Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Продажа квартиры после развода

Дано:

Объект недвижимости покупался в браке в 2005 году, оформлен на мужа. Супруги развелись в 2008 году. Сегодня муж хочет продать объект, но вот получить согласие жены (бывшей жены) не может, так как, с его слов, не знает, где она проживает.

Найти:

Имеет ли смысл покупать такую квартиру, велики ли риски?

Решение комментирует: Юрисконсульт "Разумной Недвидимости".

В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 38 Семейного кодекса РФ в случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. То есть, если нет брачного договора и имущество не было разделено – оно является совместным. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Это означает, что бывший супруг может обратиться в суд с требованием о разделе общего имущества в течение трех лет. При этом, учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»), течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.Таким образом, если бывшая супруга узнает о продаже квартиры, то она может обратиться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной, разделе совместно нажитого имущества, признании права собственности на часть квартиры.

Дело рассматривалось в нескольких судебных инстанциях и было установлено, что бывшая жена от своего права на земельный участок никогда не отказывалась, с вопросом о разделе совместно нажитого имущества и выделе доли в праве собственности на спорное имущество она не обращалась в связи с отсутствием такой необходимости, поскольку могла беспрепятственно пользоваться земельным участком. Спор по поводу раздела совместно нажитого имущества начался в феврале 2012 года, после того как ей стало известно о дарении бывшим мужем спорного земельного участка своему сыну. Именно с этого времени истец сочла свои права на это общее имущество супругов нарушенными, поэтому трехлетний срок исковой давности на момент ее обращения в суд в июне 2012 года за защитой своих прав ею не пропущен.

Верховный Суд РФ указал, что описанные выше обстоятельства нашли свое подтверждение при разбирательстве дела в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку суда исходя из положений семейного и гражданского законодательства и п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. № 15 и были учтены судом при исчислении срока исковой давности для требования о разделе совместно нажитого имущества супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), а именно с момента, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права на общее имущество, в данном случае с февраля 2012 года, когда бывшим супругом заключен договор дарения земельного участка своему сыну без получения на эту сделку нотариально удостоверенного согласия бывшей жены.

Однако на сегодняшний день существует противоположная судебная практика, в соответствии с которой бывшим супругам отказывают в разделе совместно нажитого имущества при определенных обстоятельствах, указанных в Апелляционном определении Санкт-Петербургского Городского суда от 02.07.2013 года № 33-9002/2013, а именно: при разрешении споров о разделе совместно нажитого имущества, необходимо учитывать, что, хотя прекращение брака и не влечет прекращения права общей собственности на супружеское имущество, оставление какой-либо его части во владении, пользовании и распоряжении одного из супругов может рассматриваться как свидетельство состоявшегося соглашения о разделе имущества, который по смыслу статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации и статей 252 и 254 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение права общей собственности и возникновение у каждого из супругов самостоятельного права собственности на выделенную ему часть совместно нажитого имущества.

Так при рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что бывший супруг в спорную квартиру в 1998 году не вселялся, попыток вселиться позднее и проживать в ней не предпринимал, не нес расходов на содержание имущества, обязанность по несению которых возложена нормами гражданского и жилищного законодательства РФ на каждого собственника.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что, оставив в единоличное пользование бывшей супруге квартиру, которую истец считает общим супружеским имуществом, он при расторжении брака в 2003 году знал о нарушении своего права собственности в отношении доли в супружеском имуществе, однако с 1998 года ни прав, ни обязанностей собственника в отношении спорной квартиры реализовать не пытался.

С учетом изложенного, суд обоснованно пришел к выводу, что на момент обращения истца в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества (октябрь 2012 года) срок исковой давности был им значительно пропущен, правомерно посчитав, что в данном случае начало течения срока исковой давности по требованию бывшего супруга о разделе супружеского имущества и признании права на долю в праве собственности на спорную квартиру подлежит исчислению с момента расторжения брака, то есть с 2003 года.

Аналогичный вывод содержится в Апелляционном определении Санкт-Петербургского Городского суда от 27.06.2013 года № 33-8816/2013.

Таким образом, бывшая жена может подать иск о признании недействительной сделки по купле-продаже квартиры, но какое решение вынесет суд

По моему мнению, если есть возможность, то лучше найти квартиру без подобных «сюрпризов».

Разумная Недвижимость