Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Налог на неликвид

Фото: Unsplash/Pixabay

Строительные компании в конце года активно готовятся – в том числе, морально – к различным нововведениям, которые с года нового приготовили для них власти. В первую очередь, речь о поправках в закон о долевом строительстве и возможной переоценке кадастровой стоимости недвижимости.

Однако серьезно повлиять на рынок могут не только свежие законы, но и эхо старых решений, которое только сейчас догоняет девелоперов – например, уплата налога на непроданную недвижимость.

Маленький шаг для бюджета, большой – для рынка

На самом деле, соответствующие изменения в законодательство были приняты в Петербурге еще в конце 2015 года. Тогда был введен налог на жилые площади, которые не учитываются на балансе организации в числе объектов основных средств. Проще говоря, речь о том, чтобы застройщики платили однопроцентный налог на квартиры в новостройках, раз уж они не успели их продать и фактически являются их собственниками.

Аналогичные нормы приняли и в других регионах. Правда, Петербург решил не откладывать в долгий ящик и стал насчитывать налог сразу, хотя в той же Москве фискальные каникулы для девелопера составляют два года.

Для крупных городов поступления в бюджет от такого налога, по мнению экспертов, исчисляются несколькими сотнями миллионов рублей. Не особенно значимое подспорье для казны, дефицит которой составляет 70 млрд рублей. А вот для застройщиков эти отчисления могут оказаться значительными.

Ценовые качели

Идея депутатов (помимо обычного поиска любых возможных источников дохода) состоит в том, что девелоперы в новых условиях будут стремиться продавать квартиры на стадии котлована, а значит по более доступным ценам. Однако массового сокращения котировок на рынке это не вызовет, считает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая:

«Компаний, у которых много непроданных квартир после завершения строительства дома, не так уж много. Поэтому о массовом снижении цен мечтать не стоит, - говорит эксперт. - Из-за проблем с реализаций жилья снижать цены, вероятнее всего, начнут застройщики, которые не могут похвастаться высокой ликвидностью своего предложения».

Впрочем, в этом случае «воспитательная» роль закона кажется странной – собственник жилого «неликивида» в любом случае будет вынужден снижать цену пост-фактум. Более того, есть основания предполагать, что в перспективе налог может задать обратный импульс рынку и привести к росту цен.

«Необходимость устанавливать цены, позволяющие распродать все квартиры в доме за время его строительства, может привести к сокращению предложения, - рассуждает Юлия Ружицкая. - Ведь видя, что рентабельность девелоперских проектов падает, застройщики начнут выводить на рынок меньше проектов. Можно предположить также, что будут они не лучшего качества. Известно же, что в условиях дефицита быстро раскупается любой товар».

Законная связь

Оценивать последствия этого закона – и перспективы его исполнения – следует, учитывая рыночный контекст. Первая мысль, которая приходит в голову, говорит о том, что компании начнут специально затягивать сдачу дома в эксплуатацию до тех пор, пока на все квартиры не найдется покупатель.

Однако объем предложения на рынке сейчас такой, что дожидаться покупателей может довольно долго. Кроме того, если речь часть квартир в доме принадлежит дольщикам, то пауза при сдаче дома может обернуться миллионными компенсациями за просрочку, и судебная практика последних месяцев тому подтверждение.

В то же время, следует учитывать и размер налога. Ставка кажется скромной – 1%, однако высчитывается эта сотая часть из кадастровой стоимости квартиры. А эти цифры могут в скором времени поменяться, благо регионам дали право пересматривать оценку. И если интуиция (и многолетний опыт) нас не обманывают, вряд ли такой закон принимали ради снижения оценки.

В итоге под удар могут попасть целые сегменты. Эконом- и комфорт-класс находятся в сравнительно неплохом положении – и сумма налога ниже, и количество остающихся квартир не столь значительно. Однако есть области, где низкие продажи по ходу строительства вовсе не являются характеристикой проекта как неликвида.

«В основном это коснется жилья высоких сегментов – бизнес и премиум классов, - говорит Юлия Ружицкая. - Продажи там, как правило, идут медленнее, чем в жилых комплексах класса масс-маркет. При этом продажи после ввода дома в эксплуатацию не означают, что проект неудачен. Для данного сегмента это стандартная, т.е. нормальная ситуация».