Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Где размещают технопарки

В предыдущей статье мы попытались технопарки классифицировать. Сейчас же попробуем разобраться, где такие структуры в принципе могут размещаться.

«Разводка» по локациям

Первое, что приходит на ум дилетанту: почему бы не расположить технопарк в бизнес-центре, благо их в Петербурге немерено? Но не всё так просто.

– В отличие от бизнес-центра, на территории технопарка размещаются не только офисные, но и производственные помещения. Чаще всего выбор в пользу технопарков делают организации, для которых такое расположение структурных подразделений является принципиально важным. Этим объясняются повышенные требования к электроснабжению и водоотведению, характерные для технопарков. Также есть производственные организации, которые не могут работать по соседству. Всё это зависит от санитарных норм, за соблюдением которых следит управляющая компания, – комментирует генеральный директор АН «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Александр Гиновкер.

Понятно, что не каждая производственная организация может разместиться в бизнес-центре. В этом случае активы компании можно «развести» по разным локациям. Порой так даже выгоднее получается.

– Сегодня стоимость аренды в технопарке составляет около $ 5-8 за кв. м в месяц, в зависимости от состояния помещений. Такой же показатель арендных ставок и на помещения старых заводов, если они в рабочем состоянии. Но они располагаются в пределах кольца КАД, что важно для мелких производителей. Поэтому мелкие предприниматели готовы арендовать производственные и складские площади на бывших предприятиях, а офисы снимать в бизнес-центрах класса А и класса В, что является имиджевой составляющей, – говорит Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Авентин» (член АРСП) Светлана Алиева.

Однако такая схема может быть не совсем удобной. Представьте, что сотрудникам компании служебной надобности придётся мотаться из офиса на склад, а со склада – на производство (порой они могут находиться весьма далеко друг от друга). Да и клиентам не в радость смотреть товар на площадке где-нибудь на окраине города, а затем ехать подписывать договор в офис в центре.

На заводе – с натяжкой

Некоторые предприниматели размещают небольшое производство и офис на территории старого завода или фабрики. Это, пожалуй, удобнее, чем вразброс. Но и здесь есть свои нюансы.

По мнению Александра Гиновкера, старые заводские территории проигрывают современным технопаркам.

– Раньше их не было, и производства обходились территориями заводов, которые приспосабливались под нужны арендаторов. Но решить все задачи иногда бывает крайне сложно. Например, на старых заводах не всегда достаточно ресурсов. Кроме того, бывали юридические проблемы, которые заключались в спорах между собственниками, – отмечает эксперт.

Руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров считает, что называть технопарками территории старых заводов можно лишь с натяжкой:

– «Заселение» этих территорий шло стихийно, по мере приватизации и последующих перепродаж кусочков заводских площадей. Как на «Красном Треугольнике»: половина зданий стоит в разрухе, часть отремонтирована под бизнес-центр, каждое здание внутри может быть как складом, так и производством, или вообще пустовать. И к тому же государство рассчитывает реконструировать часть территории (когда-нибудь), что не добавляет ей инвестиционной привлекательности.

Светлана Алиева согласна с коллегами:

– Если старые заводские территории арендаторы используют под производство, то эти предприятия, как правило, размещаются в малоприспособленных помещениях и цехах под конкретное производство. Арендаторы не заинтересованы в модернизации помещений и инженерных коммуникаций. Всё это выглядит кустарно и не вызывает доверия у потребителей продукции.

Есть и ещё один тренд, который говорит не в пользу размещения технопарков в подобных локациях. В последнее время власти Петербурга активизировались в плане ревизии городских промышленных территорий. Заводы, которые сдают площади под склады, офисы и торговлю, рискуют потерять участки. Согласно поправкам к Градостроительному и Земельному кодексам РФ органы местного самоуправления имеют право изымать у предприятий используемую не по назначению землю и отдавать ее под КОТы. По информации «ДП», земли могут потерять до четверти промышленников.

Сложно, но перспективно

В развитых государствах технопарки (количество которых в некоторых из стран исчисляется сотнями!) часто располагаются за городом. К этому тяготеют и российские мегаполисы. Например, в Москве много технопарков находится за границами МКАД. Петербуржцам также известна позиция властей по переносу производства за город. В районе КАД пока ещё есть и большие пятна под застройку, и удобные подъезды. Площадки на таких локациях востребованы производственными компаниями, для которых важно, чтобы их производство, склады и офисы располагались друг рядом с другом, отмечают в АРИН. В компании уверены, что нет смысла размещать технопарки на старых площадках, где реконструкция зачастую неэффективна. Поэтому, чтобы создать современный технопарк, необходимо строить его с нуля.

Однако продвигается этот процесс пока сложно. В числе трудностей такого строительства – отсутствие необходимых коммуникаций на новом месте, затратность перевоза оборудования, риск прерывания производственного цикла. Ещё одна большая проблема – это кадры. Если предприятие выводится из центра в пригород, то обычно оно теряет львиную долю персонала.

И всё же строительство технопарков за городской чертой постепенно ведётся. О том, что собой представляют такие парки (их ещё называют индустриальными), рассказывает Николай Лавров:

– Технопарк – это большая территория промышленного назначения, похожая на коттеджный поселок, только для небольших предприятий. В таком технопарке потребитель может купить участок земли, необходимый под постройку своего производства и офиса. За небольшие по меркам коммерческой недвижимости деньги и с тем количеством коммуникаций и мощностей, которые необходимы.

По словам эксперта, это выгодно предпринимателям, потому что на свободном рынке очень тяжело найти оптимальный вариант, не переплачивая либо за лишнюю землю, либо за локацию, либо за имеющиеся мощности.

Таким образом, технопарки сегодня могут быть расположены как на территории бывших производств, так и построены «с нуля». За арендаторами остаётся возможность выбора локации в зависимости от своих потребностей и особенностей бизнеса.