Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Владимир Антонов: «Наша задача – передать ключи людям»

Владимир Антонов

Долгострои и, как следствие, обманутые дольщики - проблема, которая сопровождает рынок недвижимости с момента его появления.

Новые законопроекты и рычаги давления властных структур минимизировали риски их возникновения. Проблемные объекты с многолетним стажем передаются в надёжные руки девелоперов и генеральных подрядчиков, готовых решить вопрос обманутых граждан.

Но можно ли полностью искоренить бич современного рынка строительства?

В чём основная проблема достройки проблемных объектов, какие факторы могут говорить о надёжности застройщика и есть ли таковые, - наш разговор с первым заместителем генерального директора ООО “СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ” Владимиром Антоновым.

— Владимир Александрович, строительство - дело непростое и серьёзное. Вдвойне сложно достраивать изначально не свой объект, тем более проблемный с многолетним стажем. Ваша компания является генеральным подрядчиком такого проекта - ЖК “На Охте” (бывший “Охта-Модерн”). В чём основная проблема достройки проблемных объектов? Что представлял собой жилой комплекс, когда “СУ” пригласили его достраивать?

— ЖК “На Охте” представлял собой классическую заброшенную много лет назад стройку. Нас - “Строительное Управление” - пригласил застройщик - компания “Питер-Констракшен” для завершения строительства. Всегда одной из основных проблем доведения до финишной прямой брошенных строек является то, что какая-либо часть проектной документации, на основании которой начинали строительство, либо утрачена, либо потеряла свою актуальность из-за изменения строительных норм. Проектная документация «ЖК «На Охте» была полностью восстановлена, безусловно, уже с нашим участием. Отмечу, что по первоначальному замыслу дома должны были быть более высотными. Также пришлось доработать и квартирографию.

— Как изменились планировки квартир? В какую сторону: прибавилось число студий или, напротив, увеличили количество габаритного жилья?

— Кардинально процентное соотношение не изменилось. Квартирография получилась довольно разнообразная и сбалансированная для данной локации как с точки зрения типов жилых помещений, так и с точки зрения планировочных решений. Например, в ЖК “На Охте” представлены и скромные студии, и трёхкомнатные квартиры площадью от 120 кв.м. Наша компания на рынке уже 20 лет, и для нас данный проект ни с какой стороны не является уникальным. Объект не высотный, не сопряжен со строительством каких-то серьёзных пролётных конструкций, он не подземный. Это обычный жилой дом, которых в городе ежегодно вводится в эксплуатацию общей площадью около 3 млн кв.м.

— В чём тогда причина его такой печальной десятилетней истории? Почему дело дошло до голодовок и писем Президенту?

— На мой взгляд, дело в изначально неправильно организованном управлении. Во все времена были и, наверное, будут в сфере недвижимости компании, которые ведут бизнес неудачно. Справедливости ради, такие прецеденты есть не только на строительном рынке, но и, например, в банковской сфере, или в туристической отрасли, чему мы все были свидетелями прошлым летом.

— Какая работа проводится/проводилась с дольщиками?

— Проблемы дольщиков, правильнее говоря, стояли не перед нами, а перед застройщиком, то есть перед той компанией, которая обладает правами на земельный участок. Застройщик ООО “Питер-Констракшн” сам никаких проблем гражданам не создавал, однако, в полной мере принял на себя тот негатив, который успел сложиться за 10 лет. Застройщик взял на себя добровольно тяжелую обязанность решить проблему всех обманутых граждан данного объекта.

Со стороны администрации города решение их проблем курирует городской Комитет по строительству. Все дольщики, которые имеют закреплённые надлежащим образом права, были установлены и включены в специальный реестр. На условиях взаимного согласия каждого дольщика и застройщика за дольщиками закреплены квартиры, на которые они должны заключить договор участия в долевом строительстве. Остальные жилые помещения в объекте, не обременённые правами дольщиков, были переданы нам в качестве оплаты за выполняемые работы для завершения строительства.

Застройщик в настоящее время под контролем властных структур в рамках 214ФЗ заключает договора долевого участия с дольщиками. Переданные нам квартиры, также в соответствии с требованиями 214ФЗ, договора зарегистрированы в Росреестре. Таким образом, двойные продажи на объекте исключены.

— Какие советы Вы можете дать желающим приобрести жильё? Как не попасть на долгострой? Существуют ли какие-либо определенные факторы, маркеры надёжности, которые минимизируют риски при покупке жилья по ДДУ?

— Если человек не хочет рисковать, ему просто не надо приобретать квартиру по схеме долевого строительство. Совет тут один - хотите себя обезопасить, рассматривайте варианты приобретения жилья на вторичном рынке.

Тенденция такова, что откровенных авантюр на строительном рынке сейчас уже практически нет, таким образом, общий уровень риска, связанный с данной деятельностью, конечно, снижен. Дополнительно минимизировать риски помогут внимательность и серьёзный подход к выбору уже конкретного проекта. Первый фактор: чем ближе к завершению строительства, тем риск попасть на долгострой меньше. Еще один фактор - сбалансированная адресная программа застройщика. То есть у компании должно быть несколько проектов, находящихся на разных стадиях реализации. При этом бывает, что людям довольно сложно соориентироваться, у кого из девелоперов она сбалансированная, потому что часто в силу разных причин крупные холдинги для своих новых проектов создают отдельные компании. Если адресная программа несбалансированная, из-за чего компания сразу начинает строительство нескольких объектов, это может насторожить. Такая компания в огромной степени зависит от поведения рынка. И, если рынок в какой-то момент проседает, а застройщик что-то неправильно сделал, просчитал – риск срыва срока ввода возрастает.

Ещё одним важным моментом является документация проекта. Покупатель жилья в новостройке должен запросить и очень внимательно изучить всю информацию по проекту, начиная от разрешения на строительство, заканчивая проектом договора долевого участия. На получение такой информации дольщик имеет право в соответствии с требованиями 214ФЗ.

Конечно же, важно, сколько лет компания работает на рынке: опытные команды пережили уже не один кризис, сталкивались с разными ситуациями, и, как следствие, имеют серьёзный багаж наработок, а также способны генерировать новый опыт.

Но, повторю свою первую мысль. Долёвка - это вложение денег, и, соответственно, риск, меру которого граждане должны осознавать. Государство создало условия для относительной прозрачности данного вида сделок, но абсолютно исключить риски оно не смогло, да, наверное, и не обязано было.

— Можно ли говорить о том, что в какой-то промежуток времени долгострои исчезнут с рынка или они всегда будут?

— Мне бы хотелось сказать, что когда-нибудь мы эту проблему решим раз и навсегда, но вряд ли кто из профессионалов рынка мне поверит. Дело ведь не только в объективных сложностях, которые возникают на пути строителей. Ситуации бывают разные. От форс-мажоров никто не застрахован.

Хочется только предостеречь от тотального недоверия к застройщикам. Рухнуть может компания в любой сфере бизнеса. Мы все наблюдали падение “ТрансАэро”, у которой имелись и поддержка, и активы, и стабильное второе место на рынке пассажирских перевозок. Но внешние факторы в виде структурированных кредитов и кредиторов, которые не могут себе позволять неконтролируемую просрочку, привели компанию к банкротству.

— Возвращаясь к ЖК “На Охте”, какие работы сейчас ведутся на объекте?

— В настоящее время завершается остекление, идет отделка, оштукатуривание и окраска фасадов. Надо понимать, что в зимний период погодные условия сильно влияют на технологичность процесса. Касаемо “начинки”, внутри зданий прокладываются инженерные сети; когда температурный режим это позволяет, заливаются полы. Заявленный срок ввода - третий квартал 2016 года. На сегодняшний день мы убеждены, что в этом году строительство будет завершено.

— То есть, к празднованию Нового 2017 года дольщики получат ключи от своей квартиры и в ЖК “На Охте” появятся первые новосёлы?

— Мы не заинтересованы в том, чтобы тянуть с этим долгожданным событием. Передача ключей покупателям запланирована на четвертый квартал этого года. Надеемся, что люди, которые ждали не один год, прошли через все митинги и голодовки, наконец-то смогут встретить Новый год в собственной квартире, пусть даже полностью необставленной, не отремонтированной, но в своей! И, конечно же, наши покупатели, то есть люди, купившие квартиру у «Строительного управления» тоже будут довольны тем, что поднимут бокал в честь Нового 2017 года в новой квартире. Квартира ведь это мистическое место, здесь мы строим наше счастье. И ключи от этого места мы вручим нашим покупателям вовремя.