Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Возможно ли продать квартиру из под ипотеки и купить новую квартиру в ипотеку?

Дано:

У нас есть 1-комнатная квартира, купленная в ипотеку – платить осталось еще 20 лет по 20 тысяч рублей в месяц. А нам уже нужна двухкомнатная квартира

Найти:

Возможно ли продать квартиру из под ипотеки и купить новую квартиру в ипотеку. Что нужно сделать, с кем согласовать, каковы этапы такой сделки, каких сложностей опасаться и как их предупредить.

Решение комментирует: Топорников Сергей Валерьевич, Руководитель отдела продаж ООО "Первое Ипотечное Агентство".

В данный момент, достаточно распространён миф, что продать залоговую квартиру крайне сложно и что подобной практики не существует. Это ошибочное мнение основано на том, что немногие специалисты на рынке вообще сталкивались с подобной задачей. На самом деле, разница между продажей из-под залога и обычной сделкой купли-продажи квартиры заключается лишь в том, что сделку необходимо согласовать с третьим участником – банком. Как правило, банк предъявляет свои требования как на этапе подписания договора купли-продажи, так и на этапе подачи документов на регистрацию. Это требует дополнительного времени и согласований, что заметно усложняет сделку. Но все трудности преодолимы, и продать квартиру из-под залога вполне реально!

Есть несколько схем проведения подобной сделки:

1. Находится покупатель, который готов закрыть Ваш ипотечный кредит, другими словами – выплатить вашу задолженность перед банком. После этого заключается договор купли-продажи и вносится оставшаяся сумма (разница между долгом по ипотечному кредиту и стоимостью квартиры). Подобная схема вполне удобна банкам, отлично подходит продавцу, но не устраивает покупателя. Причина заключается в отсутствии чётких механизмов, которые вынудят провести сделку после погашения долга по ипотечному кредиту. Безусловно, такие сделки проходили, но в этих случаях либо продавец с покупателем друг другу доверяли (были знакомы), либо гарантами в данной сделке выступали высокопоставленные сотрудники банков.

2. Когда осуществляется переход права собственности с сохранением обременения, т.е. когда покупатель платит все необходимые деньги через ячейку или аккредитив, и эти деньги делятся между банком и продавцом. Происходит регистрация перехода прав на квартиру и после этого новый владелец квартиры с банком снимает обременение. Пожалуй, единственный минус в том, что у покупателя возникает ещё одно законное регистрационное действие по снятию обременения с квартиры.

3. Банк позволяет совершить единовременное переоформление собственности со снятием обременения. Но данная схема у наших банков-партнёров работала в основном до того времени, как снятие обременения происходило в течение пяти дней, а смена собственника в течение двадцати дней. Как результат, возможен определенный риск, когда залог снят, а банк ещё не получил средства. Это может привести к необходимым разбирательствам, в том числе судебным, чтобы завершить сделку. Хотя такой вариант тоже встречается.

Основными факторами, которые усложняют продажу квартиры с обременением – это необходимость согласовывать сделку с банком и преодоление опасений покупателя остаться и без своих денег, погасив ипотечный долг продавца, и без квартиры в случае, например, если сделка не будет зарегистрирована.

Очень важно использовать схемы взаиморасчётов, которые стопроцентно защищают риски покупателей. Когда покупатель убежден в безопасности, он не будет требовать скидку от цены квартиры, как это может быть при рисковой схеме. И, конечно же, продавая квартиру в залоге банка, необходимо использовать схемы, гарантирующие продавцу получение суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после перехода права собственности на имя покупателя и закрытия долга перед банком.

В проведение подобных сделки очень много нюансов и необходимо учесть все возможные риски и защитить себя.

Разумная Недвижимость