Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

ТРК не досчитаются 20% арендаторов

Совсем недолго осталось до снятия режима самоизоляции. Однако, не все арендаторы смогут вернуться к работе в открывшихся вновь торгово-развлекательных центрах. Более остальных рискуют те, кто развивал свой бизнес на заемные деньги и работал в высоких ценовых сегментах.

В Петербурге начался первый этап снятия карантинных ограничений. Незадолго до этого пресс-служба городской администрации сообщила, что самоизоляцию не пережили почти треть городских предприятий. В частности, после завершения режима нерабочих дней деловую активность сохранили только 180 тысяч организаций или 70% от количества зарегистрированных в городе компаний. До 14 июня закрытыми останутся кафе, рестораны и торгующие товарами не первой необходимости магазины. Изрядную их долю составляют арендаторы торгово-развлекательных центров, которые не смогут открыться после снятия всех ограничений.

«Выживут не все арендаторы, но сколько таких будет, сейчас прогнозировать сложно, - говорит генеральный директор «КВС. Управление недвижимостью» Дмитрий Беляев. – Если управляющая компания торгового центра не договорится о сохранении арендных отношений с арендаторами, то помещения будут пустовать еще долгое время. На наш взгляд, это займет не менее полугода, поэтому лучше искать компромисс для действующих контрактов».

Примерно так и происходит в Москве. «Первоначально все арендодатели замерли, взяли паузу, в начале апреля было не ясно, чего ждать и удастся ли добиться послаблений, - рассказывает генеральный директор компании «Эго-Ритейл» Олег Воронин. – Полторы недели даже на письма неохотно отвечали или говорили, что ставки останутся прежними, а мы, арендаторы, обязаны платить по ним полностью. Когда стало понятно, что карантин не на дни, а на месяцы, владельцы помещений пошли на переговоры. Самые уступчивые сразу же предложили не платить основную часть арендной ставки, а покрывать только эксплуатационные расходы. С некоторыми пришлось о таких условиях договариваться в длительной переписке. Сегодня только один из семи арендодателей не согласился на смягчение условий, мы по-прежнему ведем с ним диалог. Но в основном все идут навстречу».

Количество арендаторов, которые смогут вернуться в торговые центры и офисы зависит от длительности ограничительных мер. Чем раньше бизнесы смогут возобновить работу и торговлю, тем больше шансов успешно пережить карантин. Если карантин продлится до конца июля или августа, считает Олег Ворони, закрыться могут до 30% торговых точек. Еще большее количество компаний откажутся от значительной части офисных помещений или переедут в более дешевые.

По мнению эксперта, у тех, кто успел перестроиться, например, смог открыть интернет магазин, шансов выжить, пусть и не без потерь, и вернуться в розничные точки больше. Если удалось отладить процессы в онлайне и сохранить часть продаж, то можно будет продолжить работу и после снятия карантина. Важен также уровень закредитованности компаний. Некоторые из них развивались на заемные деньги, и тем, у кого процент кредитных средств велик, будет крайне тяжело.

«Есть ли шанс возобновить работу в оффлайне, зависит от продукта и ценового сегмента, - отмечает Олег Воронин. – Снижение спроса бьет по премиальным товарам и эксклюзиву. В меньшей степени сказывается на масс-маркете. На мой взгляд, высокий риск банкротства у магазинов дорогих аксессуаров, брендов сегмента люкс. А, например, бюджетная детская одежда и молодежная мода сохранят спрос. Совсем непонятно, что будет с ресторанами и фудкортами в ТЦ».

Неспособность арендаторов возобновить нормальную работу может сказаться на ТРК. По прогнозам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, около 20% арендаторов не вернутся в торговые центры Петербурга. Причем это не говорит о пропорциональной недозагрузке торговых комплексов и росте вакансии на эти же самые 20%. Проекты с удачной локацией, хорошей УК и концепцией заполнятся другими арендаторами, пусть и не сразу. Торговые центры, у которых были некоторые сложности с вакансией до эпидемии, скорее всего, столкнутся с усугублением этой проблемы после карантина. «После снятия ограничений тяжело будет всем – и арендодателям, и розничному бизнесу, - говорит Ольга Шарыгина. – Падение выручки, банкротства, сокращение персонала продолжатся еще какое-то время».

Дмитрий Беляев прогнозирует череду банкротств, отступных, смены собственников, что также повлияет на качество управления объектами. «Запас прочности у всех разный, - отмечает эксперт. – Тяжело придется компаниям, чьи объекты были предметом залога под бизнес, который также пострадал из-за пандемии, или строительство или приобретение финансировалось на кредиты».

Впрочем, проекты в сфере недвижимости, как правило, долгосрочные во всем. Высокой длительностью характерен не только их жизненный цикл, но и подготовка к запуску. Это же касается вопросов возврата инвестиций и рентабельности. «В экономическую модель коммерческих проектов недвижимости, безусловно, закладываются всевозможные риски, - говорит архитектор, глава Проектного объединения УНИКУМ Ольга Смоленская. – Конечно, пандемия повлияла на экономику торговых площадей, но сейчас речь идет о двух месяцах простоя. На фоне жизненного цикла подобных проектов – это малозначительный срок. Поэтому говорить о каких-то катастрофических последствиях не стоит».

Более того, по мнению Ольги Смоленской, в условиях нестабильности рубля, инвесторы охотней могут вкладывать свои средства в недвижимость, в том числе и коммерческую.

Настоящая комплексная реакция системы будет замедленной, считает директор по маркетингу Media 108 Екатерина Ильинская. «Запускаемые сейчас процессы дойдут до конечной точки не скоро, это займет значительно больше времени, чем само восстановление спроса, хотя краткосрочно именно спрос – главный источник кризиса и изменений, - считает эксперт. – Шок и сложность прогнозирования вызваны в первую очередь тем, что мы попросту столкнулись с новым явлением – вынужденной эволюцией рынка в условиях экономической рецессии. Рыночное равновесие формально восстановится очень быстро, но на этот раз не будет означать окончание всех несинхронных изменений. Экономисты всего мира дают различные оценки и прогнозы текущего кризиса – от V-образного до L-образного».