Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Легко ли начать строить дом?

Мы часто слышим, что строительство жилья — прибыльный бизнес. Но почему же не все стремятся им заниматься? Одна из причин — чтобы начать строить дом, нужно сначала вложить довольно много собственных денег, которые в случае провала не вернуть.

Сроки подготовки

В Петербурге средний период между покупкой участка под застройку и началом строительства недвижимости с последующей продажей занимает год-полтора. По мнению Игоря Петрова, генерального директора «Матрикс-Недвижимость», в среднем от покупки участка до начала строительства в Петербурге проходит около двух лет, в области этот процесс быстрее и занимает примерно полтора года.

Прежде всего, как рассказали в компании «Главстрой-СПб», после покупки участка необходимо получить разрешение на строительство, для этого требуется положительное заключение экспертизы проектной документации. Для получения последнего необходимо наличие исходно-разрешительной документации, в том числе градостроительный план земельного участка, ТУ на подключение к инженерным сетям и пр., а также согласование главного архитектора города объемно-планировочных решений будущего объекта, проектной документации. «Как правило, к моменту готовности проектной документации застройщик успевает произвести подготовку площадки и может приступать к возведению объекта», — замечает Андрей Алексеев, руководитель проектов ГК «Пионер».

Сроки подготовки участка к строительству во многом зависят от размеров осваиваемой территории, наличия коммуникаций, необходимости изменения вида разрешенного использования участка. Если земельный участок не имеет градостроительного плана или же требуется перевод земли из одной категории в другую, то сроки могут значительно увеличиться. В качестве примера можно привести жилой комплекс «Новый Оккервиль». «Когда мы приобрели участок под его застройку, на нем не было инженерных сетей и необходимых коммунальных мощностей, — рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». — Поэтому мы всё строили с нуля».

Компания «Отделстрой» осуществила на участке следующие работы:

· перевод сельскохозяйственных угодий в земли поселений с целевым использованием под многоэтажное строительство и оформление их в собственность;

· разработка, согласование и утверждение градостроительной документации — около 1 года;

· проектирование, согласование и проведение экспертизы проектов по строительству инженерной и транспортной инфраструктуры — более 1 года;

· разработка рабочей документации — 1,5 года;

· получение технических условий на электроснабжение — 1 год, на газоснабжение — 2 года, на водоснабжение и канализацию — 2 года;

· строительство 12 км дорог и 35 км инженерных сетей, обеспечивающих жизнедеятельность не только первой очереди, но и всего квартала.

Таким образом, оценивая объем работ, реализация проектов комплексного освоения территории под силу только опытному и финансово обеспеченному застройщику. «Это была самая затратная часть проекта, — говорит Николай Гражданкин. — На этом этапе необходимо инвестировать основную часть средств и фактически работать без отдачи. Окупать затраты за счет средств дольщиков, покупающих квартиры, в этот момент практически невозможно. Поэтому для развития проекта комплексного освоения территории необходимо обладать достаточными собственными или заемными средствами».

Затраты на подготовку

Константин Якунин, начальник планово-экономического отдела ООО «КВС», выделяет следующие статьи затрат, которые ожидают застройщиков до начала строительства:

· покупка или аренда земельного участка под строительство;

· подготовка строительной площадки, в том числе установка забора, вынос существующих сетей, подключение стройплощадки к электричеству, организация дорог и проездов, расчистка площадки, снос старых построек, валка деревьев;

· проектирование;

· разработка рекламной кампании.

«Необходимые затраты определяются характеристиками приобретенной под застройку территории, в том числе ее расположением, предыдущими функциями, а также сроками подготовки разрешительной документации», — отмечает эксперт.

По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAIBecar, в целом за время подготовки к реализации объекта застройщик тратит уже около 10–15% стоимости всего проекта, если у застройщика также были затраты на покупку земельного участка, то затраты могут составить порядка 40%. С ней согласен Александр Львович, генеральный директор СК «Навис»: «До 10% всех затрат на возведение и сдачу в эксплуатацию жилого дома приходится на подготовительный этап до начала строительства».

Эксперты считают, что самые главные затраты до начала строительства приходятся на покупку участка. «Стоимость участка может быть колоссальной — до 1 млрд долларов», — говорит Игорь Петров. На втором месте идет подготовка разрешительной документации и согласование всех условий строительства.

Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест», заместитель генерального директора компании, отмечает, что в большинстве проектов наиболее затратной частью — до 70% себестоимости строительства — являются строительно-монтажные работы (СМР). «Создание инженерных сетей занимает 12–15% себестоимости строительства, приобретение земли — 10–12%, проектно-изыскательские работы — до 5%», — говорит эксперт.

Оплачивать подготовительные работы застройщик должен сам

Если застройщик работает по ФЗ-214, то он не может вести подготовку к строительству за счет продаж квартир на других своих объектах, так как это противоречит действующему законодательству. «На данный момент ФЗ-214 разрешает использование полученных средств только в целях финансирования одного объекта, — отмечает Василий Вовк, генеральный директор ООО «Дудергофский проект». — Введение этого закона, который по сути дела ограничивает вывод денег из проекта до его окончания, уменьшило количество незавершенного строительства и обманутых дольщиков».

Таким образом, подготовка к строительству дома — сложный, трудоемкий и затратный процесс, который не под силу некрупным инвесторам и компаниям. Несмотря на многие несовершенства в работе рынка строящейся недвижимости, все же последние изменения, в том числе и введение ФЗ-214, приводят к тому, что уже не удается любому назвать себя застройщиком, насобирать денег дольщиков и скрыться на островах. Теперь, чтобы стать застройщиком, нужны серьезные вложения. И это делает его более стабильным и надежным для нас, простых дольщиков.

Разумная Недвижимость