Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Сделки с долями недвижимости: что нового?

Петр Герасименко

член правления Федеральной нотариальной палаты (ФНП), президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга

В начале июня Владимир Путин подписал ФЗ № 172, а в начале июля – ФЗ № 315. Согласно этим законам почти все операции с долями недвижимости требуют обязательного удостоверения у нотариуса.

Подробней об этом рассказывает член правления Федеральной нотариальной палаты (ФНП), президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко.

— ФЗ № 172 вводит обязательную нотариальную форму для всех видов отчуждения долей недвижимого имущества, а также всех видов отчуждения имущества несовершеннолетних. Петр Васильевич, уточните, на какие виды операций с недвижимостью распространяется закон?

— Обязательным стало нотариальное удостоверение не только операций купли-продажи, а всех видов отчуждения долей недвижимого имущества. В частности, это мена и дарение. Кроме того, введена следующая норма - если квартира находится в общей собственности с определением долей, любые операции с этими долями также требуют нотариального заверения. Осталось только два условия, когда разрешается совершить сделку по продаже в простой письменной форме. Это объекты с индивидуальной или общей совместной собственностью без определения долей.

— В девяти из десяти случаев в квартире проживает (и владеет ею) не один, а два или несколько человек. То есть, нотариальное удостоверение операций на «вторичке» стало практически обязательным?

— В ряде российских регионов, в том числе и Москве объектом собственности выступает не доля, а сама комната. И когда поднимается вопрос об отчуждении комнаты, не возникает обязанность нотариального удостоверения. Кстати, при таком подходе не нужен отказ сособственников от права преимущественной покупки. Ведь они – владельцы самостоятельных объектов недвижимости.

Поэтому законодательные изменения для москвичей имеют значение в ограниченном круге случаев. В частности, при отчуждении машино-места.

В других регионах получила распространение иная практика. Например, в Петербурге граждане являются собственниками именно долей в квартире. А уже в пользовании может оказаться комната.

Кроме того, порядок пользования может быть не определен, но сособственники остаются вправе этот порядок определить. Однако в перспективе, когда придет время отчуждать свою долю, они получают не конкретную комнату, а долю в праве. Хотя, конечно, при последующей сделке ни что не помешает указать в документах, что отчуждается такая-то доля, а в пользование переходит такая-то комната. С уточнением площади и других характеристик объекта.

— В вопросах принудительного выкупа микродолей с вступлением в силу новых законов что-то меняется?

— Норма о том, что нотариус может поспособствовать принудительному выкупу незначительной доли в пользу основного владельца, из окончательной редакции закона была удалена. Тем не менее, отмечу, что сегодня на практике «перекрыт кислород» рейдерам. Ушла в прошлое схема с выкупом такими дельцами мизерной доли и дальнейшим вымогательством больших отступных с основного владельца. Согласно законодательным нововведениям нотариус не просто должен завизировать отчуждение доли. Он обязан провести объективную проверку, извещались ли за месяц сособственники, чтобы при желании воспользоваться преимущественным правом покупки. А при дарении убедиться, что оно не является притворным.

— Как выглядят эти проверки?

— Мы сейчас разрабатываем соответствующий инструментарий. Так, увы, пока не решился вопрос с доступом нотариусов к архивной базе Федеральной миграционной службы. С другой стороны сейчас мы в режиме он-лайн получаем выписки и кадастровые паспорта. Кроме того, проводим проверку по реестру недееспособных граждан.

Также выступаем против сделок дарения не целой доли, а ее части.

— Какие расходы в связи с законодательными изменениями теперь россиян ожидают?

— Отмечу, что нотариальное удостоверение покупки-продажи долей стало обязательным не теперь, а с начала нынешнего года. Тогда вступил в силу ФЗ № 391. А новым законом (ФЗ-№ 172) стоимость процедуры с оформлением долей пересмотрена. На отчуждение долей тариф составляет 0,5% от суммы, но плата не может превышать 20 тыс. рублей.

— Параллельно с публикацией ФЗ-172 прошло сообщение об ограничении предельного размера платы за оказание услуг правового-технического характера. Это имеет отношение к операциям с долями?

— В определенном смысле такое отношение есть. При этом за оказание нотариусом услуг правового-технического характера (копирование, сшивание листов, составление текста документов….) плата всегда взимается дополнительно к тарифу. И в ряде случаев ее размер даже превышает сам тариф. До последнего времени размеры платы за услуги назначался отдельно каждой региональной нотариальной палатой. Но 3 июля президент РФ подписал ФЗ № 332. Это поправки в Основы законодательства о нотариате, согласно которым верхнюю планку стоимости услуг для каждого региона определяет Федеральная нотариальная палата. Новые тарифы она должна донести до общественности до 1 ноября. А действовать эти тарифы будут с 1 февраля следующего года.

Например, в Москве и Петербурге такие услуги при обязательно нотариально заверяемых операциях с долями теперь будут стоить до 5 тыс. рублей.

Кстати, новыми правилами предусмотрены льготы. Плата за услуги полностью отменяется для несовершеннолетних и ветеранов ВОВ, а для инвалидов I группы сокращается вдвое.

— В новом законе много говорится о защите интересов несовершеннолетних. На практике в вопросах собственности на объекты недвижимости что-то меняется?

— Особых изменений нет. Достаточно той защиты, которую дает действующий с Нового года ФЗ № 391.

— Правила оформления завещаний эти законодательные изменения как-либо затрагивают?

— Нет.

— До Нового года нотариальный депозит в силу малоизвестности занимал минимальную долю рынка расчетов по сделкам с недвижимостью между физлицами. По идее и новогоднее, и недавнее изменения нотариального законодательства должны способствовать популярности расчетов через депозит. По вашим прогнозам какая доля рынка в перспективе будет приходиться на депозитные расчеты?

— Думаю, не менее 10% сделок на вторичке – в регионах, где объектом собственности является не комната, а доля. Но даже и в этих регионах, к сожалению, до сих пор жива практика указания при сделках заниженной цены на объект. И это серьезно мешает росту спроса на расчеты по сделкам через нотариуса. Увы, мы настаиваем, чтобы в документах фиксировалась реальная цена.

— Кстати, мне неоднократно приходилось слышать от риэлторов, что депозит нотариуса удобен только для прямых продаж. Встречную сделку, а тем более цепочку из нескольких сделок через него не провести. Вы согласны?

— Провести можно. Есть живые примеры.

Беседовал Игорь Чубаха