Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Рентная жилая недвижимость окупается не менее 10 лет

Константин Сергеев

ведущий аналитик E3 Investment

Приобретение недвижимости для сдачи в аренду ― одна из распространенных стратегий инвестирования, которая пользуется особенным спросом у консервативных инвесторов. По данным нашей компании E3 investment, среди регионов России сейчас наибольший доход от сдачи недвижимости в аренду могут получить жители Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара.

Однако если рассматривать приобретение квартиры с точки зрения сроков окупаемости потраченных средств, то обе столицы окажутся в аутсайдерах по доходности подобных вложений. Причина ― высокая стоимость покупки актива в сравнении с доходами, получаемыми от его сдачи в аренду. Чтобы сравнить, какой доход может принести та или иная жилая недвижимость, купленная для последующей сдачи в аренду, необходимо учесть следующие факторы:

1) расходы: стоимость покупки недвижимости, стоимость ремонта и интерьера, коммунальные платежи, налоги, дополнительные расходы на содержание;

2) доходы: ежемесячный рентный доход и прирост стоимости квартиры в соответствии с общим ростом цен на недвижимость.

Для расчета доходности в годовых и срока окупаемости мы используем простую формулу: ежемесячная арендная плата × 12 (месяцев) × 100 / стоимость приобретения квартиры. Данный расчет ведется без учета коммунальных платежей, стоимости ремонта, налогов на имущество и на доход ― эти показатели игнорируются в строке «Расходы». А в строке «Доходы» при расчете игнорируется показатель ежегодного роста цен на недвижимость, так как его значения на перспективу более 10 лет спрогнозировать невозможно. Таким образом, при расчете мы используем основные показатели, которые и отображают реальную картину, а дополнительные показатели компенсируют друг друга по доходам и расходам и не оказывают значительного влияния на общий результат.

При расчете цены покупки квартиры использованы данные по стоимости квартир на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга и Всеволожского района Ленобласти за май 2015 года («новая» + «старая» «вторичка» сегмента масс-маркет). При расчете ежемесячной арендной платы использованы данные средних арендных ставок по упомянутым регионам за тот же период. Аналитики нашей компании подсчитали, какую квартиру выгоднее приобрести для последующей сдачи в аренду и сроки окупаемости каждого типа квартир.

Например, приобретая «трешку» сегмента масс-маркет за 8,2 млн рублей, мы можем сдать квартиру в аренду по средней ставке 35 тыс. рублей в месяц и получить годовую доходность в размере 5,1%, или 420 тыс. рублей. Срок окупаемости такой квартиры составит примерно 19,5 лет. Если же мы купим квартиру-студию по цене 3,05 млн рублей, то можем рассчитывать на ежемесячный рентный доход в 19 тыс. рублей, что за год составит сумму в 228 тыс. рублей и даст доходность в 7,5% годовых. Расчеты по всем типам квартир приведены в таблице.

По данным аналитического отдела E3 investment

В зависимости от конкретного объекта рентная жилая недвижимость приносит доход от 5 до 10% годовых, коммерческие помещения ― до 15%. Закономерность, что студии и 1-комнатные квартиры, как правило, являются наиболее ликвидными вариантами вложений для дальнейшей перепродажи, верна и для рантье. Но доходность до 10% годовых не покрывает уровня инфляции. Мы советуем консервативным инвесторам максимально диверсифицировать свой инвестиционный портфель, включая в него различные инструменты и объекты вторичного и первичного рынков недвижимости. Тем же, кто предпочитает именно сдать квартиру в аренду, мы даем такие рекомендации.

Во-первых, рассмотрите варианты приобретения рентной недвижимости в туристических или активно развивающихся регионах, где наблюдается высокий поток туристов или миграционный прирост, но стоимость недвижимости на порядок ниже, чем в Москве или Санкт-Петербурге. Если ориентироваться на доход от аренды, многие регионы демонстрируют лучшие показатели доходности и предполагают меньший порог входа ― от 1 млн рублей. Если квартира в Санкт-Петербурге принесет рентный доход не более 7,5% годовых, то жилая недвижимость в Краснодарском крае позволяет рассчитывать на показатели доходности от 7 до 15% годовых (также без учета повышения стоимости самого объекта инвестиций).

Во-вторых, обратите внимание на сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге. С формальной точки зрения апартаменты представляют собой не жилую, а коммерческую недвижимость. Следовательно, при строительстве не нужно соблюдать ряд норм, что делает их на 5‒10% дешевле, чем стандартные новостройки. На практике же апартаменты ― это жилье с удобным гостиничным сервисом, и за проживание в таких помещениях арендаторы готовы платить больше. Поскольку стоимость апартаментов на момент строительства меньше, чем у жилых новостроек, то и доходность инвестиций для дальнейшей сдачи в аренду на 3‒5% годовых выше.