Личный
кабинет

23 октября

07:57

Сделки с долями недвижимости: что нового?

Статья. 9.08.2016
Картинка к статье: Сделки с долями недвижимости: что нового?

Петр Герасименко

член правления Федеральной нотариальной палаты (ФНП), президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга

В начале июня Владимир Путин подписал ФЗ № 172, а в начале июля – ФЗ № 315. Согласно этим законам почти все операции с долями недвижимости требуют обязательного удостоверения у нотариуса.

Подробней об этом рассказывает член правления Федеральной нотариальной палаты (ФНП), президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко.

— ФЗ № 172 вводит обязательную нотариальную форму для всех видов отчуждения долей недвижимого имущества, а также всех видов отчуждения имущества несовершеннолетних. Петр Васильевич, уточните, на какие виды операций с недвижимостью распространяется закон?

— Обязательным стало нотариальное удостоверение не только операций купли-продажи, а всех видов отчуждения долей недвижимого имущества. В частности, это мена и дарение. Кроме того, введена следующая норма - если квартира находится в общей собственности с определением долей, любые операции с этими долями также требуют нотариального заверения. Осталось только два условия, когда разрешается совершить сделку по продаже в простой письменной форме. Это объекты с индивидуальной или общей совместной собственностью без определения долей.

— В девяти из десяти случаев в квартире проживает (и владеет ею) не один, а два или несколько человек. То есть, нотариальное удостоверение операций на «вторичке» стало практически обязательным?

— В ряде российских регионов, в том числе и Москве объектом собственности выступает не доля, а сама комната. И когда поднимается вопрос об отчуждении комнаты, не возникает обязанность нотариального удостоверения. Кстати, при таком подходе не нужен отказ сособственников от права преимущественной покупки. Ведь они – владельцы самостоятельных объектов недвижимости.

Поэтому законодательные изменения для москвичей имеют значение в ограниченном круге случаев. В частности, при отчуждении машино-места.

В других регионах получила распространение иная практика. Например, в Петербурге граждане являются собственниками именно долей в квартире. А уже в пользовании может оказаться комната.

Кроме того, порядок пользования может быть не определен, но сособственники остаются вправе этот порядок определить. Однако в перспективе, когда придет время отчуждать свою долю, они получают не конкретную комнату, а долю в праве. Хотя, конечно, при последующей сделке ни что не помешает указать в документах, что отчуждается такая-то доля, а в пользование переходит такая-то комната. С уточнением площади и других характеристик объекта.

— В вопросах принудительного выкупа микродолей с вступлением в силу новых законов что-то меняется?

— Норма о том, что нотариус может поспособствовать принудительному выкупу незначительной доли в пользу основного владельца, из окончательной редакции закона была удалена. Тем не менее, отмечу, что сегодня на практике «перекрыт кислород» рейдерам. Ушла в прошлое схема с выкупом такими дельцами мизерной доли и дальнейшим вымогательством больших отступных с основного владельца. Согласно законодательным нововведениям нотариус не просто должен завизировать отчуждение доли. Он обязан провести объективную проверку, извещались ли за месяц сособственники, чтобы при желании воспользоваться преимущественным правом покупки. А при дарении убедиться, что оно не является притворным.

— Как выглядят эти проверки?

— Мы сейчас разрабатываем соответствующий инструментарий. Так, увы, пока не решился вопрос с доступом нотариусов к архивной базе Федеральной миграционной службы. С другой стороны сейчас мы в режиме он-лайн получаем выписки и кадастровые паспорта. Кроме того, проводим проверку по реестру недееспособных граждан.

Также выступаем против сделок дарения не целой доли, а ее части.

— Какие расходы в связи с законодательными изменениями теперь россиян ожидают?

— Отмечу, что нотариальное удостоверение покупки-продажи долей стало обязательным не теперь, а с начала нынешнего года. Тогда вступил в силу ФЗ № 391. А новым законом (ФЗ-№ 172) стоимость процедуры с оформлением долей пересмотрена. На отчуждение долей тариф составляет 0,5% от суммы, но плата не может превышать 20 тыс. рублей.

— Параллельно с публикацией ФЗ-172 прошло сообщение об ограничении предельного размера платы за оказание услуг правового-технического характера. Это имеет отношение к операциям с долями?

— В определенном смысле такое отношение есть. При этом за оказание нотариусом услуг правового-технического характера (копирование, сшивание листов, составление текста документов….) плата всегда взимается дополнительно к тарифу. И в ряде случаев ее размер даже превышает сам тариф. До последнего времени размеры платы за услуги назначался отдельно каждой региональной нотариальной палатой. Но 3 июля президент РФ подписал ФЗ № 332. Это поправки в Основы законодательства о нотариате, согласно которым верхнюю планку стоимости услуг для каждого региона определяет Федеральная нотариальная палата. Новые тарифы она должна донести до общественности до 1 ноября. А действовать эти тарифы будут с 1 февраля следующего года.

Например, в Москве и Петербурге такие услуги при обязательно нотариально заверяемых операциях с долями теперь будут стоить до 5 тыс. рублей.

Кстати, новыми правилами предусмотрены льготы. Плата за услуги полностью отменяется для несовершеннолетних и ветеранов ВОВ, а для инвалидов I группы сокращается вдвое.

— В новом законе много говорится о защите интересов несовершеннолетних. На практике в вопросах собственности на объекты недвижимости что-то меняется?

— Особых изменений нет. Достаточно той защиты, которую дает действующий с Нового года ФЗ № 391.

— Правила оформления завещаний эти законодательные изменения как-либо затрагивают?

— Нет.

— До Нового года нотариальный депозит в силу малоизвестности занимал минимальную долю рынка расчетов по сделкам с недвижимостью между физлицами. По идее и новогоднее, и недавнее изменения нотариального законодательства должны способствовать популярности расчетов через депозит. По вашим прогнозам какая доля рынка в перспективе будет приходиться на депозитные расчеты?

— Думаю, не менее 10% сделок на вторичке – в регионах, где объектом собственности является не комната, а доля. Но даже и в этих регионах, к сожалению, до сих пор жива практика указания при сделках заниженной цены на объект. И это серьезно мешает росту спроса на расчеты по сделкам через нотариуса. Увы, мы настаиваем, чтобы в документах фиксировалась реальная цена.

— Кстати, мне неоднократно приходилось слышать от риэлторов, что депозит нотариуса удобен только для прямых продаж. Встречную сделку, а тем более цепочку из нескольких сделок через него не провести. Вы согласны?

— Провести можно. Есть живые примеры.


Беседовал Игорь Чубаха


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18