Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Если вы недовольны кадастровой оценкой

В Петербурге растет число обращений владельцев с требованиями пересмотреть кадастровую стоимость принадлежащих им объектов недвижимости. Попробуем разобраться, когда такие действия целесообразны.

Время накажет

Россияне, в том числе и петербуржцы, еще в полной мере не ощутили налоговое бремя от владения объектами недвижимости. Напомним, с 1 января 2015 года на смену ФЗ «О налогах на имущество физических лиц» вступила глава 32 второй части Налогового кодекса РФ. И стоимость налога на имущество стала рассчитываться не из инвентаризационной, а кадастровой стоимости. Когда жилой объект оценивается ниже 300 млн. рублей, ставка налога составляет 0,1%, выше – 0,5% - 1%.

Но, как отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин, в подавляющем большинстве случаев налог рассчитывается по минимальной ставке, да и многие владельцы объектов оказываются льготниками. Кроме того, можно вспомнить, что к переселению в квартиры меньшего метража не привели ни из года в год растущая квартплата, ни необходимость отчислений на капремонт. Таким образом, не стоит ожидать, что к чему-то подобному приведет рост налогов.

Впрочем, согласно законодательным изменениям, вплоть до 2020 года налоговая ставка будет повышаться каждый год ориентировочно на 20%. А на ряд категорий нежилых объектов вообще назначаются более высокие коэффициенты ставок – до 2%. Таким образом, в какой-то момент для части россиян налоговая тяжесть может превратиться в ощутимую.

С другой стороны, запущена законная процедура пересмотра кадастровой стоимости. Такой пересмотр в последнее время все чаще приводит к выгодным для собственника изменениям оценочной стоимости объекта. И, возможно, пока государство не решило ужесточить подходы, некоторым владельцам недвижимости следует поспешить с оспариванием.

Лицом к собственнику

Как поясняет начальник отдела массовой оценки ГУП «ГУИОН» Михаил Иголкин, юрлицам перед обращением в суд в обязательном порядке следует обратиться специальную комиссию при Росреестре (Статья 24.19 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Физлица вольны выбирать – суд или комиссия. Кстати, в Петербурге она находится в известном здании «Единого центра документов» на Красных Текстильщиков 10-12 ((812) 245-26-23).

И, согласно динамике последних пары лет, комиссия все чаще становится на сторону заявителя. Так, в 2014 году удовлетворялось немногим более 20% заявлений. В минувшем году в комиссию всего поступило 215 претензий, удовлетворено 83, отказано в 132 случаях. «А сегодня при обращениях в комиссию положительное решение выносится в половине случаев», - уточняет Михаил Иголкин.

Член Национального Совета по оценочной деятельности Николай Баринов подсчитал, что за прошлый год поступающие заявления распределялись следующим образом: 14% - земельные участки, 21% - квартиры, 31% - здания и помещения до 3 тыс. кв.м, 34% - свыше 3 тыс. кв. м.

«Среднее снижение кадастровой стоимости земельных участков составило 40%, аналогичный показатель для зданий и помещений площадью более 3 тыс. кв.м - 33,6%, для помещений менее 3 тыс. кв.м - 68,7, для квартир - 33,4%», - констатирует эксперт.

На судебном «фронте» ситуация несколько иная. Вероятность перерасчета кадастровой стоимости ниже – удовлетворяются порядка 30% исков, а «себестоимость» процесса выше – расходы займут 100-150 тыс. рублей.

Минэкономразвития с человеческим лицом

Следует уточнить, что либеральней становятся не только подходы сотрудников Росреестра. В конце прошлого года Минэкономразвития РФ издал приказ №358, в котором пояснил, что при кадастровой оценке следует делать «скидку» на множество факторов.

Новые методические указания о государственной кадастровой оценке делают процесс заметно прозрачней и подчеркивают, что кадастровая стоимость априори не может превышать рыночную.

Соответственно – нужно учитывать, благополучен ли с точки зрения экологии район, где находится объект. Высоки ли в региона безработица и инфляция – то есть, насколько ликвиден предмет оценки. Мигрирует ли население в регион, или из него.

Также обязательно следует принимать во внимание износ строения. Как подсказывает известный на федеральном рынке недвижимости московский адвокат Олег Сухов, прежде в кадастровых оценках такой параметр не учитывался вовсе. Теперь же утверждено, что объект массового строительства должен служить 80 лет, а деревянное строение – 50 лет.

Предполагаются скидки на аварийное жилье, и за «неподключение» к газу ли канализации.

Как бы там ни было, Николай Баринов уточняет, что наилучших результатов по оспариванию в минувшем году добивались собственники «коммерческих» подвалов и паркингов. Правда, не без помощи специализирующихся в данной сфере оценщиков. «Услуги оценщиков, отчеты которых получают положительные решения при оспаривании кадастровой стоимости, редко составляют менее 10 тыс. рублей», - подсказывают в компании «Евро Аудит Групп». Впрочем, несколько соседей в одном доме могут скинуться.