Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Применяем № 214-ФЗ на практике. Часть первая

Этот закон всесторонне регулирует долевое строительство. Если в нем встречаются «болевые» моменты, то разъяснять их рекомендовано в суде. Именно такие «тонкости» нас и заинтересовали. Их изучение позволит избежать «подводных камней» при покупке квартиры в строящемся доме.

4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Обзор). Обзор — это сборник наиболее показательных судебных дел, которые были рассмотрены. Для простых граждан данный документ будет интересен тем, что если у них возникнет аналогичная ситуация по договору долевого участия в строительстве, то ответы на вопросы — что ждет, и что делать — они смогут найти здесь.

Кроме того, в Обзоре рассматриваются ситуации, когда привлечение денежных средств граждан для строительства объектов происходит посредством иных сделок, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ).

Ниже приведены выдержки из Обзора, а именно выводы по судебным делам.

ПРАКТИКА СУДОВ, ПО ДЕЛАМ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ С ЗАСТРОЙЩИКОМ, О РАСПРОСТРАНЕНИИ ДЕЙСТВИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 214-ФЗ НА ЗАКЛЮЧЕННЫЕ ГРАЖДАНАМИ ДОГОВОРЫ И ПРИЗНАНИИ СОБСТВЕННОСТИ

1. В случае если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, вопрос о возможности применения Федерального закона № 214-ФЗ разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство.

То есть, если застройщик осуществлял строительные работы на переданном в аренду земельном участке фактически с 2004 года на основании разрешения на строительство, которое хотя прямо и не предусматривало возведение объекта капитального строительства, однако давало право на производство подготовительных работ, являющихся неотъемлемой частью и начальным этапом строительных работ по возведению многоквартирного жилого дома, то на это разрешение и следует ориентироваться при урегулировании вопроса о применении к отношениям Федерального закона № 214-ФЗ.

2. В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом № 214-ФЗ, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Право на привлечение денежных средств граждан на строительство объектов недвижимости допускается:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска жилищных сертификатов в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные лица брать у Вас денежные средства на строительство объектов недвижимости не вправе.

3. При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (с 01.01.2014) и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Предварительный ДДУ приравнивается к обычному ДДУ, если:

1) в ДДУ установлены существенные условия (их 5, и они указаны выше);

2) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) либо на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок;

3) у застройщика получено в установленном порядке разрешение на строительство, опубликована, размещена и (или) представлена проектная декларация.

4) застройщик зарегистрировал право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, либо договор аренды, договор субаренды такого земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

4. К отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей ПРИМЕНЯЕТСЯ.

То есть, если первоначально участником долевого строительства было юридическое лицо, а затем оно переуступило свои права по ДДУ физическому лицу, то согласно части 9 статьи 4 названного Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, им не урегулированной.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам — участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей» (статья 15).

Другими словами, если гражданин приобрел квартиру по переуступке от юридического лица, то к нему будет применяться Федеральный закон № 214-ФЗ и Закон РФ «О защите прав потребителей».

5. Федеральным законом № 214-ФЗ допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

6. Нарушение застройщиком положений Федерального закона № 214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Иначе говоря, если между гражданином и застройщиком не было заключено договора участия в долевом строительстве, а денежные средства на строительство квартиры были уплачены застройщику, например по предварительному договору купли-продажи, то суд признаёт, как правило, право собственности на квартиру за гражданином.

7. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

То есть если судом будет установлено, что по предварительному договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком (застройщиком), истец профинансировал строительство квартиры в многоквартирном доме в целях приобретения ее в собственность, строительство дома фактически завершено, ответчик уклоняется от заключения основного договора, дом не введен в эксплуатацию, а установленный предварительным договором срок завершения строительства истек, иск о признании права собственности на квартиру в оконченном строительством многоквартирном доме будет удовлетворен.

Таким образом, покупатели могут получить свои почти достроенные квартиры в собственность через суд.

8. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Например, между П. (дольщик) и ООО (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве. Денежные средства перечислены по договору полностью. В определенный договором срок, жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в регистрирующий орган застройщиком не представлены.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного исковые требования П. о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры удовлетворены.

Проще говоря, покупатели могут получить свои даже недостроенные квартиры в собственность через суд.

Разумная Недвижимость