Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Можно ли снова покупать квартиру на ранней стадии строительства?

Потенциальные покупатели недвижимости постепенно забывают «кризисные» страхи. И все чаще рассматривается возможность покупки квартир в новостройках на ранних стадиях строительства. Между тем, определенные риски банкротств строительных компаний (СК) на рынке сохраняются.

Если копнуть глубже

После лавинообразного падения курса рубля в декабре 2014 года, россияне стали бояться покупок на «стадии котлована», как огня. Уже почти завершенные сделки одна за другой разрывались.

По большому счету на первичном рынке остались только сделки после сдачи или уже перед самой сдачей дома. Причины такого поведения долго объяснять не надо – все ожидали массовых банкротств застройщиков. В пиковые моменты, поясняет директор Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман, исключительно на уже построенные объекты приходится 85% спроса.

Кстати, эти страхи отчасти ударили и по застройщикам, в какой-то момент оставшимся без стабильного потока поступлений от участников ДДУ. Сейчас, когда на рынке недвижимости все подуспокоились, маятник качнулся в обратную сторону.

Даже известные крайней осторожностью банки постепенно снимают кризисные запреты. Например, как сообщил заместитель управляющего головным отделением Сбербанка по Санкт-Петербургу Анатолий Локотков, его банк снова стал аккредитовывать для ипотечного кредитования объекты нулевого цикла, тогда как такая практика была приостановлена в начале года. «Сейчас мы расцениваем рыночную ситуацию, как стабильную», - говорит он.

И в настоящее же время, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимость», на нулевой стадии строительства в сегментах «эконом» и «комфорт» готовы покупать жилье 22% клиентов. На этапе монтажа этажей согласны доверить свои деньги застройщику 39% покупателей. Еще 11% граждан рассматривают возможность покупки квартиры, когда идут отделочные работы, а 28% - когда дом введен в эксплуатацию.

При этом на фоне общего тренда – возвращения к сделкам на ранних стадиях, эксперты фиксируют локальные тенденции, искусственно сдерживающие процесс. Так, поскольку в кризис разница в цене на разных стадиях строительства поневоле сокращается, часть застройщиков элементарно свернула продажи «на котловане» . Если финансы позволяют, строители возводят дома на свои деньги, чтобы потом продавать подороже.

Кроме того, до последнего времени одним из мотивирующих на «раннюю» покупку инструментов служила субсидируемая государством ипотека. Относительно низкие процентные ставки нивелировали характерные для первичного рынка риски. Но постепенно разрыв между субсидируемыми и несубсидируемыми ставками снижается. Фактор дешевизны теряет привлекательность.

Мы их не теряем?

Итак, сейчас на выбор покупателя давят два момента. Традиционные преимущества покупки на ранних стадиях строительства и сохраняющаяся угроза точечных банкротств СК.

Уточним, в нынешнем году в стране обанкротилось уже около 170 строительных компаний, 5 из которых работали в Москве и Подмосковье. Только за первый квартал этого года Генпрокуратура РФ возбудила 124 уголовных дела за преступления в сфере «долевки». И это до того, как 1 мая президент РФ Владимир Путин подписал ФЗ № 139 об ужесточении уголовной ответственности за обман участников долевого строительства.

Правда, в текущих макроэкономических реалиях умышленный обман инвесторов затевает только каждый двадцатый банкрот. Остальные элементарно не справляются с взятыми перед дольщиками обязательствами. Тем не менее, эта угроза актуальности не теряет.

Впрочем, эксперты не склонны драматизировать ситуацию. Как констатирует руководитель аналитического центра ПАО «ОПИН» Денис Бобков, положение дел отличается от 2008-2009 годов в корне. А ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин даже обращает внимание на «обратный» результат давления кризисных рисков.

Известно, что до банкротства СК проходит определенный цикл нарушений стабильной работы - задержки и превращение площадки в долгострой. И граждане научились ориентироваться на такие симптомы. Поэтому застройщики вынуждены ускорять темпы работ. Чтобы «успокаивать» потенциальных покупателей.

Борьба противоположностей

Добавим, что кроме ужесточения уголовной ответственности мошенникам, государство предпринимает ряд дополнительных шагов по защите интересов участников ДДУ.

В частности, Владимир Путин «в целях возмещения гражданам убытков и завершения строительства объектов при неисполнении застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве» поручил правительству к 1 декабря создать государственный компенсационный фонд. Этот фонд должен формироваться за счет средств застройщиков.

Будут ли эта инициатива после выборов доведена до конца – покажет время. Также потребуется время, чтобы понять, насколько эффективно защитят интересы частных покупателей вступающие в силу с 1 января 2017 года поправки в ФЗ-214. Ведь это уже 13-я редакция закона, и если бы прежние поправки были бы удачны, нынешняя редакция не потребовалась бы.

Как бы там ни было, частное лицо, выходя на сделку на первичке, особенно на ранних стадиях, всегда должно соблюдать осторожность. Изучить документы застройщика – в том числе и на земельный участок. Подчеркнем, что проектная декларация (в последней редакции), разрешение на строительство и бумаги по участку должны быть оформлены на одно юрлицо.

Конечно, надо изучить историю строительной компании, портфель ее объектов и почитать форумы дольщиков, да и посмотреть на стройку своими глазами. Более подробных инструкций н тему, «как вывести СК на чистую воду», в Интернете предостаточно.

В любом случае, покупка на ранней стадии сохраняет «докризисные» преимущества. Кратко напомним, что это более широкий выбор и, при этом, экономия в 15-30% от конечной цены после сдачи объекта.

Наконец, это единственная возможность инвестировать (с той же выгодой в 15-30% за пару лет), если частное лицо настроено именно на инвестиции в недвижимость. Ведь покупка квартиры на поздних стадиях строительства с последующей сдачей в аренду потеряла актуальность.

Сейчас годовая доходность от аренды близка к 5%-6%, и, прогнозирует Александр Пыпин, продолжит плавное снижение в силу роста предложения. Доходы россиян снижаются и на рынок выходят те граждане, кто прежде не собирались сдавать лишнюю жилплощадь.