Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Куда столько строят?

Согласно данным Комитета по строительству, за 10 месяцев 2013 года в Петербурге было сдано в эксплуатацию около 2,2 млн кв. м жилья. По прогнозам, до конца года в городе может появиться еще 300–500 тыс. кв. м нового жилья, при условии, что застройщикам удастся вовремя оформить необходимую документацию.

При этом Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, рассказывает, что объем ввода жилья в Санкт-Петербурге за III квартал 2013 года составил 953 тыс. кв. м, что на 12% выше аналогичного показателя в 2012 году. Например, в сентябре 2013 года было введено в эксплуатацию 574 тыс. кв. м объектов жилищного строительства, что превышает показатель за аналогичный период прошлого года почти в 6,5 раз (в сентябре 2012 года введено 87 тыс. кв. м).  

По данным аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», объем строящегося жилья в Санкт-Петербурге по состоянию на сентябрь 2013 года составляет 5,4 млн кв. м, в пригородных районах Ленинградской области — 2,13 млн кв. м, т.е. всего 7,5 млн кв. м.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», приводит несколько другие цифры: объем предложения на сегодняшний день составляет 6 млн кв. м жилья в Санкт-Петербурге и 4,5 млн кв. м в Ленобласти и пригородах (без учета социального жилья). «При этом на сегодняшний день 3 млн кв. м из 6 городских не распродано», — замечает эксперт.

Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», рассказала, что «за первые три квартала текущего года в Санкт-Петербурге и ЛО было продано около 2,66 млн кв. м жилой недвижимости. Учитывая, что за квартал реализуется в среднем около 880 млн кв. м жилья, то несложно подсчитать, что к концу 2013 эта цифра будет равна 3,5 млн кв. м». С ней соглашается Петр Буслов, руководитель Аналитического центра ООО «Главстрой-СПб»: «В 2013 году может быть продано порядка 3 млн кв. м жилья. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос бьет все рекорды. Такого большого спроса на рынке никогда не наблюдалось. Сохранение такого объема спроса возможно только при сохранении темпов роста ипотеки и пополнении предложения новыми объектами».

Таким образом, в год жилья продается даже побольше, чем вводится в эксплуатацию. То есть несмотря на довольно высокие цены на недвижимость и медленно растущие доходы населения, на рынке недвижимости практически дефицит.  

Действительно ли растет ли спрос?

По мнению большинства экспертов рынка, спрос растет за счет двух взаимозависимых факторов: увеличения предложения нового жилья и развития рынка ипотеки. По словам Петра Буслова, в 90% объектов, представленных сегодня на рынке, можно купить квартиру с использованием ипотеки. Таким образом, один фактор «тянет» за собой другой: предложение — ипотеку, ипотека — спрос.

«Сегодня в основном новые объекты выходят в продажу по низкой цене, то есть в процесс покупки вовлекаются новые группы потребителей, которые раньше не могли позволить себе приобрести жилье, — отмечает Петр Буслов. — При этом стоит отметить, что в Санкт-Петербурге объем ипотечных сделок составляет 30–40% от общего объема. В сравнении же с США, где до 90% квартир приобретаются при помощи ипотечных кредитов, мы имеем большой потенциал спроса».

Ипотека, безусловно, серьезно стимулирует спрос, так как доходы большинства покупателей не позволяют им приобретать квартиры целиком на собственные средства. Количество сделок с использованием ипотечных средств постоянно растет. По данным АН «Итака», рост сделок с привлечением ипотеки составил 10% с начала года. Но не стоит забывать о рассрочке, часто беспроцентной до момента сдачи дома в эксплуатацию, которую предлагают большинство застройщиков.

Помимо основных факторов стимулирующих спрос, Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС», выделяет и другие: специальные предложения от застройщиков, не только ценовые, но и качественные характеристики будущего дома — качество отделки, отделочные материалы, развитая инфраструктура, наличие паркинга.  

Цены ударились в рост

Сегодня строительный рынок живет в условиях конкуренции. Цены диктуются спросом, инфляцией, стоимостью строительных материалов. «В 2013 году цены росли незначительно и плавно, без резких скачков, — отмечает Александр Львович, генеральный директор СК «Навис». — Но в итоге по некоторым объектам прирост за год составил от 15% до 20%».

По данным NAIBecar, за последний месяц произошло увеличение средней стоимости квадратного метра приблизительно на 7%. «Наиболее существенный скачок произошел на однокомнатные квартиры, спрос на которые по-прежнему крайне высок», — говорит Полина Яковлева.

Но влияние на рост стоимости «квадрата» оказывают и такие факторы, как уровень цен на коммунальные услуги, трудовые ресурсы, состояние экономики в целом и т. д. Поэтому, по мнению Юлии Семакиной, если спрос высокий, это еще не значит, что застройщикам можно резко поднимать цены, поскольку вследствие этого спрос может и сократиться. Притормозить же рост цен, по словам эксперта, может вывод на рынок большого объема предложения по низким ценам, например, «эконом-класса».

Так, в NAIBecar, отмечают, что до конца года заявлено о выходе на рынок большого количества новых проектов эконом-класса, предусматривающих комплексное освоение, на территориях, граничащих с Санкт-Петербургом (Мурино, Девяткино, Всеволожск). «Продажа квартир в домах данного класса может стартовать с начального этапа, при этом стоимость квадратного метра, безусловно, будет сказываться на среднерыночных показателях», — говорит Полина Яковлева.

По словам Екатерины Бармашовой, до конца года стоит ожидать роста цен по отдельным проектам на уровне инфляции. «В целом по рынку изменение средней цены будет не столь заметно, поскольку застройщики, пользуясь активным спросом, не перестают выводить на рынок новые очереди, корпуса, проекты», — отмечает эксперт.

Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), прогнозирует, что в зимне-весенний период следующего года рост цен может составить порядка 3–4%.  

Нужно ли столько жилья?

По словам большинства экспертов, спрос на жилье остается стабильным и превышает предложение. Но при этом количество строящихся метров стремительно растет, и в случае, если наступит неоднократно прогнозируемый кризис или темпы строительства не замедлятся, первичный рынок вполне может стать рынком покупателя.

Но с другой стороны, Санкт-Петербург — очень большой город, в который приезжают жить и работать многие представители других регионов, республик и даже стран. Поэтому спрос на недвижимость постоянен.

«Безусловно, в Санкт-Петербурге, как и любом другом крупном мегаполисе, постоянно ощущается "дефицит жилья", — говорит Александр Львович. — Нельзя не сказать об отмеченной в этом году тенденции усиления конкурентной борьбы между строительными компаниями. Современный покупатель выбирает не только количество квадратных метров и планировку, то и атмосферу дома, двора, микрорайона. Однако перед девелоперами не стоит задача "удивить потребителя" — скорее, заинтересовать, сделав оптимальное предложение по цене, качеству и комфорту проживания в новом жилом комплексе».

С этим мнением соглашается и Наталья Агрэ: «Увеличивая объем строительства жилья, не надо забывать про социальную составляющую — наличие детских садов, школ, поликлиник и прочее. И уже жизненно важно строить транспортные развязки и новые станции метрополитена».  

Мнение:

Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» (направление «Санкт-Петербург»): 

— По нашим оценкам, говорить о затоваривании рынка преждевременно, существующий глобальный спрос на жилье по-прежнему не удовлетворен. На своих объектах падения темпов продаж мы не наблюдаем. Хотя, насколько нам известно, отдельные проекты столкнулись со снижением покупательской активности, это связано скорее не со стагнацией рынка или общим спадом спроса со стороны покупателей, причиной стал рост объема предложения. Благодаря широкому выбору строящихся объектов, времена, когда покупались любые квартиры в любом доме, проходят. Наиболее удачные проекты популярности не теряют, а у менее удачных могут возникать трудности с реализацией. В текущей ситуации нет оснований для прогнозирования падения цен на жилье. Но дальнейшее их повышение будет серьезно различаться в зависимости от ликвидности предложения. Быстрее будут расти в цене ликвидные предложения в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью, дефицит подобных объектов уже чувствуется. Предложения в районах новой массовой застройки могут столкнуться с недостаточно высоким спросом и повышенной конкуренцией. Это выразится в более медленном росте цен, а возможно, даже их падении на наименее ликвидных проектах.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»: 

— Во многом, объем предложения и продаж растет за счет увеличения доли проектов класса «эконом» и «жесткий эконом» — с квартирами минимальных метражей, студиями и так называемыми «апарт-отелями» в розничную продажу, не обеспеченными необходимой инфраструктурой, парковочными местами и т. д. За счет минимальной общей площади такие квартиры выступают как альтернатива комнате и пользуются неизменно высоким спросом у покупателей, заинтересованных в расселении коммуналок, молодых семей, студентов и т. д. Цены на квартиры существенно зависят от степени готовности того или иного объекта. По мере приближения срока сдачи и развития окружающей инфраструктуры, спрос на квартиры в жилом комплексе растет, а вместе с ним повышается и стоимость недвижимости. На уровень продаж также влияет наличие действующих ипотечных программ. Так, в нашей компании доля сделок с использованием ипотечных кредитов сегодня составляет порядка 40% от общего объема продаж.

Разумная Недвижимость