Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Особенности перевода квартиры в нежилое помещение

Фото: jdpereiro/Pixabay

Специалисты признают, что самые выгодные инвестиции в недвижимость – это приобретение квартиры в строящемся доме и покупка квартиры с целью перевода в нежилой фонд. Это сопоставимые по доходности виды инвестиций.

Но если покупка новостройки – это для начинающих инвесторов, которые не хотят вникать с тонкости арифметики и обладают ограниченным капиталом, то инвестиции для дальнейшего перевода в нежилой фонд – это «высшая математика», вложения для тех, кто любит стабильность и независимость, в том числе от экономических бурь.

По просьбе «Разумной Недвижимости» эксперты рынка рассказали об особенностях перевода жилой недвижимости в коммерческие помещения.

Требования к помещению

С юридической точки зрения перевод жилого помещения в нежилой фонд означает изменение его статуса. Чаще всего в этом заинтересованы представители малого бизнеса.

— Далеко не все предприниматели имеют возможность арендовать или купить офис, помещение под магазин, поэтому они предпочитают использовать в коммерческих целях жильё. Вывод квартиры в нежилой фонд даёт возможность сохранить преимущества, которыми обладает собственник помещения, и при этом сэкономить на аренде, – отмечает руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» Оксана Сторожук.

Каким же требованиям должно отвечать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в коммерческое?

—Прежде всего, помещение должно быть в собственности человека, который хочет изменить его статус. Это важно. Всё остальное может быть, а может не быть. Чаще всего в нежилой фонд переводятся помещения на первом этаже. Есть практика переводов и не первых этажей, но при этом все этажи ниже должны быть нежилыми. Существует ещё одно ограничение – помещение должно быть не в панельном доме. Но, скорее всего, ситуация в отношении панели со временем изменится, – рассказывает руководитель департамента юридического консалтинга компании «Адвекс-Московский» Сергей Абрамов.

Руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк добавляет, что в помещении никто не может проживать или быть прописан.

—Перевод касается всей квартиры – нельзя, например, сделать нежилой только одну комнату. Кроме того, проблемы могут возникнуть с переводом в нежилой фонд ипотечной квартиры, поскольку такая недвижимость является предметом залога выполнения обязательств по кредиту. Однако на практике осуществляются даже такие трудоёмкие процедуры, – комментирует эксперт.

По словам Оксаны Сторожук, квартира, переводимая в нежилой фонд, не может быть обременена правами третьих лиц, она также не должна находиться под арестом. Кроме того, собственнику необходимо заручиться поддержкой 67% голосов жильцов за возможность устройства отдельного входа. Наконец, доступ к инженерным коммуникациям должен быть свободным.

Розница – идеальный клиент

Как определить выгодность инвестиций, приобретая квартиру для последующего перевода в нежилой фонд?

Сергей Абрамов рекомендует для начала определить, кто может стать потенциальным арендатором будущего помещения.

—Идеальный клиент – это розница. Причем любая розница, начиная от продовольственного магазина и заканчивая банком. Основными величинами здесь будут проходимость и доступность. Можно сделать предварительный анализ стоимости аренды и востребованности помещений в близлежащих зданиях. На основе этих данных получится предварительная оценка доходности инвестиций. Также важно получить предварительную оценку возможности и стоимости перевода квартиры в нежилой фонд, – советует эксперт.

Если же квартира, подходящая для перевода в нежилой фонд, у вас уже есть, то также следует оценить, насколько данный шаг будет целесообразен.

—Планируя перевод помещения, нужно оценить, насколько привлекательно для потенциальных клиентов расположение квартиры, каковы перспективы развития района, в котором она находится, – говорит Оксана Сторожук.

Все эти оценки можно провести как самостоятельно (если вы, конечно, обладаете необходимыми знаниями), так и обратившись к профессионалам – например, в агентство недвижимости, имеющее соответствующий опыт.

Алгоритм действий

Если квартира по требованиям подходит для перевода в нежилой фонд, и потенциальная доходность от её нового статуса оценивается высоко, то собственнику необходимо действовать.

—Следует обратиться с заявлением в департамент жилищной политики или иной отдел муниципалитета, который курирует данный вопрос. Вместе с заявлением требуется предоставить необходимые документы – их список перечислен в п. 2 статьи 23 ЖК РФ, – отмечает Николай Косяк.

Процедура перевода состоит из нескольких этапов, в частности: предпроектные проработки, разработка проектной документации, согласование документации в инстанциях, получение разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд и разрешения на перепланировку, проведение ремонтных работ, наконец – сдача нежилого помещения в эксплуатацию.