Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Инвестиции в апартаменты

Апарт-отели — принципиально новая тенденция на рынке недвижимости. Данный сегмент сейчас активно развивается в Москве, в Петербурге же начинает только зарождаться. Но в целом в России такой формат имеет достаточно большие перспективы для развития, в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса.

В последние годы на российском рынке недвижимости наметилась четкая тенденция увеличения числа сделок, совершаемых частными инвесторами с целью сохранения и преумножения их капиталов. «Основными направлениями инвестирования на сегодняшний день являются вложения в новостройки и коммерческую недвижимость, — отмечает Антон Рудаковский, руководитель департамента по привлечению инвестиций «Матрикс-Недвижимость». — Однако теперь появилась новая альтернатива классическим направлениям — инвестиции в жилые апартаменты».

Это направление для России является новшеством, хотя в США и странах Европы данная практика распространена уже достаточно давно.

Преимущества апартаментов

Апартаменты квартирного типа, находящиеся под управлением профессиональной эксплуатирующей компании, предназначенные для сдачи в основном под краткосрочную аренду, обладают рядом очевидных преимуществ перед стандартными схемами инвестирования в жилые комплексы:

· Для застройщиков — это упрощенная процедура получения всех необходимых разрешений и согласований при строительстве апарт-комплексов.

· Для собственников апартаментов — отсутствие необходимости самостоятельно заниматься обслуживанием апартаментов, поиском арендаторов и взиманием арендной платы.

· Для арендаторов — круглосуточный гостиничный сервис.

«Апарт-отель — это отель для ведения бизнеса, — говорит Наталья Скаландис, управляющий директор «NAI Becar» в Санкт-Петербурге. — По сути, это готовая модель, согласно которой от инвестора требуется лишь вложить средства и получать стабильный доход. Основное преимущество заключается в том, что все затраты по поиску арендаторов, как временные, так и финансовые, берет на себя управляющая компания».

Есть ли риски?

Однако любая новация, как известно, на начальном этапе сопряжена с большим количеством рисков и бюрократических барьеров. Не обошла стороной эта участь и апартаменты. «Во-первых, в российском законодательстве до сих пор не содержится ни само понятие апартаментов, ни какие-либо регуляторы, — говорит Антон Рудаковский. — Известно, что соответствующие законопроекты уже находятся в работе, однако, держа в голове известное «хотели как лучше», спрогнозировать, что же в итоге из этого получится, крайне сложно. Второй важный момент — это сам статус апартаментов. Как известно, их относят к коммерческим помещениям со всеми вытекающими, как то: отсутствие прописки, повышенные ставки налога на недвижимость и эксплуатационные расходы, отсутствие обязательных требований соответствия положениям ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», и многое другое».

Все эти факторы, безусловно, оказывают влияние на привлекательность апартаментов как варианта для частных инвесторов. «Однако московский опыт реализации элитных апартаментов демонстрирует, что для многих покупателей эти особенности формата ни играют существенной роли, тем более в случае, если они компенсируются дисконтом (в Москве в среднем цена на апартаменты на 15–20% ниже по сравнению с классическим жильем), либо эксклюзивностью проекта (статусное место, уникальные виды, отсутствие конкурентов, ограниченный объем квартир)», — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.

Размер инвестиций

В среднем инвестиции в апартаменты в Санкт-Петербурге начинаются от 2,5 млн руб., что вполне сравнимо со стоимостью однокомнатной квартиры в новостройке.

По словам Александра Погодина, первого заместителя генерального директора ГК «Пионер» (направлениe — Санкт-Петербург), в их проекте апарт-отеля YES наиболее высоким спросом в настоящий момент пользуются апартаменты категории Standard, что объясняется, в том числе, их стоимостью, которая ниже средней стоимости однокомнатной квартиры с аналогичными характеристиками. «Более низкий порог начальных вложений повышает инвестиционную привлекательность объекта, — говорит эксперт. — На начало июля минимальная стоимость апартаментов составляет 2,65 млн руб. Но ввиду высокого спроса и стадии готовности стоимость продолжит свой рост».

Предполагаемая доходность

Предполагаемая доходность инвестиций в апартаменты выглядит достаточно привлекательной. Как показывает мировая практика, апарт-отель — это успешный и прибыльный бизнес с минимальными рисками, гарантирующий инвестору доходность на уровне 10–13% годовых.

«Некоторые девелоперы предлагают такую схему продажи своих квартир, при которой собственник при покупке жилья заключает договор с управляющей компанией, и та занимается его сдачей в аренду, — рассказывает Андрей Косарев. — Доход собственника при такой схеме сдачи квартиры в аренду предполагается в районе 10%. Однако подобные схемы еще не получили широкого распространения в Петербурге».

Ставки доходности от 8 до 15% годовых предлагаются инвесторам в апарт-отеле VERTICAL, девелопером которого выступает международная компания «NAI Becar». «Если инвестор выбирает гарантированный доход, то, несмотря на то, сданы ли апартаменты или нет, он будет получать 8 % годовых, — говорит Наталья Скаландис. — Разрабатывая эти ставки, мы ориентировались на различные финансовые модели, поэтому можем с уверенностью взять на себя все риски по сдаче апарт-отеля в аренду».

В целом стоит отметить, что доходность апартаментов складывается, во-первых, из арендных платежей (10–12% годовых) и, во-вторых, из удорожания самого объекта недвижимости (20–25% годовых для строящихся объектов, либо 10% годовых в силу ежегодного роста рынка. Но при ее расчете также необходимо учитывать такие факторы, как:

· Налог на недвижимость.

· Повышенные эксплуатационные расходы и коммунальные платежи по тарифам для коммерческих помещений.

· Комиссионные управляющей компании.

· Повышенные ставки по ипотеке, как при покупке коммерческой недвижимости.

«Если сравнивать доходность квартир и апартаментов, то можно смело утверждать, что от сдачи апартаментов в аренду доходность будет больше, чем от сдачи квартиры в обычном жилом доме, — комментирует Александр Погодин. — Причина — более высокая цена, которую можно установить благодаря дополнительному сервису и инфраструктуре, предоставляемой управляющей компанией. Срок окупаемости вложений также будет ниже, чем при сдаче квартиры в обычном доме. Причиной является возможность приобрести апартаменты с полной отделкой, укомплектованными мебелью, техникой и текстилем, что существенно снижает период окупаемости инвестиций».

Разумная Недвижимость