Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Рейтингование застройщиков - правовой барьер или маркетинговый ход?

На V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства был предложен проект методики обязательного рейтингования застройщиков. Эта законодательная инициатива призвана убрать с рынка недобросовестных девелоперов и свести к минимуму такое распространенное в последнее время явление, как “обманутые дольщики”. Рейтингование должно дать конкурентное преимущество и стать инструментом дифференциации взносов в фонд защиты дольщиков.

Обязательное рейтингование предполагается проводить по 80 критериям, только 21 из них будут определять информационную открытость компании. Кроме того, будут приниматься во внимание темпы строительства, деловая репутация, судебная практика, привлекательность объекта, конъюнктура рынка и многое другое.

Сейчас в законодательстве о долевом строительстве не учитывается финансовая устойчивость застройщиков. Добровольное рейтингование у независимых агентств проходит лишь небольшое количество крупных компаний, высокий рейтинг которых позволяет укрепить репутацию девелопера на рынке.

“Разумная недвижимость” обратилась к экспертам рынка с просьбой дать свою оценку этой законодательной инициативе.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

Здесь как у врачей – не навреди. Если составлять такой рейтинг, то он должен быть максимально объективным, не зависеть от чьего-либо «нравится – не нравится», содержать множество показателей с четкими критериями, которые будут в себя включать и финансовые показатели, и участие компаний в создании инфраструктуры района, и соблюдение сроков передачи квартир дольщикам и т. д. Рейтинг не должен оперировать такими понятиями как «красивая архитектура/некрасивая архитектура» «малогабаритное жилье», «отсутствие чистовой отделки», так как понятие комфорта и красоты у покупателей разное, и такие показатели никак не могут быть объективными.

Создание рейтинга – это очень большая, вдумчивая и трудоемкая работа, совсем не хочется, чтобы она была проведена «для галочки», а потом долгие годы редактировалась, в этом случае могут пострадать добросовестные застройщики. Строительная отрасль уже устала от экспериментов.

Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой-СПб».

Независимые рейтинги являются неотъемлемой частью рынка, они необходимы как покупателям, так и девелоперам. Первым для того, чтобы иметь представления о строительных компаниях, их надежности и стабильности. Вторым - чтобы улучшать свои конкурентные преимущества и держать руку на пульсе. Мы работаем с независимыми рейтинговыми агентствами. В частности, в 2016 году RAEX («Эксперт РА») подтвердил рейтинг кредитоспособности «Главстрой-СПб» на уровне А+. Данный параметр является одним из ключевых показателей устойчивости бизнеса, на который могут ориентироваться наши покупатели и партнеры.

Если говорить об инициативе, то здесь самое важное, на мой взгляд, - это методология, которая будет взята за основу в ранжировании застройщиков. Ведь рейтинг должен давать не только развернутые представления о девелоперской компании, но и о его продукте. В данном случае важны показатели качества жилой среды, уровня доступности социальных объектов и развития инфраструктуры объекта в целом. Кроме того, количество игроков на рынке недвижимости исчисляется десятками компаний, которые занимаются как точечной, так и комплексной застройкой, а значит, параметры рейтинга должны быть максимально универсальными.

Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие».

Новый ФЗ-214 призван обеспечивать соблюдение застройщиками ключевых требований, от которых зависит строительство дома. Если застройщик таким требованиям не удовлетворяет, значит он не имеет права вести строительную деятельность, и у него отзывается разрешение. От того, что у такого застройщика будет рейтинг, ничего не изменится. С другой стороны, крупный девелопер, который с легкостью проходит все барьеры на пути к выходу на стройку, и так в установленные сроки построит объект. И не важно, рейтинг у него 50 или 100, главное, что он способен выполнить свои обязательства.

Второй момент – помимо выбора самих критериев, важную роль играют их веса (значимости). От того, как они будут расставлены, значение рейтинга может варьироваться в широких диапазонах.

Третий момент – динамика. Если сегодня посчитать рейтинг одного застройщика до выхода на котлован, у него получится один рейтинг. Если через пару месяцев он сдал другой объект и начал параллельно стройку, это будет совершенно другой рейтинг.

Четвертый момент – для сбора информации по 80 показателям требуется серьезный бюрократический аппарат, который нужно оплачивать за счет налогоплательщиков, то есть нас с вами. Сегодня в России примерно 5000 строительных компаний, и по каждой из них потребуется получить эти 80 параметров.

Валерий Соколенко, генеральный директор компании LANDKEY.

В теории идея хорошая. Надежные застройщики смогут «поиграть мускулами» перед покупателями, а недобросовестные строительные организации и вовсе уйти с рынка, что уже частично обеспечил переход на саморегулирование. Рейтинг упростит жителям процесс выбора недвижимости, разделив девелоперов на «хороших» и «плохих». А вот будет ли это оценка заслуженной - вопрос. У каждого агентства, пусть даже независимого, есть спонсоры. Не получится ли так, что они будут лоббировать интересы своих «друзей» или крупных компаний? Можно ли быть уверенным, что результаты соответствуют действительности?

Однако если процедура рейтингования застройщиков будет четко прописана на законодательном уровне, то компании с качественными объектами получат конкурентное преимущество на рынке. Поэтому, несмотря на нюансы, я поддерживаю инициативу.

Эдуард Жучков, исполнительный директор УК «Фонд Юг».

- Сейчас строительные компании в добровольном порядке и по собственной инициативе проходят процедуру рейтингования. Действующее законодательство о долевом строительстве закрепило требования к застройщику, который собирается строить жилье с привлечением дольщиков. (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов"; далее – закон № 214-ФЗ). В основном информация по всем критериям, которые будут использованы для оценки, представлена в общем доступе: разрешительная документация, проектная декларация, отчетность, ход реализации проектов. На мой взгляд, инициатива на 100% не защитит потребителя от статуса «обманутого дольщика». Можно вспомнить печальный опыт таких строительных гигантов, как СУ-155. Крупная компания, внушительный портфель реализованных объектов, а в результате – 30 тысяч обманутых дольщиков по всей России. Данные рейтинги можно рассматривать как хороший маркетинговый инструмент для привлечения внимания потребителя и продвижения на рынке. Для нас лучший рейтинг – это оценка профессионального делового сообщества и отзывы покупателей.

Екатерина Самородова, PR-директор ФСК «Лидер».

Любые меры, направленные на повышение информационной открытости и прозрачности деятельности застройщиков, повышают степень доверия потребителя к рынку новостроек, а значит, положительно сказываются на рынке в целом.

Основные показатели, которые волнуют покупателей, а также имеют значение для представителей власти – оценка финансовой устойчивости строительной компании, оценка кредитной нагрузки, стабильность выполнения обязательств.

Получение рейтингов независимых рейтинговых агентств необходимо для компаний, чьи ценные бумаги торгуются на бирже. Кроме этих признанных рейтингов существует ряд других, которые составляются отраслевыми организациями или местными властями. Как правило оценивается надежность компании, объемы строительства и ввода в эксплуатацию. Такие рейтинги не менее объективны и значимы для рынка, поскольку оценка производится экспертами и профессионалами отрасли, которые хорошо понимают тренды и учитывают факторы, которые не всегда отражаются в финансовой отчетности.