Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Нежилое помещение для жилых целей или для чего нужны апартаменты?

Строительство апарт-отелей — относительно новая тенденция, совсем недавно захлестнувшая рынок недвижимости как Санкт-Петербурга, так и всей России.

Как показывает практика, апартаменты — сегмент довольно востребованный и быстро развивающийся. Формально они относятся к классу коммерческой недвижимости, однако вполне могут быть пригодны и для постоянного проживания (идея «жить в нумерах» на западный манер сегодня привлекает многих).

В то же время апарт-отели ориентированы в первую очередь на деловых людей: помимо гостиничного сервиса здесь предлагается домашний комфорт, что немаловажно для людей, часто бывающих в разъездах. Нынешний бизнесмен куда охотнее заплатит за аренду апартаментов, чем будет ютиться в гостинице или хостеле. Для девелоперов же это — очередное направление развития строительного бизнеса. В ситуации острой нехватки мест под застройку, апарт-отель — хороший вариант получения прибыли, так как под эти цели можно приспособить и строения, в которых ранее находилась офисная недвижимость.

Тем не менее в России статус апартаментов до сих пор не определен, они существуют вне правовых нормативов.

Кому и зачем?

В настоящее время потребность в недорогом качественном жилье ощущается остро. С другой стороны, так же остро ощущается и нехватка мест под застройку в черте города. Во многом рост популярности апартаментов среди девелоперов объясняется тем, что данный формат недвижимости может быть построен там, где традиционное жилье возвести нельзя, — на них не распространяются ограничения по плотности застройки и требования обеспечения социальной инфраструктурой. Таким образом апартаменты представляют собой некий синтез решения проблемы. Как правило, они располагаются в нежилых зданиях и многофункциональных комплексах, полностью меблированные или подготовленные под чистовую отделку. Стоимость квадратного метра такого жилья в среднем ниже, чем обычных квартир, на 15–20% из-за юридического статуса — в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, так как законодательно они относятся к коммерческой недвижимости.

В Санкт-Петербурге чаще всего жилье в апарт-отелях приобретается в инвестиционных целях. Руководитель отдела элитной жилой недвижимости “ASTERA” в альянсе с “BNP Paribas Real Estate” Анна Калинина отмечает, что покупка данного вида недвижимости рассматривается в большинстве случаев как коммерческий проект:

— В городе апартаменты приобретают, как правило, с целью инвестировать временно свободные денежные средства. Помимо Петроградского, Московского и Выборгского районов Петербурга, апартаменты есть в Курортном районе города. Конечно, в последнем случае цель их приобретения, как правило, иная — это альтернатива загородному дому. Содержать апартаменты гораздо проще и дешевле, чем круглогодично следить за домом и земельным участком.

Более подробную статистику привел директор по маркетингу группы компаний «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Денис Лола. По данным эксперта, 85% покупателей апартаментов — инвесторы, приобретающие апартаменты для последующей сдачи в аренду.

— На сегодняшний день 65% сделок приходится на клиентов в возрасте от 36 лет до 61 года. Наиболее активны в этом отношении люди 41–45 лет (17%).

Портрет основной части покупателей апартаментов в апарт-отеле “YE’S” выглядит следующим образом:

граждане России (98%);

жители Санкт-Петербурга (72%);

женщины — 55%, мужчины — 45%;

средний возраст покупателей — 44 года (женщин — 46 лет, мужчин — 43 года).

Специалисты компании «Бестъ» привели несложные арифметические вычисления, чтобы продемонстрировать нам выгоду от сдачи такого жилья в аренду: — Минимальная стоимость апартаментов на сегодняшний день — 4,2 млн рублей. Ежемесячная чистая прибыль владельца студии составляет в среднем 35–40 тыс. рублей. Доходность — 11–14% годовых, окупаемость — 7–9 лет.

Cherchez la femme (Ищите женщину)

Исходя из данных статистики, женщины в Северной столице покупают апартаменты чаще мужчин. По словам управляющего директора PM NAI “Becar” Натальи Скаландис, их средний возраст варьируется от 37 до 50 лет.

— По опыту нашей компании, основным покупателем апартаментов являются женщины, при этом за покупку отвечает мужчина. Покупатели, как правило, имеют высшее образование, а также опыт ведения своего бизнеса и стремятся к получению дохода от непрофильной для них деятельности, вкладывая в наиболее понятный сегмент — недвижимость. Если говорить о различиях в поведении в зависимости от пола, то нужно отметить, что мужчин больше привлекает конечный результат — получение денег (сколько? когда?). У женщины подход немного иной, ее интересует сам процесс (как? сколько? когда?), — говорит спикер.

Жилье для себя

Несмотря на невозможность прописаться в апартаментах, на рынке все же есть процент покупателей, приобретающих апартаменты для постоянного проживания. Так, к примеру, согласно опросам будущих собственников апартаментов апарт-отеля “YE’S”, проживать в них планируют 5%. В таком случае собственникам стоит взвесить все за и против и обратить внимание на несколько минусов проживания в этом сегменте недвижимости. Наиболее вероятными проблемами могут стать произвол в отношении размеров коммунальных платежей со стороны управляющей компании, постоянная смена соседей, особенно если апартаменты сдаются посуточно, наличие рядом офиса с посетителями или какой-либо коммерческой фирмы.

Психологический портрет

Так кто же он — покупатель апартаментов, и какими психологическими качествами обладает? Специалисты компании «Бестъ» отмечают, что такой вид жилья характерен для предприимчивого, требовательного, обладающего интуицией, жизнелюбивого, уверенного в себе человека:

— Апартаменты выбирают для проживания те, кому важны расположение, комфорт, умные и интересные дизайны, качество стройки и отделки. При этом определяет портрет покупателя в первую очередь цена, за которой должно стоять соответствующее качество.

Поскольку это доходная недвижимость, важны формат и расположение. Апартаменты — это, в основном, студии. Такое жилье удобно для сдачи в аренду с целью получения прибыли.

Новизна идеи

Несмотря на то, что, как мы уже упоминали, есть небольшой процент покупателей, желающих постоянно проживать в апартаментах, практически все эксперты рынка считают строительство апарт-отелей коммерческим бизнесом. И суть данной бизнес-идеи, новой для российского рынка недвижимости, заключается в том, что покупатели приобретают арендный бизнес.

— Предложенный формат инвестиций не привязан к месту жительства инвестора. Это делает инвестиции в апартаменты оптимальным вариантом для тех, кто хочет гарантированно сохранить свои денежные средства и получать доход без излишних затрат времени и сил. Стоимость же апартаментов на сегодняшний день ниже уровня средней стоимости однокомнатной квартиры с аналогичными характеристиками по местоположению. Таким образом, инвестиционный порог ниже, а инвестор при этом может получить готовый к сдаче в аренду продукт, с чистовой отделкой, мебелью, всей необходимой техникой и текстилем, что позволит, не теряя времени на ремонт и материально-техническое оснащение, сдавать апартаменты в аренду, сократив тем самым срок окупаемости. Инвесторы понимают, что недвижимость никогда не обесценится, в отличие от акций или валюты. Это не бумага, это актив, который всегда будет иметь стоимость. В краткосрочном периоде цены на недвижимость могут падать, но в перспективе они всегда растут. И, кроме того, этот актив будет приносить гарантированный доход от аренды, — рассказал Денис Лола.

Разумная Недвижимость