Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Продажа по переуступке: суть сделки и доходность

По статистике сегодня 10-20% сделок на первичном рынке - это переуступки. «Разумная Недвижимость» попросила экспертов подробнее рассказать о таких сделках, их особенностях и потенциальной доходности.

Суть сделки

В чём же смысл переуступки, и чем могут быть интересны такие сделки участникам рынка?

- Смысл переуступки в том, что объект перепродаётся, когда право собственности ещё не получено. На этой стадии владелец долёвки продаёт не сам объект, а права требования на него, - разъясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

По словам главного управляющего департамента новостроек ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Сергея Белякова, переуступка - это когда один дольщик уступает своё право требовать квартиру у застройщика другому дольщику.

- По сути это договор купли-продажи будущей вещи. Сегодня переуступки - достаточно распространённое явление. Они появляются тогда, когда первый дольщик хочет уступить приобретённую квартиру с выгодой, либо когда он хочет улучшить жилищные условия, - добавляет эксперт.

- Переуступка - это достаточно лакомый кусочек для определённых инвесторов. Допустим, в 2013 году люди покупали недвижимость, и в 2014-15-м могли продать свою переуступку, не вступая в право собственности, на 25-30% дороже. Такие сделки и сейчас пользуются спросом, мы видим рост переуступочных квартир. Это связано с тем, что в рынок зашли псевдоинвесторы. Так я называю тех, кто, например, берёт эти квартиры в ипотеку, что нерентабельно как инвестиции, - комментирует исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.

Особенности цессии

Есть ли сложности для продавца при оформлении переуступки?

- Никаких сложностей нет. Некоторые застройщики «типа» не разрешают это делать, хотя законом это разрешено. Поэтому грамотный дольщик может обратиться к юристу, который правильно составит договор цессии (в народе - переуступка). И можно даже без уведомления застройщика нотариально заключить такую сделку. Но в основном люди идут цивилизованным путём - ставят в известность застройщика. Платят они за это или нет - у всех компаний по-разному. Это может стоить, и 80, и 100, и 200 тысяч. Люди получают согласие застройщика, оформляют договор и идут регистрировать эти новые обстоятельства в Росреестр. Там фиксируют данную информацию и регистрируют право требования на нового дольщика, - рассказывает Юлия Роженцева.

Руководитель группы продаж новостроек ООО «ЮРИНФО Недвижимость» Сергей Исаков отмечает: сложность для продавца в том, что ему нужно найти покупателя - особенно если он продаёт квартиру не через агентство.

- С агентством процедура продажи идёт значительно проще. Кроме того, стоит подчеркнуть, что некоторые застройщики берут дополнительные средства за переоформление переуступки. Если такого пункта нет в договоре, то застройщик самостоятельно регламентирует этот момент, - добавляет он.

По мнению Сергея Белякова, основная сложность в том, что переуступки плохо позиционируются на рынке, нет инструментов их эффективной рекламы. Кроме того, нужно помнить про налоги с разницы между ценой покупки и уступки.

Факторы доходности

Какой доход от сделки по переуступке может получить сегодня продавец?

- Всё зависит от амбиций и целей, но в среднем - от 600 тысяч рублей. Конечно, на доходность влияет и локация, и планировка квартиры, и то, насколько повысилась стоимость квадратного метра с учётом дальнейшего развития жилого комплекса и дополнительной инфраструктуры вокруг него, - комментирует Сергей Исаков.

Александр Гиновкер подчёркивает, что доход от такой сделки зависит от рыночных условий.

- Если объект за время строительства подорожал, то продавец сможет реализовать свой объект дороже. Если же цена не выросла, то, в лучшем случае, он сможет «остаться при своих». Например, ещё несколько лет назад покупка на ранних стадиях строительства и продажа перед самой сдачей дома автоматически приносила доход. Сейчас всё по-другому, - говорит он.

Ну а Сергей Беляков считает, что доход при переуступке есть только в проектах, расположенных в хороших городских локациях, в обжитых районах. Массовая застройка, особенно в Ленобласти, практически не даёт прироста цен.