Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Загородное строительство: как обеспечить участок инженерными коммуникациями

Кивеннапа-Север. Фото: razned.ru

Провести в коттеджный посёлок воду, свет или газ в настоящее время не так-то и просто. О том, почему сложилась такая ситуация и какова в этом роль монополистов, пытались разобраться эксперты рынка в рамках круглого стола, организованного порталом “Разумная Недвижимость” совместно с Деловой газетой Ленинградской области.

Посёлки дачного и городского типов

Председатель Совета Директоров ООО “1-я Академия Недвижимости” Дмитрий Новосельцев обратил внимание, что все поселки делятся на две принципиально разные группы - посёлки дачного типа и посёлки городского типа.

— Посёлки городского типа находятся относительно недалеко от КАД, в радиусе 20 км. Предполагается, что люди там живут постоянно и ездят в город на работу. Жители таких поселков хотят в них видеть инфраструктуру, очень близкую к городской. Дома должны быть обеспечены электроэнергией обычно от 10 до 15 кВт, водой, причём, желательно, чтобы это был центральный водопровод, газ, - подчеркнул эксперт.

Подвести же необходимые коммуникации на деле оказывается не так и просто, как минимум по двум причинам: бюрократический аппарат и цена вопроса. Дмитрий Новосельцев отметил, что иногда покупку земельного участка под строительство загородной недвижимости можно сравнить с лотереей, потому что зачастую очень сложно просчитать рентабельность проекта. Во-первых, монополисты могут без особых объяснений отказать в предоставлении ресурсов, во-вторых, это может стать непомерно дорогим занятием.

Череда согласований

Тем не менее, крупные игроки рынка справляются и преодолевают эти трудности. Генеральный директор компании “Лэндкей” Валерий Соколенко рассказал, что его компания застраивала свой коттеджный поселок практически с нуля. При этом прокладка коммуникаций в среднем заняла от 2-х до 4-х лет.

— Оговорюсь, это если район или село обеспечено инженерными коммуникациями. У нас газифицирован на сегодняшнее число посёлок “Горки Лэнд” на 260 домовладений, газ проводили 3,5 года. Тянули межпоселковый газопровод на 6,5 км и внутрипоселковый газопровод непосредственно до домовладений. Это очень долгий путь, начиная от согласования на районном уровне и заканчивая согласованием в Москве. Проведение электричества в поселок заняло 2 года. Это не быстрый процесс, а долгий дорогостоящий тяжелый путь, - делится опытом Валерий Соколенко, - Большую часть из этого времени занимают процедуры согласования. Само проведение сетей происходит довольно быстро. Так газ был проведён в посёлок в течение 3-4-х месяцев. 4 месяца строительства и 3,5 года согласований.

Длительность согласований связана с большим бюрократическим аппаратом, со сложностью принятия решений на различных этапах работы. По газу приходится задействовать сначала все уровни государственной власти, начиная от администрации муниципального образования до обращения в Москву. Потом те же документы согласовываются в газоснабжающих организациях, начиная от “Гатчина Газа” и заканчивая “Межрегионгазом”. На каждом этапе свои бюррократические препятствия.

Изношенность сетей

Согласен с коллегой и директор по строительству компании “Кивеннапа” Владимир Анчук, который подчеркнул, что, любой старт строительства коттеджного поселка начинается с получения технических условия, оценки существующих мощностей, которые находятся в шаговой доступности. Эксперт также озвучил еще одну важную проблему, которая препятствует возведению инженерных коммуникаций и делает процедуру ещё дороже.

— Мы делаем запросы в соответствующие, как правило, монопольные организации, сети газоснабжения, электроснабжения. Наиболее сложными моментами в настоящее время являются вопросы проведения в посёлки электроэнергии и газа. Связано это с тем, что в Ленобласти существует уже изношенная сама система, сами сети. Они имеют очень большой износ. И я не думаю, что в момент их формирования кто-то задумывался о том, что мы будем жить в новых экономических условиях. И сама основа электросетей конечно не была просчитана на несколько лет вперёд. Поэтому сталкиваемся с тем, что новые проекты, нагрузки не предусмотрены старыми сетями и приходится каким-то образом находить компромиссы с монополистами, пытаться совместными усилиями с ними заниматься как подведением и обеспечением своих посёлков, так и реконструкцией существующих сетей.

С монополистами мы пытаемся работать не через управляющую компанию, а напрямую с жителями. Это делает схему по сбору денежных средств наиболее прозрачной, то есть люди чётко понимают, что платят они не куда-то там через кого-то, а производителю или поставщику данной услуги, - прокомментировал Владимир Анчук.

Система оплаты взносов за пользование инженерной инфраструктурой ещё один больной момент. Как правило, в различных посёлках стоимость разнится и может с каждым годом увеличиваться. При этом если дома в посёлке возводятся на землях под ИЖС - это меньший риск, нежели чем покупать участок в дачном посёлке.

Система взносов

Президент “Межрегионального юридического центра земельных отношений”, к.ю.н Екатерина Иванова отмечает, что к ним в компанию часто обращаются в связи с непрозрачностью взимаемых платежей за пользование инженерной инфраструктурой.

Люди покупают участки в строящихся посёлках, платят инфраструктурные взносы, которые, они полагают, идут на нужды строительства коммуникаций: дороги, линии электропередач, газопровода.

— Однако, впоследствии выясняется, что система ежемесячных платежей является непрозрачной. Сами покупатели не вступают и не принимаются в члены этих дачных партнёрств. Соответственно, не могут повлиять на принимаемые решения по увеличению ежегодных и ежемесячных платежей. В конечном итоге, если при покупке земельного участка ежегодная плата за пользование инфраструктурой может составлять от 1 до 4 тыс. в месяц, она может многократно вырасти в течение двух лет. И собственники уже стоят перед выбором, нужен ли им вообще этот земельный участок. Альтернативная схема подключения напрямую через энергоснабжающие организации, к сожалению, пока у нас не реализовывается ввиду дороговизны, - говорит Екатерина Иванова.

Совет в такой ситуации эксперт дала следующий: приходить на сопровождение сделки с юристом, потому что даже при идеально корректных документах с юридической точки зрения риск повышения стоимости пользования всегда остаётся. Поэтому если человек принимает решение, он должен понимать, что этот риск он на себя берёт и с этим согласен.

В целом, резюмируя встречу, эксперты подчеркнули, что нюансов в вопросе подведения коммуникаций в загородный коттеджный поселок в настоящее время много. Однако, эти трудности преодолеваются и застройщики пытаются найти новые методы взаимодействия с монополистами.