залоговое обременение. Каждый банк предъявляет к недвижимости, на приобретение которой он выдает кредит, определённые требования, а именно – такая недвижимость должна быть без обременений. На покупку квартиры, которая находится в залоге у другого банка, банк покупателя, как показывает практика, ипотеку не выдаст.

Александр Лунин полностью согласен с коллегой: по его словам, если покупателя кредитует другой банк, то такая сделка невозможна. Поэтому, чтобы покупателю получить одобрение на кредит, обременение с приобретаемой недвижимости надо снять. Для этого продавцу необходимо погасить задолженность перед своим банком и подать документы в регистрационную палату уже непосредственно для снятия обременения.

—Обычно у продавца денег на погашение задолженности нет, и рассчитаться с банком он планирует деньгами, которые получит от покупателя. Покупатель, конечно, может рискнуть и выдать продавцу аванс для погашения задолженности с последующим снятием обременения, и затем подать документы на одобрение ипотеки. Но риэлторы не советуют покупателям проводить сделки такого рода, так как между выдачей аванса и получением ипотеки проходит довольно большой промежуток времени, – комментирует Александр Москатов.

Если участники сделки – клиенты одного банка

Гораздо проще, если покупатель – заёмщик того же банка, в котором заложена квартира.

—Такую сделку провести вполне реально. В этом случае возможна перемена лиц по обязательствам. Нужно только учесть все нюансы: валютная ипотека или рублёвая, процент кредитования и прочее, – говорит Александр Лунин.

Что же такое перемена лиц по обязательствам? Это когда можно заменить сторону по кредитному договору – то есть заёмщика и залогодателя.

—В таких случаях кредитный договор переоформляется – обычно на тех же условиях, чтобы были у предыдущего заёмщика. Но сначала покупатель подаёт документы в банк на получение ипотечного кредита. В случае одобрения банк совершает процедуру перевода права собственности и обременения. В некоторых случаях банк может пересмотреть условия действующего кредитного договора и предоставить кредит на иных условиях. Например, по возрасту заёмщику могут увеличить срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж, или наоборот, – разъясняет руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор компании «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

В данном случае практически всегда квартиру можно приобрести (за исключением случаев, если покупатель по каким-то причинам не получает одобрения ипотеки). В каждом банке существуют свои программы для проведения взаимозачёта при проведении подобных сделок.

В целом отметим: продажа ипотечной квартиру покупателю-ипотечнику – весьма не простая процедура, да и не все банки участвуют в таких сделках.

—Как бы то ни было, задача риэлтора, который продаёт ипотечную квартиру, – продумать наиболее оптимальную и безопасную схему сделки, чтобы не подвести ни покупателя, ни продавца, – комментирует заместитель генерального директора АН «Невский простор» Алла Шинкевич.

«Разумная Недвижимость» уже писала, как продать ипотечную квартиру с помощью банка.