Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Коммерческая недвижимость: особенности вложений

Коммерческая недвижимость, как мы уже писали, демонстрирует устойчивость даже в периоды экономических потрясений. Поговорим об основных особенностях вложений в подобные объекты, которые необходимо понимать частному инвестору.

Порог входа

С какой суммы могут начинаться инвестиции в коммерческую недвижимость? Это зависит от ряда факторов: локация, тип и площадь помещения, наконец, стратегия инвестора.

—Порог входа, безусловно, связан с локацией, поэтому следует понимать, что цены на коммерческие площади в зависимости от местоположения могут различаться многократно, – отмечает исполнительный директор ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов.

И всё же, если говорить о некоем среднем пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, то многие эксперты называют сумму в 5 млн рублей.

—За эти деньги можно найти помещение универсального назначения площадью порядка 20-30 кв. м на первом этаже, в пределах пешей доступности от метро, в спальных районах. При желании можно найти и дешевле, но и привлекательность такого объекта будет ниже, – говорит президент ООО «АКГ Вердиктум», член НП «АРМО» Марина Замотаева.

По словам управляющего партнёра Rusland SP Северо-Запад Альбины Ямалетдиновой, порог входа зависит и от инвестиционной стратегии:

—Возможно, инвестор хочет приобрести одну студию и сдавать её далее в аренду. Тогда порог входа – это как раз стоимость студии. Возможно, он хочет купить коммерческое помещение на первом этаже для последующей сдачи его, к примеру, продуктовому магазину. В этом случае порог входа – это стоимость помещения в среднем площадью от 500 кв. м.

Доходность и окупаемость

Доходность – это, пожалуй, наиболее важный фактор при покупке любого актива. В случае с коммерческой недвижимостью доходность – величина непостоянная, она может колебаться в широких пределах, в зависимости от сегмента и конкретных характеристик объекта. Например, для объекта, который описала Марина Замотаева, ставка доходности будет начинаться от 12%.

Что касается сроков окупаемости, то они напрямую зависят от доходности: чем выше ликвидность и доходность объекта, тем быстрее он окупится. Сейчас по тем показателям, что можно наблюдать на рынке, сроки окупаемости находятся в пределах 5-8 лет.

—Одной из главных особенностей инвестирования в коммерческую недвижимость является относительно долгий срок вывода средств. Другими словами, если инвестор захочет продать свой актив, то период от начала экспонирования объекта на рынке до момента закрытия сделки может составлять более полугода, – комментирует Марина Замотаева.

По мнению Дмитрия Иванова, для инвестора интересной будет окупаемость за 7-8 лет.

—Эталоном же считается окупаемость за 10 лет, а объекты со сроком окупаемости от 11 лет не являются привлекательными с точки зрения вложения инвестиций, – добавляет эксперт.

Юридические нюансы

Какие юридические нюансы нужно усвоить инвестору, решившему вложить средства в коммерческое помещение?

—Главное – следить за достоверностью всех документов. Удостовериться, что тот, кто продаёт вам объект недвижимости, действительно является его собственником. Проверить это можно, запросив справку из ЕГРН. Неплохо бы узнать о наличии справки о пожарной безопасности, изучить планы помещений, чтобы посмотреть, не менялась ли планировка, – рассказывает Марина Замотаева.

Одним из важнейших нюансов, по её словам, является и дальнейшее развитие территории, на которой находится объект недвижимости. Например, если инвестор решил купить помещение под кафе, то необходимо понимать, нет ли у администрации района планов по замене труб на данной улице. Как известно, сроки таких замен могут доходить до нескольких месяцев, в результате объект может всё это время простаивать.

—Подводным камнем может стать и наличие огромного количества конкурентов или соседство с медицинскими и детскими учреждениями, что делает коммерческую площадь уже не такой привлекательной для арендаторов, – добавляет Дмитрий Иванов.

Полезные рекомендации

Вкладывая средства в недвижимость, инвестор должен иметь стратегический план развития проекта.

—Любое помещение, а тем более здание, требует постоянных затрат на обслуживание и поддержание в «рабочем» состоянии, даже если вакантность составляет 100%. Поэтому при отсутствии спроса предпочтительней будет, например, сдача в аренду по более низким ставкам, чем запланировано, вместо простоя в ожидании «своего» арендатора, – советует коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон.

Эксперт также предупреждает: при неэффективном подходе к управлению приобретённое здание, как и любой проект, может потерять в цене. Именно поэтому в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости существенно возрастает роль управляющих компаний, оказывающих профессиональные услуги в сферах как коммерческой деятельности, так и эксплуатации.