Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Надежные застройщики: как найти и распознать?

При покупке жилья нужно обращать внимание на многие факторы, но одним из первостепенных, пожалуй, является надежность застройщика.

Как работаютнадежные застройщики, на что обращать внимание и какие сигналы должны вызывать тревогу?

Свое экспертное мнение по этим вопросам высказывает генеральный директор строительной компании «Элемент-Бетон» Сергей Кравцов.

— Сергей, существуют ли объективные факторы, говорящие о надежности застройщика и объекта?

— Безусловно. Один из наиболее важных — наличие земли правильной категории. В случае многоэтажных и среднеэтажных домов строительство должно вестись на земле под населенные пункты. Далее по списку: наличие разрешения на строительство, генплана и всевозможные согласования. В Ленобласти, например, достаточно жесткие требования по строительному регламенту — нельзя строить очень много. Перед глазами скандал в Девяткино. Поэтому будет правильно иметь хотя бы заверение от Комитета по градостроительству и архитектуре о том, что все согласовано. Имеет смысл сделать запрос в Комитет по строительному надзору, подтверждено ли разрешение у этого застройщика, или найти эту информацию на его сайте. Надежные застройщики, как правило, аккредитованы в нескольких банках. Следующий пункт — соблюдение регламента работ: заключение договора долевого участия и оплата только после регистрации. Это позволяет оценить, насколько серьезно застройщик относится к своей репутации. В свете недавнего дополнения к закону об обеспечении исполнения обязательств по долевому участию важно, чтобы ответственность застройщика перед дольщиками была застрахована.

— А что должно заставить насторожиться?

— Насторожить должны несколько факторов. Во-первых, наличие большого пула свободных квартир в продаже от подрядчиков. Это значит, что застройщик рассчитывается большим количеством квартир или дисконтом перед подрядчиком. Второе — наличие арбитражных исков из открытых источников о банкротстве или неоплате задолженности. Также надо обращать внимание, с каким качеством производятся работы, что творится на стройке. «Тайный покупатель» в этом смысле очень удобная форма — поговорить со строителями, подрядчиками. Это, конечно, косвенные факторы, но когда их слишком много собирается в одну корзину — это уже сигнал.

— Выбирая строительную компанию, многие доверяют крупным застройщикам, которые выводят на рынок много объектов. Оправдан ли такой подход?

— Нельзя однозначно сказать, что все крупные компании заведомо надежные застройщики. У многих крупных строительных компаний существует большая банковская обременительность — высокая степень заакредитованности. Иногда она переходит за 70% от всех построенных объектов. То есть они закладываются в банк и 30% являются обеспечением по кредиту. В случае сложных экономических ситуаций, когда резко падает спрос и колеблются ипотечные ставки, проблемы у крупных застройщиков могут оказаться гораздо серьезнее, чем у средних и небольших, потому что без постоянных приходов денежных средств и прогнозируемых продаж погасить долговую нагрузку очень сложно.

— Может ли покупатель получить информацию о долгах застройщика?

— Такая информация предоставляется в виде балансов в Комитет по строительному надзору и государственной экспертизе. Любая компания, которая работает по 214-ФЗ, должна иметь проектную декларацию, где отражается финансовое состояние застройщика, как и все данные бухгалтерского баланса. Поэтому информация о долговой нагрузке есть в открытых источниках.

— Насколько важно, чтобы застройщик работал по 214-ФЗ?

— Лично я бы вообще не стал покупать недвижимость, если она выведена в продажу не по 214-ФЗ. На сегодняшний день такая схема взаимодействия — лучшая страховка для покупателя от невыполнения обязательств застройщика. Все понятно и прозрачно. Наша компания номинирована на премию в рамках федерального некоммерческого проекта «Надежные новостройки России» в области качественной работы по 214-ФЗ.

— Безусловно, схема, при которой с покупателями заключается договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, считается самой надежной при покупке недвижимости. Но по такой схеме работают не все застройщики. С чем это связано?

— Это очень трудоемкая система работы, предусматривающая сложную подготовку и работу с документами. Наша компания прошла ее за год (это очень быстро). Крупным застройщикам требуется не менее 1,5–2 лет. Все это время инвестор должен содержать застройщика, оплачивать аренду офиса. А где взять средства, если еще нет продаж? Многие застройщики, имея много объектов, запускают схему ЖСК, кооперативы. Это совершенно другой порядок оплаты. Это удобно. Все в прямой доступности. А мы вынуждены за все отчитываться. У нас, конечно, тоже есть права при этой форме договора. Защищен не только покупатель, но и застройщик. У нас есть четкий алгоритм, как расторгать договор, возвращать деньги в случае невыполнения, но и ответственность очень большая.

— И все же на начальном этапе застройки объекта достаточно тяжело определить, как пойдут дела...

— Риск всегда есть. Не надо тешить себя мыслью, что его вообще нет. На начальном этапе покупателю придется взвешивать и опираться на совокупность факторов: 214-ФЗ, страховка, правильно оформленный договор аренды или собственность в правильной категории земель, наличие разрешения на строительство, проектной декларации, аккредитация в банках. Надо объективно и четко это отследить, принять решение и достойно его нести.

Разумная Недвижимость