Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Инвестиции в стрит-ритейл

Сегодня помещения формата «стрит-ритейл» находятся на первом месте в рейтинге наиболее популярных объектов для инвестирования среди частных лиц. Последние 2–3 года на рынке появилось значительное число частных инвесторов, готовых вкладывать свои деньги в торговые помещения формата стрит-ритейл. Это в свою очередь придало импульс росту цен и увеличению арендных ставок в указанном сегменте. 

Как правильно выбрать объект?

При выборе объекта нужно четко знать ответы на следующие вопросы: с какой целью приобретается недвижимость, для какого вида бизнеса, какая арендная ставка будет у данного объекта.

Главными факторами ликвидности стрит-ритейла являются местоположение и проходимость. Поэтому наиболее популярны объекты, расположенные вблизи станций метро и на оживленных магистралях и улицах с активным пешеходным трафиком. «Большинство инвесторов хотят приобрести помещение у метро, и это логично, ведь именно там зачатую самая высокая проходимость, — говорит Мария Варенова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Матрикс-Недвижимость». — Но сейчас активно развиваются спальные районы, и в огромном жилом массиве помещения могут окупиться быстрее, чем у метро. Все зависит от того, под какие цели оно будет использоваться, а также его местоположение».

Если же в определенном месте низкий уровень проходимости, то покупка для коммерческих целей невыгодна.

Важно определиться и с размером помещения. «Наибольшей популярностью среди инвесторов в сегменте стрит-ритейла сегодня пользуются небольшие помещения, площадью 100–500 кв. м, поскольку преимущественно этот метраж предпочитает большинство арендаторов, — говорит Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.

Если помещение расположено в старом жилом фонде, необходимо обратить внимание на наличие конструктивной возможности сделать отдельный вход и обеспечить открытую внутреннюю планировку, а также на то, находится ли помещение на первой линии домов с высоким пешеходным трафиком (в случае его перевода в нежилой фонд и использования для коммерческих целей).

В последнее время растет востребованность помещений в новых жилых комплексах. Застройщики сегодня не просто оставляют первые этажи под коммерческие помещение, но и диверсифицируют их исходя из инфраструктурных нужд квартала. «Инвестиции в коммерческие помещения формата стрит-ритейла наиболее интересны для покупателей именно на начальном этапе строительства, поскольку хорошие небольшие помещения в новых построенных кварталах пользуются бешеной популярностью и быстро растут в цене», — говорит Мария Варенова. — В свою очередь готовых вариантов практически не найти либо они стоят баснословных денег».

Вложения минимальны

О сумме минимальных вложений в формат стрит-ритейла говорить достаточно сложно, поскольку все рассчитывается индивидуально и зависит от многих факторов: площади объекта, его местоположения, проходимости, пешеходной доступности от станций метро, и т.п. «Но в среднем минимальные финансовые вложения в объекты формата стрит-ритейл, расположенные в нецентральных районах, начинаются от 200 тыс. руб./кв. м», — отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.

Источник: АРИН

Доходность высока

При сдаче в аренду коммерческих помещений формата стрит-ритейла срок окупаемости составляет 8–10 лет. «Это порядка 10% годовых, что сопоставимо с доходностью банковского депозита», — говорит Леонид Фарисеев, директор направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака». По мнению же Марии Вареновой, в среднем доходность колеблется от 10% до 35% годовых.

Несколько иначе ситуация обстоит с объектами стрит-ритейла, расположенными в самых востребованных локациях. «В наиболее ликвидных локациях доходность коммерческих помещений формата street retail составляет порядка 5%, — отмечает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Срок окупаемости для таких объектов достигает 20 лет».

Каковы риски?

В сравнении с другими секторами коммерческой недвижимости, сегмент стрит-ритейла отличается минимальными рисками. Это объясняется, во-первых, высоким спросом со стороны потенциальных арендаторов. Во-вторых, помещения стрит-ритейла могут использоваться и как торговые площади, и в качестве офисов, и для размещения офисов продаж, то есть они имеют многоцелевое назначение. И, в-третьих, торговые помещения интересны как для сдачи в аренду, так и для размещения собственного бизнеса.

Но риски существуют всегда, и об этом необходимо помнить. Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» выделяет следующие риски при инвестировании в сегмент стрит-ритейла:

Финансовый риск

Стрит-ритейл часто арендуют представители малого бизнеса, устойчивость бизнеса которых достаточно низкая. Это в свою очередь ведет к нерегулярным оплатам, ротации арендаторов, и, соответственно, к неустойчивости финансового потока собственника помещения.

Ограничения по назначению бизнеса

В жилом доме зачастую проблематично размещение производства (даже миниформата) и учреждений медицинского профиля. Ограничения касаются любого производства, даже состоящего из одной швейной машины или миниполиграфии с принтером.

Не всегда подходит конструктив здания

Например, в панельных домах изменение планировки помещения невозможно. Планировки проектируются заранее (на этапе строительства) и продиктованы нормативами по строительству. Проблема старого жилого фонда — деревянные либо смешанные перекрытия, которые не позволяют разместить в нем, например, банковское учреждение.

Вероятность проблем с жильцами

Многие жители квартир не в восторге от расположения кафе, магазина, офиса в своем доме. С их стороны могут последовать возможные препятствия в виде заявления, обращения в органы местной власти по поводу ущемление прав.

Мнение:

Директор департамента инвестиционных продаж «NAI Becar» в Санкт-Петербурге Андрей Бойков

— На рынке коммерческой недвижимости помещения формата стрит-ритейл являются самым ходовым продуктом. Минимальные вложения в торговые помещения формата стрит-ритейл составляют около 5 млн руб., а доходность для физических лиц, как правило, варьируется от 8 до 15% в зависимости от ликвидности самого объекта. Стоит отметить, что существенных рисков при инвестициях в данный сегмент не возникает, однако встречаются внутренние риски, связанные с техническим состоянием помещений. В первую очередь, при выборе объекта для инвестиций необходимо отталкиваться от выгодной локации и близости магистралей с интенсивными транспортными и пешеходными потоками.

Разумная Недвижимость