Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

В Петербурге строят больше, в Европе – лучше

В минувшее после кризиса 2008 года десятилетие застройка Петербурга как внутри его границ, так и в ближайших пригородах развивалась гораздо интенсивнее, чем в прежние годы. Однако вектор этого развития лишь отчасти напоминал аналогичные процессы в странах Европы и США.

«В европейских и американских городах последние несколько десятилетий основным драйвером развития территории стала индивидуальная и малоэтажная застройка в пригородных зонах, - объясняет генеральный директор аналитического проектного центра Urban Pro Александр Холоднов. – В последние десять лет акцент сдвинулся в сторону редевелопмента центральных городских кварталов. Прежде всего, на месте бывших портовых территорий, складских и промышленных зон».

Мировой практике соответствует редевелопмент петербургских промзон, ставший за последние 10 лет значительно более активным. Качество реализуемых проектов выросло и это не может не радовать.

Сложнее со строительством доступного жилья. То есть стоить-то, его у нас строят. А в Европе и США девелоперы, по наблюдениям эксперта, практически не строят жилье эконом-класса. Есть программы строительства социального жилья. Но они государственные и уже не такие большие, как раньше, поскольку опыт их реализации признан неудачным. «Новостройки ориентированы, прежде всего, на обеспеченных граждан, и это гарантирует высокое качество развития территории, - говорит Александр Холоднов. – Небогатая публика выбирает вторичное жилье, которое по мере развития новых территорий становится более доступным».

Количественные темпы роста, пожалуй, единственный критерий, которым Петербург превосходит европейские столицы. Если брать в расчет всю его агломерационную зону, то общая площадь жилого фонда за этот короткий промежуток времени увеличилась примерно на треть, подсчитали в Urban Pro. Если быть точным, то с 2009 по 2019 годы возвели 44 млн. кв. м жилья. Среди зарубежных европейских городов по темпам и характеру роста Петербург правильнее всего сравнивать со Стамбулом. Впрочем, и с ним не во всем.

«Если мы превосходим по количественным показателям, то заметно уступаем по качеству роста, - отмечает Александр Холоднов. – Основной объем жилищного строительства – это многоэтажные спальные районы эконом-класса на периферии, должным образом не обеспеченные транспортной и социальной инфраструктурой. По характеру застройки за прошедший период мы ближе не к европейским столицам, а скорее к азиатским городам. Причем заметно уступаем последним по темпам развития инфраструктуры. Для сравнения в том же Стамбуле за последние 10 лет было открыто около 50 новых станций метро».

Требования к характеру застройки и транспортному обеспечению меняются в зависимости от места. На периферии развивается низкоплотная малоэтажка, ориентированная на автомобиль, ближе к центру – районы с более высокой плотностью застройки, в принципе не рассчитанные на личный автотранспорт. Новые районы в центре строятся по принципу car free development, где нужно ходить пешком или передвигаться на общественном транспорте.

Потребительский выбор находится между просторным домом в пригороде и маленькой квартирой в центре города. Хотя, по словам Александра Холоднова, есть примеры плотной застройки и на периферии. Но они развиваются по принципу transit oriented development – вокруг станций метро и крупных транспортно-пересадочных узлов. И тоже рассчитаны на приоритетное использование общественного транспорта.

В Петербурге сеть общественного транспорта не поспевает за развитием жилой застройки. Для окраин это серьезная проблема. Развитые центральные районы со сложившейся сетью станций метро и наземных маршрутов предпочтительнее. «Нам, учитывая темпы развития территорий, возможно, ближе азиатский опыт, - считает эксперт. – Если говорить о комплексном подходе к развитию больших территорий в рамках единой градостроительной политики, то успешные примеры можно найти в том же Казахстане. Причем не только в столицах, но и в крупных региональных центрах».

Впрочем, и в Петербурге, пусть и пока редко, но появляются локации с хорошей транспортной доступностью. Например, на границе Красносельского района Северной столицы и Ленинградской области реализуется проект «Новоселье: Городские кварталы». Житель расположенной в нескольких сотнях метров от КАД новостройки может на автомобиле за четверть часа добраться до метро «Московская». А выехав на ЗСД, оказаться в центре города всего за 25-30 минут. «Благодаря кольцевой автодороге и западному скоростному диаметру жители нашего комплекса находятся, вероятно, в более выигрышном положении, чем горожане, живущие на окраинах Петербурга, - говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Отсутствие метро рядом с домом и пробки по дороге в центр делают многие районы на окраине города более труднодоступными, чем приграничные с областью локации».

Несмотря на проблемы, пригороды с одиозными многоэтажками в гетто в ближайшее время превратятся едва ли. Традиционные гетто – это районы массового социального жилья. Люди не связаны ипотекой и могут покинуть подобные места при первой возможности. Классические обитатели гетто – это малообеспеченные горожане, зачастую, безработные. А большинство жителей многоэтажек в пригородах Петербурга – собственники со средним уровнем доходов.

«Сценарий гетто возможен в отдельных неудачных локациях в случае высокой доли инвестиционных квартир и арендного жилья, - говорит Александр Холоднов. – Высокий спрос на жилье обусловлен активным притоком новых жителей из регионов. Благодаря им население Большого Петербурга выросло за последние 10 лет от 1 до 2 миллионов человек. Если этот приток остановится, то пригородные многоэтажки окажутся под угрозой. Против них сокращение спроса либо увеличение предложения жилья более высокого качества. Но шансы на нормальное развитие есть. Для этого необходимо обеспечить нормальную доступность новостроек на общественном транспорте, развитие социальной инфраструктуры, коммерческой недвижимости и общественных пространств».

Увы, общественные пространства в нашем городе практически не развиваются. «После парка 300-летия и Малой Садовой в городе создано очень мало знаковых общественных пространств, - говорит Александр Холоднов. – «Новая Голландия» и «Севкабель» – замечательные места, но это частные проекты. В части развития общественных пространств наш город заметно отстает не только от Москвы, но и от Казани и даже от ряда других региональных центров, где в последние годы было реализовано много амбициозных проектов».