Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Риски покупателей при покупке новостройки

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель всегда рискует. Причём риски есть не только на стадии котлована, но и на этапе полной готовности дома. Эксперты рынка недвижимости Санкт-Петербурга рассказывают о подводных камнях первичного рынка и дают советы, на каком этапе лучше покупать новостройку.

Внимание на сроки

Покупка новостройки, как правило, регулируется 214-ФЗ. Этот закон призван избавить дольщиков от главных рисков. Правда, на практике оказывается всё не так просто. Именно поэтому и была затеяна реформа долевого строительства.

- Основные риски при покупке на котловане известны - это двойные продажи и риск, что дом не достроят или поздно сдадут. От двойных продаж частично страхует договор долевого участия (ДДУ), с помощью регистрации которого в Росреестре за дольщиком закрепляется право на конкретную недвижимость. Что касается сроков, то 214-ФЗ устанавливает их два: срок постройки дома и срок передачи ключей. На последний нужно обратить самое пристальное внимание: если строительная компания его нарушает, она обязана платить штрафные санкции в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Это пункт также указан в ДДУ, - комментирует исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.

По её словам, сейчас застройщики отчисляют денежные средства в страховой фонд, который, по идее, должен в случае необходимости покрывать данные расходы. Но практика, к сожалению, показывает, что дольщикам эти страховые взносы особенно не помогли.

О потенциальном срыве сроков строительства говорит и генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер:

- Главным риском при покупке квартиры на стадии котлована является то, будет ли стройка завершена в срок. Известность и надёжность застройщика не является гарантией. Кроме того, к рискам можно отнести изменения в самой стройке. Одно дело - красивая картинка дома в рекламных буклетах, а другое - то, что будет в реальности.

Учредитель и президент группы компаний «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вице-президент Российской Гильдии риэлторов Екатерина Романенко согласна с коллегами:

- Главный риск при покупке квартиры в новостройке - если компания-застройщик не справится со своими обязательствами и сдвинет сроки сдачи дома, или же затянет его очень надолго. Небольшое оттягивание сроков сдачи дома - это, конечно, неприятно, но не страшно - дом всё равно сдадут, жильцы въедут. А вот капитальное затягивание сроков - дольше полутора лет (есть дома, которые и по 10 лет не могут пройти сдачу) - это уже серьёзно и грозит тем, что покупатели так и не дождутся своего жилья.

Готовность по документам

Понятно, что при покупке на нулевом цикле рисков больше. А с чем же может столкнуться покупатель готовой квартиры?

- У нового правообладателя могут быть вопросы относительно того, полностью ли выплачена стоимость квартиры. Нужно обязательно взять справку о том, что никаких задолженностей у бывшего владельца нет. Если дом уже введён в эксплуатацию, то следует также запросить информацию о расходах в ТСЖ, убедиться, что оплачивались коммунальные услуги. При наличии долгов нужно получить справку о том, что это долги старого владельца, - рассказывает Юлия Роженцева.

Бывает и так, что новостройка сдана, но ещё не переданы ключи, либо дом подключён к коммуникациям частично. Или так, что документация объекта не соответствует проектной декларации и поэтому дом не ставят на учёт, он не проходит сдачу. В общем, нужно не просто посмотреть, что дом готовый, но и разобраться в документации.

Главный управляющий департамента новостроек ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Сергей Беляков также считает, что покупатель готовой новостройки должен тщательно проверить документы по дому - насколько он готов с юридической точки зрения.

- В данном случае покупатель несёт риски в зависимости от формы договора. Если это договор купли-продажи, риски такие же, как на вторичном рынке, если ДДУ с застройщиком - риски минимальны, но это самый дорогой вариант для покупателя, - отмечает эксперт.

- Если при покупке квартиры в стройке среди рисков мы отмечаем в основном несоблюдение сроков, то при покупке готовой квартиры можно добавить качество отделки, если с таковой продавалось жильё. Опять же, нужно учесть работу управляющей компании и как она отразится на платежах. Немаловажный фактор - лифтовое оборудование и его функционирование, а также территория, которая должна быть обязательно облагорожена застройщиком, - говорит руководитель группы продаж новостроек ООО «ЮРИНФО Недвижимость» Сергей Исаков.

Советы покупателям

Итак, на каком же этапе сегодня лучше покупать новостройку? Во многом это зависит от цели, которую преследует покупатель.

- Если человек хочет получить хорошую прибыль, то необходимо вкладываться на самых ранних этапах строительства или на старте продаж. Это тот момент, когда надо приходить с живыми деньгами и покупать. Когда нет ещё аккредитации банков и не особенно прописаны условия по рассрочке. Безусловно, когда появится аккредитация, можно приобрести квартиру и в ипотеку, - комментирует Сергей Исаков.

Если же говорить о покупателях, которые приобретают недвижимость для собственного проживания и хотят въехать в квартиру практически сразу, то эксперт советует подождать три месяца до момента получения ключей и сэкономить при этом от 300 до 500 тысяч рублей. Это связано с тем, что при переуступке люди пытаются демпинговать, так как не хотят оформлять в собственность и терять этот процент. Они пытаются продать недвижимость быстрее, ориентируясь на предложения конкурентов.

- Всё очень индивидуально. На ранней стадии строительства дома цены существенно ниже, а выбор шире. Но при этом необходимо несколько лет ждать. Плюс к этому сохраняются те риски, о которых мы говорили выше, - отмечает Александр Гиновкер.

А Сергей Беляков даёт такую рекомендацию: если вы покупаете квартиру в районах массовой застройки, берите по переуступке в почти готовых домах. В этом случае переплата минимальная, готовность высокая. Если покупаете в городе квартиру комфорт-класса и выше, то покупайте на котловане. Удачной покупки!