Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Коммерческая недвижимость ― сложный, но прибыльный сегмент

Частные инвестиции в коммерческую недвижимость ― один из наиболее сложных и в то же время интересных с точки зрения доходности сегментов. «Разумная Недвижимость» спросила ведущего аналитика E3 Investment Константина Сергеева о том, как грамотно выбрать инвестиционное помещение, какую прибыль можно получить при его перепродаже или сдаче в аренду, а также о других особенностях вложений в коммерческую недвижимость.

― Константин, есть мнение, что коммерческая недвижимость может принести инвестору гораздо большую прибыль, чем жилая. Это действительно так?

― Здесь нужно четко различать, для чего делаются инвестиции ― для перепродажи или для дальнейшей сдачи в аренду. Если речь идет о перепродаже, то наиболее распространенной стратегией инвесторов является покупка недвижимости на стадии котлована, ожидание окончания строительства и реализация в готовом доме на этапе сдачи госкомиссии или оформления собственности.

При вложениях в жилую недвижимость средняя доходность за последние годы составляет 25% в год. Например, купив квартиру-студию в Санкт-Петербурге у метро «Парнас» за 2 млн рублей, можно было по окончании строительства продать ее за 3 млн (прирост в 1 млн за 2 года на вложенные 2 млн ― это и есть 25% годовых). При покупке коммерческой недвижимости для перепродажи сложнее спрогнозировать цену реализации, так как на нее будут влиять факторы проходимости, мощностей электросетей и многие другие. Но в среднем по городу доходность при перепродаже коммерции составляет те же самые 25% в год.

― А если мы говорим о получении прибыли от аренды?

― Здесь прибыль определяется соотношением годового дохода от аренды к потраченным на покупку деньгам. Так, купив 1-комнатную квартиру в Петербурге рядом с метро за 4 млн рублей, вы сможете сдавать ее примерно за 22 тыс. рублей в месяц (264 тыс. в год), а это всего 6,5% годовых доходности. Окупаться такая недвижимость будет в среднем 15,5 лет.

Коммерческая недвижимость может дать доход до двух раз выше ― за счет более высоких арендных ставок в соотношении к стоимости купленного помещения. Но есть одно важное «но»! Во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует на все значительно острее, найти арендатора на коммерческое помещение сложнее и дольше, чем сдать квартиру. В Санкт-Петербурге сейчас закрылись (или на грани закрытия) около 20% учреждений общепита и увеселительных заведений ― баров, ресторанов и т. п. В таких условиях много коммерческих помещений простаивают без арендаторов.

― Каковы еще особенности инвестирования в коммерческую недвижимость?

― Чтобы инвестировать в данный сегмент, необходимо оперировать большими суммами, порог входа сюда почти в 2 раза выше, чем в сегмент жилья. Кроме того, при покупке коммерческого помещения нужно спрогнозировать такие показатели, как проходимость, ситуация на рынке, учесть возможность соблюдения тех или иных законодательных норм. Это необходимо для того, чтобы определить возможность сдать помещение внаем тем или иным типам арендаторов.

― Есть ли законодательные сложности вложений в коммерческую недвижимость?

― Сложности есть не у владельца коммерческого помещения, а у его арендатора, и, как правило, владелец в той или иной степени вынужден принимать участие в их урегулировании. Например, чтобы открыть продуктовый магазин, необходимо соблюдать нормы противопожарной безопасности и соответствовать требованиям санитарной инспекции.

― В какие именно коммерческие помещения выгоднее вкладывать средства?

― Коммерческая недвижимость включает в себя такие сегменты, как офисы, складские и производственные помещения, а также торговые помещения. Для частных инвесторов наиболее доступным форматом является стрит-ритейл, то есть помещения на первых этажах жилых зданий. Остальные сегменты в основном требуют значительно больших бюджетов.

― Кто из инвесторов и почему выбирает коммерческую недвижимость? Какая у них мотивация?

― Коммерческая недвижимость больше подходит более опытным инвесторам, и покупателям с большим капиталом. Причина простая ― при профессиональном выборе и дальнейшем управлении доходность вложений здесь значительно выше, чем в жилой недвижимости.

― Правда ли, что спрос частных инвесторов на коммерческие помещения в последнее время значительно упал?

― За последний год снизились и спрос, и ставки на рентную недвижимость, найти арендаторов становится все сложнее. Снижению спроса способствует падение уровня реальных доходов населения, по сравнению с прошлым годом он сократился уже почти на 10%. Все это отражается, прежде всего, на бизнесе арендаторов. Например, ресторанный бизнес потерял 20% заведений, магазины одежды и электроники ― около 10%, такая тенденция характерна и для офисов. Уровень вакантных площадей как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл, продолжит расти за счет сокращения программ развития торговых операторов и ухода с российского рынка наименее успешных сетей. Торговые операторы будут пересматривать текущий портфель магазинов и отказываться от наименее рентабельных.

― Есть ли у данного сегмента перспективы? Что должно измениться, чтобы он быстрее развивался?

― Перспективы рынка коммерческой аренды тесно связаны с экономическими параметрами всей экономики в целом. Рост или хотя бы сохранение реальных доходов населения, позитивные ожидания владельцев бизнеса (потенциальных арендаторов) ― все это зависит от уровня цен на углеводороды, от возможности проведения структурных реформ российской экономики.