Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Двойные продажи: как дольщикам бороться за свои права?

ЖК «Полежаевский парк» (бывший «Дом с каминами»), возведенный на проспекте Маршала Жукова в Петербурге, стал печальным примером одного из самых наглых и вопиющих способов мошенничества на рынке жилья – двойных продаж. Часть покупателей, в разные годы вложивших средства в проект (а стартовал он еще в 1990-х) не увидели ни квартир, ни уплаченных денег. Продажи в этом комплексе идут и сейчас, хотя в судах рассматриваются порядка 30-40 исков.

В этой статье мы не будем взывать к совести предприимчивых бизнесменов, обокравших своих сограждан, так как это, судя по всему, бесполезно. Лучше поговорим о том, как гражданину защитить свои права в случае, если застройщик по каким-либо причинам не оканчивает строительство жилого объекта (начата процедура банкротства, строительство заморожено и т.д.) или были допущены двойные продажи одних и тех же объектов недвижимости.

Виды исков

Судебная практика показывает, что, в зависимости от возникшей ситуации, наиболее результативными являются следующие виды исковых заявлений:

Признание исключительного права на получение квартиры (в случае «двойной» продажи жилья). Такой иск направлен на закрепление за дольщиком права на получение в будущем квартиры на праве собственности. При этом объект строительства остается в собственности застройщика до передачи дольщику.

Судебная практика показывает, что преимущественное право на объект недвижимости имеет лицо, которое первым в суде признало за собой право собственности на него. То есть если в суд обращается только один из покупателей, то он же получает квартиру. Если оба покупателя обратились в суд, то преимущественное право на объект недвижимости имеет лицо, первое заключившее договор (в случае если был не договор долевого участия в строительстве, а любой другой – уступки, инвестирования, соинвестирования и т.д.). В случае заключения ДДУ в строительстве объект недвижимости получит покупатель, первый зарегистрировавший его в Росреестре. Если суд вынес решение в пользу другого покупателя (и вы не получили квартиру), следует подать иск о возмещении убытков. Размер убытков может быть равен рыночной стоимости квартиры в момент обращения в суд.

Иск о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора. Такие иски инвестору имеет смысл подавать, если он более-менее уверен, что у застройщика есть денежные средства (например, другие дома строятся, а этот – нет). Иначе можно получить решение и исполнительный лист, но не деньги.

Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Иск можно подать, когда дом фактически построен, есть обмеры БТИ, но по каким-то причинам (банкротство застройщика, возбуждение уголовного дела в отношении отдельных руководителей строительной компании и др.) дом не сдается в эксплуатацию.

Нарушения и защита

Рассмотрим наиболее типичные варианты защиты своих прав гражданами в случае нарушений со стороны застройщиков:

Долгострой

Затягивание сроков строительства дома и сдачи в эксплуатацию, передачи квартиры гражданину – проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики. Вы вложили деньги в строящийся дом, вам обещали его построить к определенной дате. Но время идёт, а новоселье всё откладывается. Какие действия необходимо предпринять в этом случае?

1. Взыскание неустойки и возмещение убытков

Если вы заключили со строительной компанией инвестиционный договор, договор финансирования строительства жилья или другой – на такие договоры распространяется законодательство о защите прав потребителя. Если указан срок исполнения работы, и он сорван, или нарушен разумный срок, то, согласно ст. 28 закона РФ «О защите прав потребителей» вы имеете полное право требовать компенсацию – 3% от цены договора за каждый день просрочки. Неустойка не может превышать цену договора.

При этом часто конкретный срок исполнения работы застройщиком в договоре не указывается. В этом случае можно его установить, исходя из рекламных материалов застройщика и документов (срок обычно есть в инвестиционном контракте, официальных документах органов власти о строительстве).

Обычно застройщик избегает внесения в договор условий о неустойках или, если и «назначает», то совсем незначительный размер. В любом случае, закон на стороне участника долевого строительства. Он вправе требовать выплаты законной неустойки.

Но надо учесть, что в случае предъявления иска в суд, судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки, если придет к выводу «о несоразмерности нарушения обязательств» (в нашем случае – несоблюдение сроков) сумме неустойки.

Чётко установлена неустойка лишь для договоров долевого участия в строительстве – 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (если участник долевого строительства – гражданин РФ), что составляет около 25% от цены договора за год просрочки. На этот размер суды часто ориентируются и по другим договорам.

Можно просить суд взыскать убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). К примеру, гражданин на время строительства дома снимал квартиру и рассчитывал вселиться в него в обещанный срок. Однако застройщик не сдал дом вовремя. Можно попробовать взыскать с него деньги, которые вы переплатили за съёмную квартиру. Но при этом на руках должен быть официальный договор аренды, документы, подтверждающие факт оплаты (достаточно просто расписок), которые необходимы для предъявления в суд.

2. Расторжение договора и взыскание убытков

Если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, согласно ст. 15 ГК и ряду положений закона РФ «О защите прав потребителей» (ст. 24, 28, 29) инвесторы могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости квартиры (с учётом разницы в цене) и иных убытков на день вынесения решения.

При заключении договора (если это не ДДУ, где срок должен быть указан обязательно) желательно указывать срок, в который должна быть передана квартира. Причём чёткий, конкретный, а не ориентировочный. Суды часто к ориентировочному сроку набрасывают ещё один. Например, если в договоре написано «ориентировочно 3-й квартал», то суды толкуют как «не позже 4-го». Так что лучше сразу чётко написать: «4-й квартал». Желательно также прописать в договоре хотя бы минимальную неустойку и срок, с которого она начинает исчисляться.

Признание права собственности на квартиру в построенном доме

На практике распространены случаи, когда жилой дом построен, проведены обмеры БТИ, но он не сдаётся в эксплуатацию. Либо дом сдан, но по каким-то причинам (например, разногласия между администрацией и застройщиком либо между инвестором и заказчиком, невозможность подписать акт о реализации инвестиционного контракта, нежелание застройщика оформлять право собственности на квартиры) оформление квартир в собственность затягивается на неопределённый срок.

В данном случае нужно через суд признать право собственности на квартиру. Случаи регистрации права собственности на квартиру в новостройках по решению суда в Петербурге давно не редкость.

Юристы рекомендуют следующий алгоритм действий в случае, если дом сдан в эксплуатацию:

• Сформировать пакет документов для подачи иска в суд. Для этого нужно правильно определить состав лиц, участвующих в деле. На практике в качестве третьего лица привлекают обычно федеральную регистрационную службу. Также важно правильно определить состав ответчиков (особенно если квартира приобреталась не напрямую у застройщика).
• Оплатить госпошлину, если цена иска (определяется, исходя из цены квартиры по договору) более 1 млн рублей. Максимальная пошлина по таким делам составляет 10 900 рублей. В случае выигрыша дела она будет взыскана с ответчика. Рассчитывается по правилам ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.
• Подготовить грамотное и обоснованное исковое заявление.
• Подать исковое заявление в суд, по общему правилу – по месту нахождения объекта. Если все действия совершены правильно, суд принимает исковое заявление и проводит по делу подготовку к судебному разбирательству. Если в документах есть недочёты, неверно посчитана госпошлина и т.п., суд оставляет заявление без движения и предлагает устранить недостатки. На практике судьи часто немотивированно просто отдают документы, рекомендуя исправить недочёты. В этом случае необходимо требовать вынесения определения об оставлении заявления без движения с указанием конкретных недостатков.
• После того, как суд принял заявление, необходимо отвезти на подпись судье ряд судебных запросов. Если это не сделать своевременно, суд будет постоянно откладывать слушания, что может затянуть дело на несколько месяцев. Также желательно предоставить судье решения других судов по аналогичным делам. Хотя у нас право и не прецедентное, судьи в большинстве случаев смотрят практику и учитывают ее при вынесении решения, т.к. всегда легче идти по уже пройденному другим судьей пути.
• Далее проводятся судебные заседания. Обычно по таким делам их бывает 4-5. Если ответчик с иском не согласен – он представляет отзыв, на который можно написать возражения. Если решение положительное, не отменено, то необходимо получить нужное число его копий для регистрации права собственности (минимум две), заверить копии решения в установленном порядке.
• Зарегистрировать признанное судом право собственности в регистрационной службе по месту нахождения квартиры. Для регистрации необходимы только решение суда и документы из БТИ.

Судя по сложившейся практике, в среднем процедура признания права собственности от момента обращения в суд до момента вынесения решения занимает 4-5 месяцев.

Признание права собственности на квартиру в доме, не сданном в эксплуатацию

Ситуация первая. Дом построен, квартиры в нем выделены как обособленные объекты. В данном случае, поскольку инвестор исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он тоже может смело подавать в суд иск о признании права собственности на квартиру в строящемся доме. Алгоритм примерно тот же, что и описанный выше.

Получив решение суда, лучше всё равно дождаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить право собственности уже на законченную квартиру. Хотя можно и дожидаться. Смысл такого иска в том, чтобы после сдачи дома госкомиссии на эту квартиру потом никто из третьих лиц не смог предъявить права. Например, в случаях двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам, а также в случае банкротства застройщика или возникновения спора между различными юридическими лицами, которые уступали друг другу права на квартиры.

Такие иски до недавнего времени были довольно редки. И до сих пор многие суды отказывают в их удовлетворении, поскольку дом не сдан в эксплуатацию. Но процесс пошёл, и уже немало случаев, когда люди получали по решению суда право собственности на жильё в не сданном в эксплуатацию доме. Важно, чтобы в нем было можно каким-то образом определить квартиры: либо обратиться в БТИ, чтобы их обмерили, либо к экспертам.

Ситуация вторая. Дом не построен, и возник конфликт между несколькими участниками строительства. В данном случае необходимо подготовить иск о признании права гражданина на получение конкретной квартиры в доме по завершении строительства. Это также достаточно спорный вариант. Некоторые судьи удовлетворяют такие иски, другие отказывают.

Борьба за свои права потребует от дольщика и времени, и нервов, и усилий. Но не стоит отчаиваться – прецедентов, когда правда восторжествовала, становится всё больше.