Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Доходные дома вновь войдут в обиход

Власти РФ решили реанимировать доходные дома, дать им второе дыхание. Согласно принятым поправкам в Жилищный кодекс именовать их будут наемными. Предполагается, что новый вид объектов недвижимости станет разновидностью социального жилья. Воспользоваться услугой смогут представители экономически активного населения. При этом в Москве и Санкт-Петербурге аренда квартиры обойдется в два-три раза дешевле рыночной стоимости. С юридической стороны жилье малоимущим, по мнению авторов закона, предоставят по договору социального найма, а людям со средними доходами — по договорам некоммерческого найма, но в фонде социального использования. Договор аренды можно будет заключить на срок от года до 10 лет.

Эксперты петербургского рынка недвижимости относятся к инициативе скептически.

Заместитель директора по аренде АН «Итака» Алла Казакова рассказала, что локальная попытка реализовать нечто подобное уже была предпринята несколько лет назад в Петербурге по адресу: Коломяжский проспект, д. 15. В итоге квартиры арендовались зачастую не нуждающимися в этом людьми, а в частности, для дальнейшей субаренды. Поэтому компания-инвестор была вынуждена продать квартиры.

— В настоящее время для объективных прогнозов недостаточно информации, возникает масса вопросов: какой доход позволит претендовать на участие в программе, каким образом будут осуществляться регулирование и контроль за надлежащим ее исполнением и т. д. Предполагаю, что к моменту окончания строительства объектов для реализации данной программы рыночные арендные ставки достигнут адекватного, объективного уровня и потребность в государственных наемных домах перестанет быть столь острой. Крайне востребованной такая инициатива была бы при условии, что государство предложило бы арендовать квартиру за оплату коммунальных услуг, — пояснила Алла Казакова.

Чиновничье исполнение

На данном этапе говорить о перспективах законопроекта не приходится. Директор компании «АДВЕКС — Петроградское агентство» Юрий Воробьев считает, что сама идея возведения таких домов хороша, однако чиновничье исполнение может ее испортить.

— Цель законопроект имеет благородную, так как у нуждающихся в жилье граждан появится возможность за относительно небольшие деньги и совершенно официально жить в комфортных условиях. Но, к сожалению, как мы знаем, чиновничье исполнение может испортить даже самый замечательный закон. Например, помешать реальному воплощению этой, безусловно, полезной инициативы может коррупционная составляющая. А может случиться так, что будет построено действительно хорошее недорогое жилье, которое начнут сдавать внаем «для своих», то есть чиновничьего корпуса (прокурорских, судейских, полицейских), госслужащих, очередь из таких желающих наберется большая, и соответственно простым гражданам это станет недоступно.

Эксперт также рассказал, что сама идея строительства наемных домов не нова — в Санкт-Петербурге уже появились и функционируют несколько доходных домов. Пока их еще совсем не много, это дешевое квартиры, которые чаще всего используется мигрантами, что, конечно же, не решает проблему доступного жилья для наших граждан. Новый законопроект призван реализовать эту идею в несколько усовершенствованном виде в масштабах всей страны.

Сомнительная выгода или безоговорочное благо?

При всех положительных аспектах законопроекта в документе немало спорных моментов, начиная с того, кто будет строить наемные дома, и заканчивая немаловажной финансовой составляющей. Все это вкупе заставляет усомниться в безоговорочной выгодности проекта.

Председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш считает, что данная инициатива грозит остаться нереализованной, так как нет компаний, готовых этим заниматься.

— Так, на уровне разговоров не один год муссируется схожая тема — строительство арендных домов. Однако оператор, готовый реализовать проект в Петербурге, на рынке так и не появился. Я не разделяю саму идею утверждения во главе строительных процессов чиновников. Деньгами такой псевдостроитель не рискует, в профессии он может не разбираться, покупателей ему искать не нужно — у него карт-бланш, он навсегда обеспечен госзаказом. В отсутствие этих трех фундаментальных камней говорить об эффективности деятельности такого человека вряд ли придется. В результате строительство такого жилья выйдет дороже, чем покупка готового. Во главе угла два исконно российских фактора: коррупция и неэффективность принятия решений. Может быть, проще купить готовое жилье? Например, если мне, как потребителю, нужен айфон, я покупаю аппарат. Нужно быть сумасшедшим, чтобы начать производить его самому, потому что это долго, дорого, рискованно и обязательно выяснится, что парень, которого я назначил генеральным директором, далеко не Стив Джобс. Готовое купить значительно проще, но чиновнику интересней, чтобы было больше процессов, — рассуждает эксперт.

Юрий Воробьев поделился мнением, что строить такие дома напрямую девелоперу невыгодно.

— Если бы земельный рынок был прозрачен и не коррумпирован, можно было бы об этом говорить, а поскольку идет постоянный процесс «торга», очевидно, что строить такие дома напрямую девелоперу невыгодно. Если девелоперы наемных домов получат прямую финансовую поддержку и бесплатную землю под строительство или взамен будут предложены какие-то дополнительные условия и преференции от государства, например в виде выделения хороших пятен под застройку других объектов, то в комплексе это может оказаться достаточно выгодно. Все зависит от условий, на которых девелоперы будут взаимодействовать с государством (выполнять этот госзаказ). Также отмечу, что строительство наемных домов подразумевается на земле, находящейся в муниципальной собственности (т. е. в данном случае цена земли будет равна нулю), — и только за счет стоимости земли снижение себестоимости строительства может составлять 20–25%.

Условия, о которых говорит эксперт, предлагаются девелоперам. В частности, согласно законопроекту для застройщиков возможны три уровня поддержки со стороны государства: предоставление земли на льготных условиях или даже бесплатно; налоговые льготы и прямое частичное субсидирование этого процесса. Однако не все эти уровни поддержки применимы к Санкт-Петербургу.

— Стимулом для застройщиков может стать земля, которая должна им предоставляться на льготных условиях. Однако для Петербурга этот ресурс — проблема. Налоговые преференции в отношении наемного жилья Налоговым кодексом еще не предусмотрены. Эффективной мерой поддержки в настоящее время может стать только прямое субсидирование. Никак пока еще на уровне государства не решается проблема быстрого возврата затрат застройщику. В этом смысле речь идет только о передаче в собственность застройщика нежилых помещений, которыми он сможет распоряжаться по своему усмотрению, — подчеркнул Андрей Тетыш.

Разумная Недвижимость