Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Средняя цена «квадрата» — «средняя температура по больнице»

Мы так часто видим в рекламе «цена квадратного метра составляет…», «средняя цена "квадрата" возросла», что уже привыкли свои квартирные возможности оценивать при помощи как раз этой средней цены квадратного метра.

Самое главное — все-таки помнить, что это синтетический показатель, который иногда имеет мало общего с действительностью. Аналитики рынка часто называет его «средней температурой по больнице».

Несомненно, показатель средней цены квадратного метра по Санкт-Петербургу может приносить пользу, особенно аналитикам и экспертам, и даже правительству. Ведь по такому показателю можно сравнивать стоимость жилья в разных городах — в целом по стране, не привязываясь к конкретным домам, квартирам, судьбам. Довольно удобен данный показатель и для того, чтобы сравнивать, как меняются цены из года в год. «Если говорить о более-менее серьезных и регулярных исследованиях, то их данным вполне можно доверять. Можно также ориентироваться на средние ценовые показатели с учетом доверительного интервала, то есть выделить диапазон цен (плюс-минус 1%), а не конкретное число», — считают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Но вот возьмем простой пример: со времени начала работы рынка в более-менее цивилизованном виде (после кризиса 1998 года) в рублях квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге подорожал в 27 раз, в долларах США — в 4,4 раза. А вот если пересчитывать в граммах золота или баррелях нефти (да и других видах сырья — меди, пшеницы), то стоимость «квадрата» снизилась. Это ведь речь идет о средней цене квадратного метра, но результаты очень разные, и даже диаметрально противоположные.

Объективность и релевантность ценовых индексов зависит от множества факторов, преследуемых целей, методов, используемых исследователями-аналитиками, которые могут отличаться», — добавляют эксперты из ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

А это значит, что в зависимости от того, какие цели ставят перед собой аналитики, средние показатели тоже могу меняться. «Те, кто публикует средние показатели цен, так или иначе, оказывают влияние на рынок недвижимости, задают ему ход развития. В частности, члены одного из профессиональных объединений на рынке недвижимости обсуждали возможность публикаций таблицы реальных продаж. Один из них в рамках этой дискуссии предложил корректировать результаты в ту или иную сторону, чтобы влиять на развитие рынка, однако это предложение не было принято», — рассказал Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Так что показатель средней цены квадратного метра полезная штука. Для аналитиков.

Но «практически в 100% случаев подобные показатели искажают настоящую картину действительности. Реальные цены отражает массив сделок, стоимость продажи квартир, которая многие не хотят афишировать. К тому же и здесь существуют свои нюансы, сделка считается проведенной после регистрации, в то время как расчеты происходят во время закладки денег в банковскую ячейку. Между этими двумя событиями есть определенный промежуток времени, в который рынок может немного измениться. Традиционные показатели средних цен — это цены предложений в данный конкретный момент, которые могут быть существенно скорректированы при продаже», — говорит Владимир Спарак.

Самое главное — «при оценке стоимости квартиры полагаться на индекс средней цены квадратного метра не стоит. Не секрет, что территория крупных городов неоднородна по структуре застройки, видовым характеристикам, наличию рекреационных зон и пр. Таким образом, более разумно ориентироваться на показатели рынка недвижимости микрорайона, нежели района в целом. Другой способ самостоятельно оценить стоимость квартиры — использовать метод аналогов, который подразумевает изучение характеристик, преимуществ и недостатков объекта недвижимости и получение стоимости подобных объектов из открытых источников», — добавляет Элеонора Элоян, маркетолог-аналитик «НДВ СПб».

И если в рекламе написано: «Стоимость квадратного метра — 70 тысяч рублей», то проверьте, не указана ли средняя цена на квартиры в данном доме, где 4-комнатные квартиры продаются по 58 тыс. руб. «за квадрат», а студии — по 103 тыс. Да и в целом, мы ведь покупаем не мешок квадратных метров, а конкретную квартиру — конкретного метража, на конкретном этаже. И у каждого горожанина свой вариант улучшения жилищных условий, а не усредненный. Так что изучайте усредненные показатели, но не увлекайтесь.

А для вашего удобства на портале «Разумная недвижимость» все аналитические обзоры содержат информацию о минимальных ценах на квартиры в упоминаемых домах, чтобы вы сразу могли оценить свои возможности.

Разумная Недвижимость