Личный
кабинет

31 октября

08:12

Реновация промзон в Петербурге: второе рождение депрессивных районов

Статья. 31.07.2016
Картинка к статье: Реновация промзон в Петербурге: второе рождение депрессивных районов

Недавно мы опубликовали мнения столичных экспертов о том, что даст Москве масштабная реновация промышленных зон, активно продвигаемая правительством. Сегодня мы поговорим о том, какие импульсы редевелопмент может дать рынку недвижимости Санкт-Петербурга, какие объекты на нём появляются и могут появиться.

Большая выгода в перспективе

Новый закон о комплексном развитии промышленных зон способен принести рынку большую пользу, считает директор по развитию Glorax Development (Санкт-Петербург) Александр Моторин. Ведь с чем связан редевелопмент? Большинство промышленных зон в своё время были в хаотичном порядке приватизированы множеством собственников. И если промзона состоит из нескольких участков с разными владельцами, то объединить их в рамках одного проекта рыночными методами фактически невозможно. И раньше для этого не было никаких механизмов. В ряде случаев это уже привело к образованию огромных депрессивных территорий, находящихся в запустении.

— Конечно, все тонкости нового закона ещё не изучены, и пока по нему отсутствует правоприменительная практика. Но в перспективе он сулит большую выгоду для развития территорий и городской среды. Теперь отдельный частный собственник участка в составе промышленной зоны не сможет заблокировать реализацию проекта, поскольку новый закон вводит процедуру добровольно-принудительного порядка реализации проектов с возможностью изъятия территорий под муниципальные нужды, – комментирует эксперт.

По его мнению, депрессивные промзоны, в которых происходит редевелопмент, буквально получают второе рождение: там идет строительство инфраструктуры, жилья, коммерческих помещений, качественно меняется городская среда. С принятием нового закона свой шанс получили и те промышленные зоны, территории которых были в своё время раздроблены и поделены между многими собственниками.

От культурных памятников до химкомбинатов

В Санкт-Петербурге промзоны, как правило, располагаются либо в центре города, либо в теперешних спальных районах. Поэтому организация на их месте территории жилой или офисной застройки может быть достаточно выгодным и востребованным проектом.

— Если мы говорим о реконструкции заводских территорий под коммерческую недвижимость, то старая историческая архитектура всегда вызывает интерес как у арендаторов, так и у посетителей. И арендные ставки могут быть существенно выше, чем в бизнес-центрах времен постсоветской постройки. Цена варьируется от 900 до 3000 руб. за 1 кв. м в зависимости от класса бизнес-центра, расположения и раскрученности места, вида из окна. Однако многие территории являются культурными памятниками, что существенно затрудняет реконструкцию и дальнейшее использование этих зон в коммерческих целях.

Вспомним, например, историю с домом Нобеля, реконструировать который хотели сразу несколько инвесторов, но так и не решились. Гигантское пространство Новой Голландии сейчас превращают в креативное пространство. Но пока этот проект не введён в эксплуатацию, – рассказывает генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», руководитель региональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Что касается жилой недвижимости, то территории под реконструкцию часто находятся недалеко от метро, что создаёт несомненные плюсы для девелоперов, отмечает эксперт. Есть реализованные проекты преобразования промзон в спальных районах. Например, масштабный проект «Главстроя» ЖК «Северная долина» у метро «Парнас», непосредственно примыкающий к промзоне. Строятся ЖК «Граф Орлов» в зоне химкомбината, ЖК на месте завода «Электросила» и дома на месте золоотвала химкомбината на Дальневосточном проспекте. Воздвигнуты три жилых комплекса на территории бывшего завода «Петмол».

«Старое и страшное делаем красивым и удобным»

Почти все знаковые проекты, которые сейчас строятся в городе, реализуют в бывших промзонах, других территорий в центре нет, подчёркивает руководитель отдела продаж петербургской УК «Теорема» Марина Агеева. По её ловам, участки в центре имеют хорошую транспортную доступность, окружены сложившейся социальной и торговой инфраструктурой. Покупатели понимают эти преимущества и готовы платить.

— Редевелопмент требует сложной и длительной юридической подготовки проекта, сноса старых построек, переноса инженерных сетей, рекультивации земли. Например, под всей территорией ЖК «Пять звёзд», а это площадь в 2 га, мы делали выемку грунта на глубину в 10 метров. Потом на этом месте сделали подземный отапливаемый паркинг, – приводит пример эксперт.

Работать или нет в «сером поясе» – зависит от экономической целесообразности, соотношения финансовых и временных затрат с потенциальным результатом, отмечает Марина Агеева. Какие-то проекты очень сложны в реализации, требуются годы для их подготовки, но при этом они уникальны. Например, проект комплексного освоения под жильё Петровского острова. Важно трезво оценивать предстоящие трудности, а также свои ресурсы – кадровые и финансовые.

Компания «Теорема» уже почти 20 лет занимается редевелопментом промышленных территорий под офисную застройку класса А и В+, а с 2013 года – ещё и под жилую. «Мы берём старое и страшное и делаем его красивым и удобным для жизни и работы», – говорят в компании.

— Сейчас на территории у Свердловской набережной, где ранее размещался завод «Россия» и смежные предприятия, раскинулся бизнес-парк «Полюстрово» – с современными оригинальными зданиями бизнес-центров, тенистыми аллеями, цветниками, белками, чёрными лебедями на прудах и корпусами жилого комплекса бизнес-класса «Пять звезд». В ближайшем будущем нам предстоит осваивать 60 га на Охтинском разливе – территории бывших предприятий «Химволокно» и «Пластполимер». «Теорема» пришла на эту территорию в 2006 году, но лишь в 2015 удалось внести поправки в генплан Санкт-Петербурга и перевести участок из промышленной зоны в зону жилой застройки, – рассказывает Марина Агеева.

На вышеупомянутой территории «Теорема» хочет построить среднеэтажный квартал на 400-450 тысяч квадратных метров. Застройщик считает, что это может быть интересный проект с благоустроенной прогулочной набережной, местами для отдыха, социальными, торговыми и офисными объектами.

Однако пока приходится ждать изменений правил землепользования и застройки, утверждение которых затягивается. Впрочем, это уже другая история.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Застройщики, упомянутые в статье

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18