Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Ставка аренды в ТРК будет падать

Для одних – вдвое, для других – на несколько процентов. И не всегда напрямую. Ведь отказ от индексации стоимости аренды на следующий год тоже – снижение стоимости работы в ТРК. В любом случае, арендаторы могут рассчитывать на послабления. Если после «карантикул» останутся на плаву.

Во время разговоров о негативных последствиях карантинных мер для бизнеса, речь обычно заходит о малых его представителях – небольших магазинах, кафе и ресторанах. По оценкам экспертов, примерно 20% этих предприятий, арендующих площади в торгово-развлекательных комплексах рискуют не возобновить свою деятельность, когда ограничения снимут. В этом случае, под угрозой окажется и средний бизнес. Те же зарабатывающие на аренде ТРК. Как они будут бороться с такой внезапно возникшей вакансией и смогут ли победить?

На первый взгляд, кажется, что исход арендаторов ТРК нипочем. Например, по наблюдениям главы Проектного объединения УНИКУМ Ольги Смоленской, несмотря на сложившуюся ситуацию, в которой ТРК вынуждены закрыться, они в большинстве своем не пошли навстречу арендаторам, не предоставив им каких-либо послаблений или арендных каникул. Многие фирмы были вынуждены покинуть занимаемые площади, чтобы не платить за вынужденный простой. «Объяснить подобный подход арендодателей можно только сильной уверенностью, что они дополучат прибыль с приходом новых арендаторов, когда ситуация стабилизируется, - говорит Ольга Смоленская. – В противном случае такая жадность может не оправдаться».

Похоже, это очевидно не всем. И вот почему. «Торговые комплексы смогут работать при любом объеме пустующих площадей, - говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. – В свое время «Охта Молл» открылся с вакансией порядка 60% – и ведь справились. Но в целом, все хуже, чем мы думаем: не успели нарастить подушки безопасности на объектах после кризисов 2008 и 2014 года».

По мнению Ольги Шарыгиной, если не считать карантинные каникулы, то радикального падения ставок не будет. Когда наступит стабилизация, и все вернутся к рабочим договорам, будут действовать прежние условия. А к моменту ежегодной плановой индексации, возможно, появится скидка. Но стоимость аренды не снизится. Ее просто не повысят. Это и можно будет считать скидкой.

На, казалось бы, абсолютную непотопляемость ТРК могут, тем не менее, повлиять рост безработицы и падение покупательной способности. Все это и не только это приведет к снижению трафика. «На снижении трафика в ТРК может сказаться и просто страх заразиться в людных местах, ведь ТРК – это не только торговля, но и развлечение, что всегда связано с массовым скоплением людей, - напоминает генеральный директор «КВС. Управление недвижимостью» Дмитрий Беляев. – Думаю, стоимость аренды и в целом доходы ТРК упадут».

По прогнозам генерального директора компании «Эго-Ритейл» Олега Воронина, доход у многих арендодателей станет меньше в 1,5-2 раза, что уже не плохо – по крайней мере, собственники площадей не останутся в минусе. «Шансы арендодателей сохранить докризисные ставки очень малы, - уверен Олег Воронин. – Размер оплаты пересматривается уже сейчас, речь идет об оплате эксплуатационных расходов плюс процент от оборота вместо арендной ставки. В долгосрочной перспективе такая схема более выгодна обеим сторонам: она позволит арендаторам выжить и не закрыться, а ТЦ – получать регулярный доход».

Олег Воронин прогнозирует, что в зависимости от уровня ТЦ, арендные ставки будут снижены на 30-50% в комплексах C и D, и до 65% – в A и В. Это в случае, если ограничения не продлят до осени. Если продлят, то ТРК могут не выдержать нагрузки. В первую очередь, те, у кого большая часть выручки идет на оплату процентов и тела кредита. «Для них даже потеря 20% арендаторов может стать критичной, - считает эксперт. – В этом случае, уже в сентябре может произойти смена собственников».

Настолько ли критичным для ТРК окажется недостача арендаторов, станет ясно уже совсем скоро. Однако возобновление работы с большой долей вакансии, действительно не лучшее, с чем могут столкнуться ТРК. «Любой управленец знает, что полупустые галереи неизбежно ведут к еще большему росту вакансии, а не наоборот, - говорит директор по маркетингу Media 108 Екатерина Ильинская. – Некоторые владельцы ТРК уже думают о перепрофилировании: редевелопменте или реконцепции. Одно можно сказать точно: главный тренд как минимум десятилетия – конец эпохи сверхпотребления и переход к разумному потреблению».

Про заморозку проектов точных данных пока нет. Но известно, что в условиях пандемии Covid-19 в первом квартале 2020 года в Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. На более поздний срок перенесено открытие мебельного центра «Кубатура» общей арендной площадью 119 тысяч кв. м. «Всего в 2020 году в Петербурге планировалось ввести 70-90 тысяч кв. м арендных площадей, включая ТЦ «Искра», который представляет собой объект кондо-формата, - говорит Ольга Шарыгина. – Однако, очевидно, что сроки ввода в эксплуатацию и открытия многих торговых объектов будут перенесены».