Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Программа реновации: следующий ход за Смольным

Программа реновации городских кварталов готова понести потери – из нее могут исключить три квартала в Московском районе. Причина не нова – на территориях не хватает стартовых пятен для начала нового строительства, чтобы затем начать переселять жителей старых домов. На такие проблемы инвесторы ссылаются не в первый раз, однако сейчас, похоже, дело может дойти до реального изменения многострадальной программы.

Бессрочная реновация

В данном случае речь идет о трех участках западнее Варшавской железной дороги - № 9, № 13-14-16 и № 7-10. Сообщается, что сложности в этих кварталах рассмотрит Комиссия по развитию застроенных территорий.

Помимо отсутствия свободного места под строительство домов для расселения местных жителей ситуацию еще более усложняет плотное расположение инженерных систем. Их необходимо переложить, на что, по подсчетам компании «СПб Реновация» , требуется более полутора миллиардов рублей.

«Исключение этих территорий из программы – это только один из возможных вариантов, - говорит руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. – Мы предлагаем и другие способы: например, город может взять на себя расходы по перекладке инженерных систем, а наша компания затем компенсирует бюджету эти расходы. То же самое касается расселения жителей старых домов – Смольный опять же на данном этапе может заплатить за него, а затем получить с инвестора возмещение».

На участках в Московском районе «СПб Реновация» до 2019 года должна была построить 1,2 млн кв. м жилья, а снести 126 домов. Город рассчитывал получить 216 тыс. кв. метров в новостройках. Понятно, что даже если территории останутся в программе, за два года с таким объемом работ не справиться.

В том, что программа реновации «хрущевок», как ее иногда называют, не уложится в отпущенные сроки, никто не сомневается уже несколько лет. Запустили проект в 2009 году, надеясь закончить к 2018-му. Однако на данный момент заявленные объемы работ выполнены менее чем на процент.

Пока построено 9 многоэтажек – всего на 1 260 квартир. 6 домов приходятся на «СПб Реновацию», 3 – на «Воин-В», еще одного инвестора программы. 18 домов находятся в стадии строительства. При этом, согласно изначальному плану, к февралю 2019 года «СПб Реновация» должна иметь в своем активе 800 тысяч квадратных метров, а городу передать 62 тысячи квадратных метров. У компании «Воин-В» инвестиционный договор истекает на год раньше, должно быть введено в эксплуатацию 35 тысяч квадратных метров.

Всего же на 23 территориях должно появиться 8 млн кв. м жилья, из которых порядка 2,5 млн квадратов пойдут на переселение нанимателей и собственников квартир. Снести планируется 3 млн квадратных метров недвижимости.

Временные рамки потеряли свою актуальность для инвесторов почти сразу. «Сошлось много факторов, - говорит Дмитрий Михалев. – В частности, мы несколько лет ждали проекта планировки территории и разрешительной документации от Смольного. Фактически, строить начали в 2013 году». В прошлом году «СПб Реновация» заявила, что готова завершить проекты в 2032 году.

«Красные зоны» программы

В программе оказалось много подводных камней. «СПб Реновация» даже разделила 22 территории, на которых работает, на три категории – зеленую, желтую и красную. В самой проблемной красной оказалось 9 участков – в том числе, названные территории Московского района, в также Кировского, Калининского и др. Именно здесь, как выяснилось, негде построить дома, чтобы переселять в них жильцов «хрущевок».

Проблема не только в запоздалой выдаче документов. По ходу выполнения менялись нормативы – в частности, количество учеников, на которое должны быть рассчитаны построенные в кварталах школы. Изначально предполагалось, что всю социальную инфраструктуру возьмет на себя бюджет. Однако теперь инвестор в некоторых районах возводит школы за свой счет.

В случае с компанией «Воин-В» все получилось еще более наглядно. Вопреки программе, высотность строительства в Ульянке, где работает инвестор, снизили с 75 метров до 30, что радикально повлияло на объем застройки и ее прибыльность.

Еще один значительный фактор – протесты жильцов и их нежелание менять место жительства. «СПб Реновация» предлагает даже принять постановление: в случае, если 80% жильцов дома расселены, остальные выселяются в принудительном порядке с выкупом квартиры по рыночной цене.

Проблемы в Ульянке усугубились застройкой территории исторического парка Александрино, депутаты даже просили губернатора расторгнуть договор в «Воин-В». «Мы видим, что в некоторых кварталах программа реновации превратилась фактически в уплотнительную застройку, - говорит депутат Законодательного собрания Борис Вишневский. – А где-то застройщик и вовсе просто возводит дома, чтобы продать квартиры на сторону».

Всем нужен Смольный

Несмотря на сдвиг сроков и возможное изменение количества участков, в компании «СПб Реновация» не считают, что самой программе что-то угрожает. «Если решить некоторые проблемы с отсутствием стартовых пятен и коммуникациями, если привлечь к этому город – уверен, что все заявленные работы будут выполнены,» - говорит Дмитрий Михалев.

«Я еще 8 лет назад говорил о пороках этой программы, и сейчас все это подтверждается, - рассказывает Борис Вишневский. – Город должен понять, что реновация не коммерческий, а социальный проект. Если городской бюджет самоустраняется, выполнить программу ко всеобщему удовольствию невозможно: либо она превратится в уплотнительную застройку в ущерб жителям, либо сам инвестор влезет в убытки. Необходимо взять паузу и пересмотреть закон – в нынешнем виде программа не может быть реализована».

«Сама по себе идея преобразовывать проблемные зоны вместо того, чтобы копить их внутри города и окружать новостройками в полях, продуктивна, - считает Александр Холоднов, главный градостроитель института территориального планирования Урбаника. – Однако необходимо, чтобы город не отдавал все это на откуп инвесторам. Именно администрация должна отвечать, в частности, за сохранение этажности. Если на месте хрущевок строить сопоставимые с ними здания, а не высотки, не придется закладывать участки под новую инфраструктуру. Нужно идти по американскому образцу: инвестора пускают на участок, когда уже весь нулевой цикл (демонтаж, межевание и т.п.) пройден за счет бюджета. Это дороже, но только так можно сохранить городскую среду».