«Допустимая ложь» в рендерах, или Нужно ли украшать реальность?

Эксперты говорят о доле «допустимой лжи» в рендерах. «Разумная Недвижимость» поинтересовалась у экспертов, согласны ли они с тем, что изображение будущего дома и территории должно быть немного приукрашенным. Или лучше, чтобы совпадение с реальным проектом было максимальным?

Исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева:

– Сегодня в очень редких случаях рендеры сильно отличаются от построенного объекта. Порядка 90 % рендеров – правдивы. Тем более что в настоящее время рынок недвижимости – это рынок покупателя. Девелоперам невыгодно слишком приукрашивать действительность и предлагать визуализацию проекта, которая сильно отличается от реальности.

Арт-директор ГК «Гранель» Елена Кулакова:

– Без «допустимой лжи» в рекламе никак. Вполне допускается немного приукрасить объект, добавив эмоциональной составляющей, или сделав его более зелёным. Если проект с видом на пустырь или серую промзону, то вряд ли потенциальному покупателю это понравится, проще это пространство «засадить деревьями» и максимально исключить из кадра. Но вот откровенная ложь (например, 5 этажей вместо 15, или благоустроенный парк с беседками и велодорожками вместо заброшенного пустыря) – это, безусловно, недопустимо.

Директор по маркетингу компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина:

– Безусловно, рендер может несколько отличаться от фотографии готового проекта. Ведь в момент создания 3D-D-модели и, соответственно, на старте продаж никто не может знать, не снимут ли, к примеру, с производства определённые оконные рамы или входные двери. А с ландшафтом и благоустройством территории дела обстоят ещё сложнее. Но я категорически не согласна с тем, что картинка должна быть намеренно «приукрашенной». Более того, если у девелопера в какой-то момент нет окончательной информации по отделочным материалам или ландшафтному дизайну, а картинки требуются срочно, – я рекомендую всегда сопровождать рендеры предупреждением о том, что в реальности объект может отличаться от публикуемых изображений.

Сегодня, в век интернета и социальных сетей, когда любая информация моментально становится достоянием общественности, продавать объект по изображениям, не соответствующим действительности, – не только глупо, но и опасно. Может серьёзно пострадать репутация девелопера, могут снизиться продажи по другим, ещё не построенным объектам.

Заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

– Рендеры всегда характеризуются интересным визуальным решением. Авторы стремятся продемонстрировать дружелюбную среду на территории проекта – за счёт как цветовых решений, так и динамики, которую добавляют персонажи в виде будущих жильцов. Расхождение между рендерами и проектом в завершённом виде допускается, так как созданное изображение – это всё же некий визуальный и схематичный «скелет».

Директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартан Погосян:

– Как правило, на откровенную ложь никто не идёт. Картинка должна быть привлекательной и приближенной к реальности. Но мы все понимаем, что погода бывает разная, солнце может светить с разных сторон, поэтому для рендера выбирается идеальная комбинация условий. Говорить, что рендер – ложь, потому что там все красиво, нельзя.

Бывают и ситуации, когда элементы, которые изначально были задуманы в архитектуре, по каким-либо причинам не реализовались. Причины бывают разные: технически не получилось, приняли решение в пользу других материалов. Это связано не с тем, что кто-то хотел ввести в заблуждение покупателя, а с тем, что картинка делалась в момент, отложенный от начала реализации проекта. Небольшие расхождения рендера и реального объекта — это нормально.

Коммерческий директор, партнёр «М.К.3 Инжиниринг» Анастасия Семенченко:

– Некая доля лжи будет присутствовать на картинках, ведь рендер – это не фотография существующего, это виртуальный объект. При осмотре реализованного объекта возможно расхождение в освещении, в точной передаче цвета текстур, в отображении графики на мониторе и многих других факторов. Всё зависит от поставленной задачи, если картинка жилого дома должна быть на обложке журнала или для рекламы, то есть для увеличения спроса и продаж, то эстетически её приводят в более приятный глазу вид.

При этом архитектура, конструкции, инженерия должны быть выполнены в соответствии с действительностью. В случае, когда выполняется дизайн интерьера для частного заказчика или общественный интерьер (кинотеатр, торговый центр), нужно максимально приблизиться к тому, чтобы визуализация соответствовала действительности, так как при реализации проекта будет очень негативный отзыв, если не выполнить этого требования.

Директор по продажам и маркетингу компании «Петрострой» Анна Князева:

– Наши рендеры мы делаем на основе проектной документации, и поэтому информация на них полностью совпадает с документами. В случае изменений в проекте трансформируются и рендеры, несмотря на то, что их изготовление стоит дорого. Наша компания крайне щепетильно относится к этим вопросам, не желая вводить покупателей в заблуждение.

Однако застройщики сталкиваются с ситуацией, схожей с кинематографом: часто экранизация не оправдывает ожидания не потому, что она плоха, а потому, что реальность просто не совпала с ожиданиями людей.

Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре:

– При идеальном сценарии реальный объект и рендер должны быть максимально похожи. Если компания настроена на серьёзную работу на рынке, то существенные отличия в «обещаниях и реальности» могут сказаться на репутации фирмы и доверии покупателей. При этом покупатели также должны понимать, что невозможно создать рендер, который будет стопроцентно отражать реальный объект, и это не всегда связано с желанием застройщика приукрасить картинку или сэкономить в процессе строительства.

Есть объективные причины изменений, к примеру, когда в наличии нет того или иного оттенка материала, малых архитектурных форм, ламп, фонарей и так далее. Ограничены и технические возможности передачи фактур и оттенков. Кроме того, за время строительства могут измениться нормы и требования к построенному объекту, и застройщикам приходится подстраиваться, преобразуя вид той или иной зоны. Как правило, такие изменения не идут в ущерб качеству и комфорту жилого комплекса.

Директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева:

– Корректно говорить не столько о приукрашивании, сколько о том, что стандартный рендер имитирует внешний вид будущей постройки в идеальных погодных условиях: только на фоне ясного неба, в ярких лучах солнца, когда вокруг зелено и безмятежно. Справедливости ради, в средней полосе России погода крайне разнообразна, и идиллических дней, когда готовый дом будет выглядеть точь-в-точь, как на рендере, в году не так много.

Совпадение же с реальностью для рендера попросту неизбежно: он ведь не нарисован художником по воле фантазии. Это чертёж, дополненный декоративными элементами. Фигурально, если архитектура – еда, то рендер – сервировка. У красиво поданного блюда состав продуктов не меняется, но воспринимается намного приятнее, верно?

Руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексей Лухтан:

– Мы не согласны с тем, что картинка будущего проекта должна быть сильно приукрашена. Однако допускаем ситуацию, когда какие-то незначительные решения могут меняться в процессе строительства дома и создания рабочей документации. Но в целом проект должен оставаться именно в таком виде, в котором был представлен на рендерах изначально.

Чем сильнее построенный проект совпадает с заявленным ранее рендером, тем у покупателя все больше выстраивается доверительное отношение к застройщику. К тому же если застройщик нацелен не только на результат текущего проекта, но и работает на будущее, он должен выводить на рынок такой проект, который был изначально нарисован на картинке и за который покупатель заплатил.

CEO интерактивного агентства «Кельник» Олег Кельник:

– Степень условности рендера зависит от застройщика. Качество изображения на них может быть сколь угодно точным, вплоть до фотореализма, когда рендер невозможно отличить от фотографии помещения или жилого комплекса целиком. Вопрос в том, берёт ли застройщик на себя обязательство строить то, что показывает, или такая цель перед ним не стоит изначально.

У нас был пример, когда строительная компания «ЛенСтройТрест» (СПб) использовала мощности Planoplan для подбора и демонстрации отделки жилья. С помощью онлайн-конструктора покупатели сами подбирают отделку для своей будущей квартиры. У этого застройщика был клиент из Тюмени, который до момента передачи ключей не видел квартиру ни разу. Он смотрел только рендеры. А когда приехал на сдачу жилья, долго благодарил менеджера, передавшего ему ключи, потому что все было сделано «один в один». В этой квартире потом отсняли панорамный тур 360°, и если его смотреть рядом с рендером, то отличить их очень трудно. Это пример эффективного и честного использования компанией средств визуализации.

Руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов:

– Рендеры делаются на начальном этапе запуска проекта, когда ещё может не быть полного пакета рабочей документации или нет стопроцентной уверенности, какие конкретно материалы будут использоваться. Например, уже в ходе строительства может измениться фактура кирпича, переделана входная группа или поставлен другой тип остекления. Рендер в данном случае служит неким образцом, но в действительности что-то может быть изменено в силу объективных факторов.

Что же касается приукрашивания, то здесь речь скорее идёт об эмоциональной составляющей современного рендера. Например, дизайнер может изобразить захватывающий дух закат или не акцентировать внимание на располагающуюся рядом с жилым комплексом промзону. Всё это элементы продаж, без них никуда. В первую очередь мы продаем людям эмоции. Поэтому рендер должен несколько приукрашивать действительность, но здесь важно не переусердствовать. К слову, уже наблюдается тенденция использования в рендерах готовых фотографий, что делает их максимально приближенными к реальности.

Управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE Мария Литинецкая:

– Девелоперам, конечно, невыгодно обманывать покупателей и чрезмерно приукрашивать действительность, предлагая клиентам картинку, мало похожую на реальность. Такая стратегия может подорвать доверие к застройщику, который лишится покупателей в будущем. Поэтому на рынке недвижимости рендеры максимально приближены к тому, что в итоге и будет построено на площадке. В первую очередь это касается изображений самих домов. При создании визуализации дизайнеры используют проектную и техническую документацию. В своей работе они точно повторяют предусмотренные архитекторами пропорции здания и его элементов, фасадов, масштабы дворов и инфраструктурных объектов. Проще говоря, творческий полет фантазии ограничивается реальными параметрами проекта, которые будут воплощены в готовом здании.

Сложнее дело обстоит с прилегающими территориями, потому что дизайн двора может поменяться за время строительства, а с граничащих со стройплощадкой участков могут пропасть (или появиться) лесонасаждения, здания, линии электропередач, парковки. Иными словами, застройщик может без злого умысла «соврать» клиенту, поскольку в проект были внесены изменения уже по ходу работ. Причем, если они влияют на внешний вид здания или мест общего пользования, то опубликованные рендеры чаще всего застройщики также меняют, тем более на ранних стадиях строительства. Однако если проект уже практически реализован, а строительство близится к завершению, то визуализацию застройщик может и не пересматривать, так как на данном этапе покупатели уже лично оценивают внешний облик здания, посетив стройплощадку.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

– Очевидно, что все застройщики стремятся представить свой проект на рендерах в наилучшем виде, и в этом нет ничего плохого. К примеру, если на всех рендерах жилой комплекс изображен в солнечную зимнюю или летнюю погоду, это нельзя назвать ложью или приукрашиванием реальности. Согласитесь, даже самый стильный и яркий по своей архитектуре жилой комплекс в ноябрьский сумеречный и дождливый вечер будет выглядеть не столь комплиментарно, как в хорошую погоду в июне.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв:

– Чтобы исключить тему неправдоподобности рендеров, нужно знать технологию их изготовления. Рендеры создают на основании проектной документации, путём построения 3D-модели. То есть представить, скажем, здание выше, чем оно будет, или с другими входными группами, оконными проёмами, числом квартир на этаже уже невозможно.

Также в проекте обозначены материалы фасадов цветогаммы, то есть даже фактуру внешней или внутренней отделки сфальсифицировать невозможно.

Если каких-то деталей нет в проекте, то они не появятся в рендерах: автоматизированные программы не построят их в 3D-формате. Другое дело – обработка изображений и выбор ракурсов. В данном случае любой автор будет отдавать предпочтение только лучшим видам и деталям. Большое значение также уделяется вписыванию рендеров в окружающую застройку.

Управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева:

– Чем больше финальный проект и рендер будут похожи, тем больше репутационной выгоды от проекта получит девелопер или брокер. Поэтому важно находить баланс между приукрашиванием и реализмом. Картинка должна быть максимально красивой, но не нести в себе откровенных несоответствий с проектом. Удачно работать с рендерами сейчас получается практически у всех лидирующих участников рынка недвижимости. Отдельно можно выделить проекты компаний «Донстрой», Capital Group и Vesper.

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева:

– В «Балтийской жемчужине» рендеры создают строго по проекту, чтобы у покупателя было точное представление о будущем доме. Не только архитектурные решения, но и цвета фасадов соответствует цветовым стандартам RAL. В нашем проекте рендеры сбываются во всем, что касается домов и окружения: Финского залива, каналов, Южно-Приморского и других парков. Природа сама подарила нам красивую «упаковку» для реализуемого продукта, разработчики рендеров лишь представляют жилые кварталы в выгодном ракурсе на фоне голубого неба.

При реализации масштабного проекта соответствие рекламной картинки и реальных домов особенно важно. Мы стремимся превзойти ожидания и предвосхитить потребности, а не разочаровать, поэтому в нашем микрорайоне высокий процент повторных продаж – до 40%.

CEO проекта Digital Architecture/ Цифровая архитектура Евгений Бручас:

– К сожалению, на рынке недвижимости требования к изображениям, использующимся в рекламе, никак и ничем не регламентируются. Поэтому каждая компания сама определяет для себя меру ответственности за объективность и правду на своих картинках. Чтобы слукавить покупателю, оставаясь при этом в правовом поле и сохраняя лицо, очень хорошо подходит правило: «Мы говорим правду, только правду, ничего кроме правды, но… не всю правду».

Так, невыгодный объект, находящийся в ближайшем окружении от рекламируемого, можно, например, закрыть самим рекламируемым объектом, или скрыть его за облаками и туманом, изобразив на картинке редкое, но эффектное природное явление. Можно засадить все деревьями или превратить предательски торчащую соседскую парковку в заливные луга. Можно показать другие объекты почти полностью прозрачными. Можно показать свой объект с ракурса, с которого этот невыгодный соседствующий объект будет просто не видно, и так далее. Что это – «приукрашивание действительности» или доля «допустимой лжи» – каждый решает для себя сам.