Не все «комфорт-класс», где функционал и эргономику обещают

Когда конкуренция ценой перестала работать, за клиента на рынке новостроек стали бороться качеством. Сокращая при этом площадь квартир, и перенося жилые комплексы все дальше на окраину.

«Эконом-класса» на первичном рынке больше нет. Предлагаемое в новостройках жилье, как минимум, комфортно. У этого комфорта есть градация. Например, не просто «комфорт», а «комфорт+» или «комфорт++». Есть еще «бизнес-» и «премиум-класс», в которых тоже происходят забавнейшие метаморфозы. Взять хотя бы попытки впихнуть элитные комплексы в кварталы брежневской застройки периферийных районов. Это очень интересная тенденция, показывающая, что состоятельных людей уже так много, что традиционные места их расселения переполнены и ширнармассам неплохо бы потесниться. Видимо, в пригороды, где и строится тот самый «комфорт», что с плюсами, что без.

«Эконом» не хотят  

Но с чего вдруг исчез «эконом»? Ведь денег у покупателей самых дешевых новостроек не стало больше. Так почему же «эконом» заменили на «комфорт»? «Дело в том, что еще недавно востребованный эконом-класс потерял своего покупателя, - объясняет директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. – Из-за рекордного подорожания недвижимости закончилась эпоха ценовой конкуренции. Покупатели, которые сохранили свою финансовую стабильность, не видят смысла в приобретении по новым ценам жилья с низкими потолками, ограниченной дворовой территорией и рядом других недостатков. Потребители, которым подобное предложение раньше было интересно, уже не имеют возможности вкладываться в квадратные метры. Реальные доходы основной части населения упали из-за кризисных тенденций в экономике, и покупка жилья отошла на второй план».

Вот так. Оказывается, есть люди, которым не по карману уже не только «комфорт-класс», но и бывший когда-то «эконом». Возможно, они найдут себе жилье на вторичном рынке, как это происходит в Европе и США. Там, кстати, социальное жилье малообеспеченным строит государство, но не продает его, а сдает в аренду. Частные компании предпочитают проекты подороже. По мнению Аси Левненвой, сегодня востребованы проекты, которые должны отвечать таким критериям, как эргономичность, функциональность, эстетичность, экологичность и энергоэффективность. А сегмент эконом-класса удовлетворял только одну потребность – в крыше над головой. Сейчас этого уже мало.

Подорожавшая крыша

Вот это не совсем понятно, поскольку после исчезновения «эконом-класса» ничем существенным крыша над головой жителей новых комплексов масс-макрет не приросла. Улучшенные планировочные решения или закрытые дворы современных жилых комплексов свидетельствуют о нормальной динамике развития старого «эконома», но не повышают его до более высокого «комфорта». «Улучшения продукта не обязательно автоматически переводят его в другой, более высокий класс, - говорит эксперт рынка недвижимости Михаил Марченко. – Поэтому большинство сегодняшнего «комфорта» – это все тот же «эконом», который благодаря своему развитию несколько отличается от того, каким он был 10 лет назад. Но он и должен отличаться, ведь продукт все время совершенствуется».

Действительно, внутри любого класса существует конкуренция. Как только застройщики видят, что ближайшие конкуренты улучшают свой продукт, они, чтобы не потерять клиента, начинают улучшать свой. Поэтому среднее качество продукта в классе растет. Но от этого он не становится другим классом. Потому что в более высоком классе происходят аналогичные процессы. «Чтобы один проект можно было бы позиционировать в другом, более высоком классе, нужны гораздо более серьезные изменения, - считает Михаил Марченко. – Нужно выбрать более престижную локацию, разработать интересный архитектурный проект, уменьшить количество этажей, поднять потолки, сделать более просторными квартиры и внутреннюю территорию комплекса».

Есть ли все это у современных комплексов «комфорт-класса»? Конечно, нет. А почему тогда выросли цены и пропал «эконом-класс»? Потому что, поняв, как можно поднять цену продаваемых клетушек, застройщики стали оклеивать их обоями и комплектовать сантехникой. Площадь кухонь научились увеличивать за счет уменьшения площади комнат и преподносить это как существенный плюс. Да еще втыкая в квартире по несколько санузлов и отводя специальную комнатенку для стиральной машины, опять же за счет и без того малого пространства, остающегося людям, увеличивать «функционал жилья». И называть это «комфорт-классом», ага.

Вы занимаете чрезмерную площадь

Это еще не все ноу-хау, про мелкую нарезку забыли. Общая площадь квартир в новостройках сокращается. Так, в опубликованных ТАСС выдержках из проекта, подготовленной Минстроем РФ Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2035 года, говорится, что площадь средних квартир в новостройках России сократилась с 81 кв. м в 2000 году до 51,6 кв. м в 2019 году. Вряд ли Петербург с изжитым им «эконом-классом» тут исключение. В том же документе говорится, что при средней обеспеченности жильем 26,3 кв. м на человека, для семей из трех человек необходимо строить квартиры не менее 79-93 кв. м. Понятно, что с нынешними ценами такие квартиры мало кто купит. Но может все-таки не стоит то, что сегодня предлагается в сегменте масс-маркет относить к «комфорт-классу»? А то за «премиум» неловко становится. Миллионщикам-то ведь не только вместо приличных локаций брежневские спальники предлагают. Их, как и всех остальных, теперь еще и уплотняют.

По данным Knight Frank St Petersburg, за первые три месяца 2021 года средняя площадь находящихся в продаже элитных квартир снизилась со 120 до 93 кв. м. К этому привел выход на рынок жилого комплекса «Группы ЛСР» Neva Residence. Эксперты Knight Frank отмечают, что структура свободного предложения на рынке сместилась в сторону более компактного жилья. Количество «двушек» и квартир с большим количеством комнат сокращается уже второй год. А доли студий и однокомнатных квартир, по сравнению с итогами 2020, года увеличились на 15 и 7% соответственно. Интересно, входят ли «элитные» студии площадью 21,5 кв. м в «коллекцию авторских квартир»?

Комплекс наш, позиционируем, как хотим

Спонтанная трансформация «эконом-класса» в «комфорт» стала возможна из-за отсутствия стандартов, четко отделяющих один класс жилья от другого. «Размытость нашей классификации позволяет девелоперам в низовых сегментах сделать незамысловатое благоустройство и озеленение, закрыть двор и выставлять на рынок, по их мнению, полноценный «комфорт-класс», - говорит руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens: Наталья Осетрова. - Ведь «эконом» в принципе не имеет каких-либо стандартов, функциональных параметров и минимальных требований, кроме действующих СНиПов. Это просто самое дешевое жилье построенное без четкого градостроительного планирования. Такое жилье в Европе, к слову, уже заменяют более комфортными и ликвидными проектами. И мы тоже к этому придем».

Год назад Минстрой уже заявлял о начале разработки собственных стандартов жилищного строительства, и это правильная и своевременная инициатива. «Мы должны сегментировать недвижимость на уровне базовых документов и норм, - считает Наталья Осетрова. – Любая рекламная компания и презентационные материалы застройщика в этом случае будут привязаны к официальному документу, определяющему класс недвижимости. В противном случае мы будем и дальше сталкиваться с ситуациями, когда набор функций в сданном доме не соответствует заявленному в рекламе, и клиент теряет деньги в результате падения ликвидности объекта».