Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Сейфинг для взаиморасчётов: проведение сделки

Завершающей и очень важной частью сделки по купле-продаже недвижимости являются взаиморасчёты между продавцом и покупателем. Хотя рынок постепенно разворачивается в сторону безналичных расчётов (банковских аккредитивов, эскроу-счетов и т. д.), сегодня подавляющее большинство сделок осуществляется с участием наличных денег. А значит, по-прежнему востребована такая услуга, как сейфинг.

Сравнение тарифов

Несомненно, одним из важнейших параметров выбора денежного хранилища является стоимость данных услуг. «Разумная Недвижимость» провела сравнительный анализ тарифов известных в Петербурге расчётных центров: «Сейфовое хранилище Невский, 8», Юридический центр «Восстания, 6» и Центр сделок с недвижимостью на канале Грибоедова, 6. Мы изучили предложения для двух вариантов сделок: простой и средней. Но, прежде чем переходить к сравнению, необходимо сразу оговорить, что «Сейфовое хранилище Невский, 8» и Юридический центр «Восстания, 6» являются коммерческими частными компаниями и никоим образом не аффилированы с банковскими структурами. А это значит, что надёжность оказываемых сервисов зависит от порядочности частного инвестора. Центр на канале Грибоедова 6, благодаря партнёрству с банком «Санкт-Петербург», оказывает весь спектр банковских услуг по сопровождению сделок с недвижимостью по специальным банковским тарифам. Действия банка жёстко регламентированы, и сделка находится «под защитой» действующего банковского законодательства.

Итак, первый вариант - простая сделка. Один объект (квартира), один покупатель, один продавец. Используем коллективный сейфинг (когда доступ к ячейке возможен только в присутствии всех участников сделки одновременно). Рассмотрим ситуацию поэтапно: подготовка сделки, подготовка к взаиморасчётам и, наконец, непосредственно взаиморасчёты.

На этапе подготовки сделки составляется проект договора в простой письменной форме (ППФ). На Невском проспекте, 8 данная услуга стоит 4000 рублей, на улице Восстания, 6 – 5000 рублей, на канале Грибоедова, 6 - 3000 рублей.

Подготовка к взаиморасчётам - более сложный этап. Для начала потребуется аренда переговорной комнаты и аренда машинки для пересчёта денежных средств - примерно на 2,5 часа. На Невском, 8 это обойдётся в 2500 рублей, на Восстания, 6 – 200 рублей, на Грибоедова, 6 – 2500 + 500 руб. за 1 млн, но не более 2000 руб. Правда, на Невском, 8 переговорную можно арендовать и на 30 минут за 500 рублей. Если её использовать не для проведения переговоров и подписания документов по сделке, а только для пересчёта денег и раскладки по пакетам, то вполне можно уложиться.

Отдельно нужно отметить, что переговорные комнаты тоже бывают разными. В большинстве случаев это «комнатушки» 2 на 2 метра с незакрывающейся дверью. И до недавнего времени для неискушённых покупателей недвижимости это было нормальным. Но, по мере роста цивилизованности данного рынка, этого стало недостаточно. На Грибоедова, 6 это уже полноценные европейского формата переговорные комнаты, находящиеся под защитой банковской системы безопасности.

За проверку денег кассиром нужно будет отдать: на Невском – 2,5 рубля за банкноту (к примеру, за проверку 3,5 млн. рублей купюрами по 5000 рублей нужно будет заплатить 1750 рублей), на Восстания – 500 рублей за 1 млн. (за проверку 3,5 млн. получается та же сумма, но речь уже идёт о купюрах любого номинала), на канале Грибоедова - 0,1% от суммы (за проверку 3,5 млн. рублей купюрами любого номинала возьмут 3500 рублей).

Пакеты для денег везде выдают бесплатно (правда, в центре на Невском это относится только к ненумерованным пакетам; пакеты с индивидуальными номерами стоят 50 рублей за 1 штуку формата А4 и 40 рублей - за А5. На Восстания и на Грибоедова за пронумерованные пакеты денег не возьмут, причем в Центре сделок они с уникальным буквенным и числовым кодом и штрих-кодом.

И, собственно, взаиморасчёты. За аренду ячейки (50 мм) на 15 дней на Невском, 8 запросят 750 рублей, на Восстания - 450 рублей, а за аренду банковской ячейки на Грибоедова - 700 рублей. Коллективный сейфинг стоит 3000 рублей в первом центре, 2000 рублей + 500 рублей за каждое дополнительное условие - во втором и 2500 рублей - в третьем. Заказ денег под сделку возможен только на Грибоедова, 6.

Итого, общие затраты с договором ППФ составят: на Невском – 12 000 рублей (если переговорку брать всего на полчаса – то 10 000), на Восстания – 9900 рублей и на Грибоедова – 10 700 рублей. Без ППФ – 5500 рублей плюс аренда переговорки, 4900 рублей и за банковскую гарантию расчетов 7700 рублей соответственно.

Второй вариант - средняя сделка. Два объекта, четыре покупателя/продавца плюс один агент. В цепочке также квартиры. Используем эксперт-сейфинг - договор аренды банковской ячейки по сделкам купли-продажи недвижимости, в котором банк контролирует доступ к ячейке строго при соблюдении арендаторами оговоренных в этом договоре условий.

Составление проекта договора ППФ на Невском, 8 стоит 4000 х 2 = 8000 рублей, на Восстания, 6 - 5000 х 2 = 10 000 рублей, на Грибоедова, 6 - 3000 х 2 = 6000 рублей. Стоимость аренды переговорки вкупе с арендой машинки для пересчёта денег от количества участников не зависит - как и в первом варианте на 2,5 часа это составит 2500, 200 и 2500 + 500 руб. за 1 млн, не более 2000 рублей. Такими же остаются и тарифы на проверку денег, не меняются и условия предоставления пакетов для купюр.

За аренду ячейки на 15 дней на Невском, 8 нужно будет заплатить 750 рублей, на Восстания - 600 рублей, на Грибоедова - 800 рублей. Эксперт-сейфинг обойдётся: 4500, 7000 и за аренду банковской ячейки 5500 рублей соответственно. Заказ денег под сделку, как мы упоминали, возможен только на Грибоедова, 6.

Итого, с договором ППФ подобная сделка обойдётся: на Невском, 8 – в 19 250 рублей, на Восстания, 6 - в 21 300 рублей, на Грибоедова - в 16 800 рублей. Без договора - 11 250, 11 300 и 10 800 рублей соответственно.

Обратите внимание: если покупатель заказывал денежные средства под сделку в банке, то проверка купюр не требуется. Следовательно, и стоимость сделки будет ниже. Удешевить сделку можно и другими способами - например, за счёт использования безналичных расчётов, в частности эскроу-счетов. Но в такой форме есть свои нюансы, специалисты центров вам всё разъяснят. Также в разных центрах есть свои акции, купоны и прочее - узнавайте о скидках заранее.

Банковский или частный?

Ещё один значимый параметр выбора расчётного центра - его надёжность. Возможно, именно его, а отнюдь не тарифы стоит поставить на первое место.

Итак, при наличных взаиморасчётах сегодня используют либо банковские ячейки, либо частный сейфинг. Какой из этих видов хранилищ надёжнее и почему?

По словам руководителя адвокатской консультации «ЮРИНФО Недвижимость» Марьяны Баларёвой, сейчас частные сейфинги не акцентируют внимание на том, что они частные, при этом убеждают клиентов, что у них высокая степень надёжности, охрана и т. д. Поэтому с точки зрения «непродвинутого» пользователя никакой разницы между банковской ячейкой и частным сейфингом нет.

- Сегодня большинство известных сейфингов - это либо индивидуальные предприниматели, либо общества с ограниченной ответственностью. Их деятельность по разным причинам может быть остановлена, поэтому, размещая там средства, люди сильно рискуют, буквально ставят на себе эксперимент. Представьте, что частным сейфингом, пусть даже прекрасно организованным и хорошо охраняемым, владеет индивидуальный предприниматель. ИП - это физическое лицо, с которым в любой момент может что-то случиться: он умирает, или его арестовывают, или он уезжает за границу… Судьба его имущества, и в том числе сейфов, оказывается под большим вопросом. С ООО тоже много всего может произойти. Какая-нибудь неправильно сданная бухгалтерская отчётность может привести к остановке его работы, и последствия будут такими же - вы не будете знать, когда и как сможете (и сможете ли вообще!) вызволить свои деньги из ячейки, - комментирует адвокат.

Именно поэтому Марьяна Баларёва считает, что банковский сервис предпочтительнее. По цене разница незначительная - плюс-минус 1000-2000 рублей, а по надёжности - глобальная.

- Преимущество банковской ячейки ещё и в том, что её предоставляет финансовое учреждение, которое имеет лицензию, его работа отрегулирована Центробанком. При этом депозитарий, то есть банковский сейфинг, действует отдельно, и даже если у банка отберут лицензию, то в течение месяца можно прийти, открыть ячейку и забрать свои деньги, - говорит эксперт.

В связи с этим рекомендуем участникам сделки с недвижимостью интересоваться не только стоимостью услуг расчётных центров, но и чётко понимать, кому именно вы доверяете свои деньги.