Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Стандарт или эконом: Повлияет ли смена терминов на рынок недвижимости?

25 мая Правительством РФ в Госдуму представлен законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”. Документ предполагает отказ от термина “жилье эконом-класса” в пользу стандартного жилья.

По замыслу депутатов, данная инициатива должна стать стимулом для строительства объектов жилой недвижимости. Требования, предъявляемые к стандартному жилью, в частности размеры жилых помещений, будут разработаны Минстроем России. Однако можно ли надеяться, что качество возводимого стандартного жилья будет выше, чем “эконом” и оказывает ли влияние название класса новостроек на покупателя? На эти вопросы отвечали эксперты рынка недвижимости Петербурга.

Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева

Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» - автор классификации объектов первичной недвижимости, которой пользуются многие участники рынка. Согласно нашей классификации существует три класса жилья: элита, бизнес и масс-маркет. Последний включает в себя подклассы эконом и комфорт.

Качество жилой среды в эконом-классе в последние годы улучшается из-за высокой конкуренции на рынке. Застройщики стремятся создавать комфортные условия проживания вокруг и внутри ЖК, чтобы жители могли воспользоваться максимальным набором услуг, не покидая квартала. Новое понятие «стандартное жилье» может стимулировать некоторых девелоперов отойти от стратегии строительства жилых комплексов с отсутствием инфраструктуры. Иначе их продукт, если он останется прежним, не будет соответствовать новым реалиям. Непосредственно на стоимость квадратного метра данное изменение влияния не окажет.

Основные критерии присвоения классности жилья - это местоположение объекта, его окружение, архитектурное решение проекта, высота потолков в квартирах, наличие инфраструктуры и элементов благоустройства территории, организация безопасности на объекте, оформление мест общего пользования. Например, компания Setl City – один из лидеров российского рынка строящегося жилья – работает в классах комфорт, бизнес и премиум. Жилые кварталы комфорт-класса от компании Setl City отличают, прежде всего, продуманная организация пространства и высокое качество самого жилья.

Директор по продажам и маркетингу «Лидер Групп» Виталий Виноградов:

Высокий уровень конкуренции и трансформации на рынке недвижимости изменили понятие жилья эконом-класса: за последние несколько лет его качественные характеристики значительно возросли и максимально приблизились к классу комфорт. Это касается, прежде всего, проектов топ-20 застройщиков, которые возводят жилье в развивающихся районах Санкт-Петербурга и Ленобласти. Например, сейчас в Мурино строятся объекты эконом-класса, где высота потолков достигает 3 м, а на окнах стоят деревянные стеклопакеты. Такие опции присущи домам комфорт и бизнес-класса. Поэтому, скорее всего, те нормы стандартного жилья, которые предложит Минстрой России, будут существенно ниже тех, на которые сейчас ориентируются сами застройщики. Соответственно, на качестве жилья изменение названия никак не скажется, как и на продажах.

В целом, данная законодательная инициатива может иметь, разве что, психологическое значение для покупателей. К сожалению, сейчас слово «эконом» у многих ассоциируется с бедностью, а не с экономичность или с оптимальным соотношением цены и качества, как должно быть. С этой точки зрения, есть вероятность, что покупателям будет приятнее приобретать именно стандартное жилье.

Директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Иван Носов

Мне кажется, это классическая популистская инициатива, когда меняется упаковка, а не содержание. Это прерогатива бизнеса, а не власти, чья роль должна быть регулирующей на уровне санпинов, снипов и гостов. Необходимо проработать эту базу, пересмотреть то устаревшее, что осталось нам в наследство от советского прошлого и привести все в соответствие с принципами современного домостроения. Если введут стандартизацию и заложат в стандарты дополнительные опции, то они финансово лягут на плечи покупателей. Мы работаем в массовом сегменте, наша ценовая категория находится в пределах 2-4 млн руб., и мы давно сформулировали для себя принцип, который впоследствии трансформировался в концепцию «БК-Стандарт. Базовый комфорт».

Многие девелоперы тоже прошли этот путь формализации и правильного позиционирования своего продукта на рынке. В рамках существующего деления на классы (эконом, комфорт, бизнес) нет жесткого подхода. Безусловно, есть очевидные признаки: количество и планировки квартир, стоимость материалов экстерьеров и интерьеров, инфраструктурная начинка и локация, - все это понятно современному покупателю, и продавцу нет смысла выдавать, скажем, комфорт-класс за бизнес.

Директор по развитию “Л1” Надежда Калашникова

Нынешняя классификация недвижимости, разделяющая объекты на эконом, комфорт, бизнес и элитный классы, была принята экспертами Российской гильдии риэлторов в 2012 году. В ее основу легли такие параметры как местоположение объекта, оригинальность проекта, качество и технология строительства, уровень отделки мест общего пользования, формат квартир и их разнообразие, наличие собственной инфраструктуры в рамках жилого комплекса, стоимость квадратного метра. И это вполне объективные показатели оценки категории жилья. Компания Л1 строит жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, и они полностью отвечают заявленному уровню. В некоторых случаях наши новостройки по ряду параметров можно отнести к более высокой ценовой категории.

На мой взгляд, переименование эконом-класса в стандарт – это просто маркетинговый ход, направленный на повышение привлекательности объекта в глазах потенциальных покупателей. Все-таки «эконом» в сознании людей ассоциируется с чем-то низкосортным, малопривлекательным. Сейчас нередки случаи, когда застройщики свои объекты, по местоположению, технологии строительства, планировкам квартир попадающие в сегмент эконом, называют комфорт-классом. И вряд ли изменение названия категории может повлиять на качество новостройки. Название класса не является приоритетным в глазах покупателей, все-таки в первую очередь при выборе они ориентируются на такие показатели как местоположение и стоимость.

Директор по рекламе и PR ЖК «Образцовый квартал» Татьяна Иванова

Принятие закона, где будет чётко прописано, что же такое жильё уровня «стандарт» - это замечательно, ожидаемо и позволит контролировать качество сдаваемых жилых комплексов. Наша компания ООО «Терминал-Ресурс» специализируется на строительстве жилья комфорт-класса. Есть набор параметров, которые позволяют причислить наши жилые комплексы к данной категории. Во-первых, это малоэтажное строительство, кирпич-монолит, хорошая шумоизоляция, качественные строительные материалы. Во-вторых, это технологии, используемые в наших ЖК.

Наши дома имеют автономное теплоснабжение благодаря установленным на крышах газовым котельным, а в квартирах, вместо традиционных батарей отопления, предусмотрена система «водяной теплый пол». Это позволяет устанавливать комфортную температуру в разных помещениях, независимо от времени года, и сэкономить на оплате коммунальных услуг до 30%.

Генеральный директор ООО «УК «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов

Качество жилья никак не зависит от названия класса жилого дома: будь это «эконом» или «стандарт». Качество строительства, в первую очередь, определяет экономика девелоперского проекта.

Наша компания сегодня активно развивает проект «Город-спутник «Южный» на юге Санкт-Петербурга. Класс жилья, особенно в сегменте масс-маркет, это понятие весьма условное. Во многом на его определение влияет локация объекта, архитектурная концепция, этажность, количество квартир на лестничной площадке, планировочные решения и, как следствие, стоимость квадратного метра.

Если раньше главным критерием при выборе жилья считалась цена, то сегодня у покупателей сформировалось желание жить в домах с комфортной жилой средой. Например, дом может находиться на значительном удалении от метро, но зато на территории квартала есть школы, детские сады, спортивные площадки, скверы, супермаркеты. Чтобы чувствовать себя комфортно, жителям не нужно выезжать из него далеко и надолго. Привлекательность района повышает наличие рабочих мест, экологически чистых предприятий, бизнес-центров, а также досуговых центров: музеев, театров и т.д. Именно такое жилье, с точки зрения покупателей, ценится гораздо выше, чем квартира в спальном квартале.

Директор по маркетингу компании Storm Properties Юлия Прокопенко

Инициатива вызывает смешанные чувства, ведь критерии классов – это рыночные понятия, разработанные участниками рынка – девелоперами и брокерами – для того, чтобы находить общий язык между собой, и что важнее, позиционировать проект для покупателя и давать ему качественные и ценовые ориентиры. Более того, эти критерии постоянно меняются.

Если лет 15 назад эконом-классом было все панельное жилье, то по мере отказа от этой технологии строительства в классе стали появляться монолитные дома уже с другими характеристиками. В настоящий момент не очевидно, какую цель преследует Минстрой. Во-первых, требования к жилью в зависимости от класса не закреплены законодательно. Во-вторых, участники рынка все равно будут использовать между собой те термины, к которым они привыкли и с которыми им удобно оперировать в данный момент времени.

Что касается влияния терминологии на продажи, ее степень воздействия в наиболее бюджетном сегменте стремится к нулю, поскольку покупатели руководствуются в первую очередь местоположением и располагаемыми денежными средствами, размером и качеством жилья, и в последнюю очередь тем, каким классом «называется» здание. Если же речь идет о создании какого-то подобия ГОСТа, который установит новые требования взамен устаревших СНИПов, эта инициатива, на мой взгляд, будет с радостью воспринята большинством и девелоперов, и покупателей.

Генеральный директор “Лэндкей” Валерий Соколенко

Я всегда с иронией отношусь к смене терминов. Если жигули назвать автомобилем бизнес-класса, разве он от этого станет мерседесом? Так и тут. “Эконом” поменяется на “стандарт”, но стены от этого толще не станут, и комнаты не увеличатся. Зато на слух приятнее, тут с депутатами не поспоришь. Конечно, для начала надо посмотреть на требования к девелоперам, которые разработает Минстрой России. Но не думаю, что покупатели заметят ощутимую разницу. Да и не факт, что застройщики, ориентированные на недорогое жилье, будут добросовестно выполнять все требования, прописанные в регламенте".