Личный
кабинет

24 июля

11:21

Рентабельность стрит-ритейла в Петербурге

Статья. 29.05.2017

Помещения формата стрит-ритейл уже не первый год уверенно лидируют среди всех инвестиций в коммерческую недвижимость. Поговорим о том, каков сегодня порог входа для частного инвестора в стрит-ритейл Петербурга, каким требованиям должны соответствовать такие объекты и какую доходность они могут обеспечить.

Порог входа

Стоимость входа в стрит-ритейл отличается в зависимости от объекта.

– Средняя стоимость в новостройке составляет 140 тыс. рублей. Небольшие форматы инвесторы раскупают быстрее всего. Чем лучше характеристики помещения, тем дороже оно будет стоить, и предела по цене нет, – комментирует руководитель проекта «Ермышев Консалтинг» Дмитрий Ермышев.

Генеральный директор агентства недвижимости «Квадраты» Екатерина Сивова связывает порог входа с местоположением объекта. На этот показатель влияют район, близость к метро либо к остановкам общественного транспорта, а также к местам большого скопления людей. Зависит он и от наличия рядом «флагманских» арендаторов – чаще всего это сетевые продовольственные магазины и точки общепита.

– Стоимость квадратного метра на коммерческую недвижимость в хорошем месте начинается от 130 тыс. рублей за кв. м. и доходит до 500 тыс. рублей за квадрат в самых инвестиционно привлекательных местах города, – добавляет эксперт.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Commerce Роман Шиман оценивает порог входа в стрит-ритейл более масштабно. По его мнению, если не брать в расчёт подвальные помещения, то он составляет 7-8 млн рублей.

Требования к помещению

Среди требований к помещению стрит-ритейла Роман Шиман выделяет следующие: удачная локация, первая линия, хорошие рекламные возможности, правильность формы.

По словам Дмитрия Ермышева, требования диктуются арендатором.

– Если это просто небольшой магазин или салон связи, то они минимальны. Если же помещение планируется сдавать под точку общепита, то добавляются наличие эвакуационных выходов, повышенные требования служб ГО и ЧС. Для отделения банка требованиями будут наличие усиленного фундамента под размещение сейфов. Назначение помещения закладывается ещё на стадии проектирования. Например, у простого стоматологического кабинета есть требования по высоте потолков для системы вентиляции и камеры утилизации биоматериала, – говорит эксперт.

Екатерина Сивова называет следующие необходимые условия:

– Высокий пешеходный и автомобильный трафик, отдельный вход (или даже два), площадь не менее 50 кв. м (чтобы была возможность получить лицензию на продажу алкогольной продукции), обязательно официально переведённый и документально подтверждённый нежилой фонд, не менее 7-10 кВт мощности. Кроме того, чаще всего это должен быть не цоколь, и помещение должно быть организовано в единое пространство, а не кабинетного типа.

По словам эксперта, нюансов достаточно много, все остальные – тонкие предпочтения конкретных будущих собственников.

Срок окупаемости

Что касается срока окупаемости помещений стрит-ритейла, то мнения экспертов здесь расходятся. Но средний диапазон всё же понятен – он составляет от 7 до 12 лет.

Итак, по мнению Романа Шимана, данный объект недвижимости окупится за 8-10 лет. Екатерина Сивова говорит, что чаще всего эта цифра стремится к 10-12 годам.

– Окупаемость рассчитывается исходя из арендной ставки. Причём её можно считать с капитализацией объекта (ростом стоимости самого актива) или без неё. В среднем окупаемость составляет 7 лет. Но если помещение хорошее, то окупаемость 12 лет не должна пугать инвестора. Расчёт должен учитывать рост ставки с течением времени, амортизацию, ну и погрешность на простой при смене арендаторов, – такого мнения придерживается Дмитрий Ермышев.

Средняя доходность

И, наконец, наиболее интересный для инвестора параметр – прибыль.

Средняя доходность стрит-ритейла находится на уровне 10-11% годовых. Это брутто, то есть без учёта налогов, амортизации и прочего. Впрочем, есть примеры иной доходности, встречающиеся крайне редко и при известной удаче. Так, известны случаи сдачи тамбура у закрытого выхода из помещения. Площадь – 2 кв. м. Сдается за 500-1000 евро в месяц. Ибо в непосредственной близости от метро. Летом – очки и зонтики, зимой шапки-шарфики, – комментирует руководитель проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев.

В целом же, по его мнению, доходность таких объектов падает.

– Это связано как со снижением активности малого бизнеса, так и с развитием больших торговых центров. Всем, кто по формату подходит под ТЦ, – выгоднее туда. В стрит-ритейле из малого бизнеса остается «неформат ТЦ» или те, кто не может позволить себе длительную аренду. Въехали на пару месяцев, поняли, что не пошёл бизнес, и выехали, – разъясняет эксперт.

Екатерина Сивова отмечает, что просчитать доходность стрит-ритейла довольно сложно:

– Если это бизнес собственника – здесь всё индивидуально. Если помещение приобретается для сдачи в аренду, оно приносит стабильный ежемесячный доход. Чаще всего от 1000 до 3500 рублей за кв. м.

Что касается других экспертов, то Роман Шиман оценивают среднюю доходность таких помещений в 12-13% годовых, а Дмитрий Ермышев говорит о 12-16% годовых (но отмечает, что есть примеры с 30% доходностью).

В следующей публикации мы с помощью наших экспертов расскажем о плюсах и минусах инвестиций в стрит-ритейл и об основных юридических нюансах вложений в такие объекты.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Эксперты компании

Стилобат чаще всего используют для устройства парковки и торговли

56 комментариев на сайте

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18