Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Нюансы управления апартаментами

Одно из главных отличий апартаментов от жилой недвижимости заключается в том, что сдачей в аренду в первом случае может заниматься управляющая компания. По просьбе «Разумной Недвижимости» эксперты рассказали, как же, собственно, осуществляется управление апартаментами.

Исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева:

- Приобретение апартаментов нередко выгоднее, чем покупка квартиры: и стоимость квадратного метра, и налоговая база меньше, чем на жильё. Но управление ими обходится дороже, чем коммунальные услуги: от 50 до 150 рублей за квадратный метр, плюс (за счёт того, что это коммерческая недвижимость) расходы на отопление и водоснабжение не субсидируются государством. В итоге выходит дороже на 30-60% по сравнению с жильём.

- Раньше у нас были распространены такие инвестиционные опыты, как переуступки. Люди покупали недвижимость на стадии фундамента, а на этапе сдачи перепродавали её значительно дороже. В 2015 году такая разница доходила до 15%. Сегодня рынок жилья немного страдает, особенно в местах массовой застройки, и разница на различных стадиях строительства снизилась до 10%. Поэтому потенциальные инвесторы перешли от переуступок к сервисным апартаментам.

Руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй», генерального подрядчика проекта VALO, Марина Сторожева:

- В случае с апартаментами застройщику нужно не только построить квадратные метры, но и создать бизнес. В сервисных апартаментах на строительстве объекта процесс не заканчивается. Дальше начинает действовать профессиональная управляющая компания, которая обеспечивает доходность нашим инвесторам. Сейчас застройщики предлагают много доходных программ, у всех они немного разнятся – под 9%, 14%, 20%. Нужно обратить внимание, за счёт чего управляющая компания обеспечивает доходность.

- Мы ещё на этапе концепции разработали такое понятие, как зонирование, и реализовали его в своем проекте. У нас четыре секции, две из которых, в центральной части, – это гостиница. Здесь отдельно предусмотрены секции по краткосрочной сдаче и по долгосрочной. Боковые крайние секции мы предусмотрели под самостоятельное проживание либо под самостоятельную сдачу. Тем самым мы развели потоки, что очень важно.

- Стоимость апартаментов в разных секциях неодинакова. Так, апартаменты в секции по краткосрочной аренде стоят дороже, чем юниты с отдельным входом, предназначенные для самостоятельной сдачи.

- На начальном этапе наши покупатели определяются с программой инвестирования, будь то гарантированный доход или максимальный. От этого также зависит стоимость объекта. Например, мы предлагаем клиенту гарантированный доход 29 тысяч рублей в месяц (это без коммунальных услуг, на самом деле 35-36 тысяч). Если он согласен, то апартаменты продаются по одной цене, если он хочет максимальный доход – то по другой. Затем покупатель заключает договор с управляющей компанией. Он может выступать как физическое лицо – тогда будет платить 13% подоходного налога, либо оформить ИП и платить 6% с этой прибыли.

- Кстати, мы ввели дополнительно 10% от дохода на юнит. Если управляющая компания заработает больше по конкретному апартаменту, то еще 10% с этой разницы получит собственник. Это уникальное предложение.

Генеральный директор Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз:

- Когда мы рассматриваем недвижимость, то обращаем внимание на три фактора: местоположение, управление и безопасность. Если они нас устраивают, мы берём объект в управление.

- Хороший управляющий - это тот, кто принесёт те деньги, которые ожидали клиенты. Управляющая компания старается сделать всем хорошо. Программа, по которой мы работаем, в частности с апартаментами VALO, позволяет нам наблюдать, какие квартиры и на какое время заняты, и перераспределять все юниты, которые есть в управлении. Таким образом, мы контролируем то, что деньги, которые мы обещаем, наши клиенты действительно получают. Кроме того, управляющая компания помогает клиенту определиться с оптимальной программой аренды. Есть традиционные варианты сдачи на длительный срок, но мы стараемся идти на программы с более короткими сроками, потому что в этом случае арендаторы готовы платить больше. Важно, насколько хорошо управляющая компания это знает и умеет.

- При этом следует учесть и изменения в законодательстве. Например, если в договоре прописано, что вы хотите сдавать свою квартиру посуточно, то это будет являться гостиничной деятельностью, а вашу квартиру признают коммерческой недвижимостью. Все такие вопросы управляющая компания должна для вас решить.

- Что касается загрузки объектов. Когда вы играете на молодом рынке, арендная выплата позволяет создать высокую нагрузку, и из всех объектов, что существуют на рынке, нет таких, какие загружаются меньше 70%. В среднем загрузка составляет 50%.