Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Транспортная доступность при инвестировании в жилье

Фото: Erdenebayar/Pixabay

Не зависимо от того, инвестирует ли покупатель деньги, или берет квартиру «для себя», вопрос ее ликвидности в будущем является крайне важным. И одним из главных факторов ликвидности служит транспортная доступность.

Иногда инвесторы возвращаются

По словам начальника отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяны Хоботовой, наблюдаемый сегодня рост спроса на недвижимость объясняется двумя причинами. Предельно низкими ценами и общим ощущением стабильности. Россияне смирились с принесенными кризисом потерями и в большинстве считают, что худшее позади.

«Если у вас сейчас есть средства (хотя бы на первоначальный взнос) в рублях, если вам нужно жилье, то сегодня подходящий момент для покупки квартиры - цены относительно невысокие, ставки по ипотеке с господдержкой - самые низкие за все время существования ипотеки в России, а различные акции от застройщиков помогут еще сэкономить», - говорит руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков.

Постепенно оглядываться на рынок недвижимости стали и ранее массово его покинувшие частные инвесторы. Представители стройиндустрии уверяют, что в покупках доля инвестиционных сделок находится в пределах 10%. На самом деле, скорее всего, она не превышает 5%, но, тем не менее, растет.

«Если вопрос в том, есть ли объекты, в которые можно вложить деньги и заработать больше банковского депозита, то ответ: да - есть», - уверен ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. «Несмотря на кризисные явления, на рынке есть инвестиционно привлекательные объекты, просто важно «поймать момент» их первичных продаж с минимальными ценами», - вторит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Кроме того, подсказывает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, если квартира приобретается для собственного проживания, через несколько лет у покупателя могут измениться жизненные планы и состав семьи. «Это влечет за собой необходимость продажи жилья в бывшей новостройке и покупки новой квартиры. Поэтому фактор ликвидности стоит учитывать в любом случае», - предупреждает эксперт.

Общие правила инвестирования

При этом, безусловно, далеко не все объекты имеют инвестиционный потенциал. Так, отмечает Владимир Богданюк, однозначно предпочтительней вкладываться в новостройку на начальной стадии строительства с квартирой небольшой площади. «Однокомнатную квартиру оптимальной площади всегда легче продать, чем двушку и тем более трешку», - констатирует он.

В целом же эксперт рекомендует ориентироваться на потенциальный спрос. Например, высоким спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью.

Данный фактор – транспортную доступность – называют ключевым для последующей продажи все эксперты. В частности Мария Литинецкая отмечает, близость метро может добавить до 15% к стоимости жилья в бывшей новостройке на вторичном рынке. При этом в момент покупки квартиры рядом с комплексом может не быть действующих станций, но они появятся в непосредственной близости от него в ближайшие годы.

Также, помимо близкого соседства с метро, комплексы с высоким инвестиционным потенциалом должны быть удобно расположены по отношению к основным транспортным артериям и узлам города – действующим или строящимся.

На дальней станции сойду

Рейтинг транспортной доступности пригородов Санкт-Петербурга недавно опубликовал Департамент жилой недвижимости NAI Becar. «Непосредственно в городе пятен под застройку осталось крайне мало, и застройщики реализуют их под строительство жилья класса комфорт и бизнес, - поясняют аналитики. - Доступное жилье сегодня находится за пределами КАД, и многие покупатели между густонаселенными районами на окраинах города и жильем в ближайших пригородах все чаще выбирают последнее».

Итак, по оценкам аналитиков NAI Becar, на первом месте по рассматриваемому параметру находятся Пушкин, Павловск и Сестрорецк. В Пушкин и Павловск следуют сразу три магистрали: Пулковские шоссе, Московское шоссе и Софийская улица. Параллельно строится платная автодорога Санкт-Петербург – Москва. Сестрорецкий же район расположен в 5 км от КАД.

На втором месте по доступности находятся Петергоф и Ломоносов. Из города почти до самого Петергофа ведет трамвайная линия. А выбор КАД может сократить время в пути в часы «пик».

На третьем месте - Зеленогорск и Кронштадт. Так, при сопоставлении с Сестрорецком путь до Зеленогорска может занять вдвое больше время. Узкая дорога вдоль Финского залива не рассчитана на высокую скорость. Кронштадт же соединен с Петербургом многополосной дорогой проходящей по дамбе. Но удаленность не позволяет ему занимать верхние строчки в рейтинге.

Наконец, на пятом месте находятся Колпино и Гатчина. В Колпино ведут два пути: Софийская улица и Мурманское шоссе. Но автомобильный трафик утром и вечером создает значительные проблемы для жителей. А в Гатчинский район можно добраться лишь по трассе Е-95, что делает это направление перегруженным и крайне неудобным.

Новостройки ближнего прицела

В самом городе ситуация с дорогами тоже неоднозначна. Как уточняет генеральный директор компании RUTOLL Иван Плотников, самая главная ценность в любом мегаполисе – земля. Руководство города постоянно вынуждено выбирать, как эффективнее использовать тот или иной земельный участок: построить на нем жилье, инфраструктурный объект, или дорогу. «Например, в историческом центре города возможностей для расширения существующих или строительства новых дорог нет, - сетует специалист. - Да и в целом в сегодняшних границах Петербурга очень мало возможностей для развития дорожной сети. Строительство новых дорог всегда будет отставать от темпов жилой застройки».

Соответственно, чем ближе к центру города, тем значительней роль метрополитена. Владимир Богданюк рассказывает, что цены на первичке «чувствительны» уже на этапе слухов и первого анонсирования планов по продлению ветки метро. Впрочем, в этот период колебание цен незначительно. «Активный рост цен идет, когда начинается непосредственное строительство подземки – и может доходить до 10%», - говорит эксперт.

При этом по мере приближения даты открытия станции оживление не стихает, застройщики стараются максимально отыграть данный фактор. «А ввод в эксплуатацию станции – это высшая точка покупательской активности, на этом этапе может произойти вторая волна увеличения цен еще на 5% в среднем», - резюмирует специалист.

Владимир Богданюк уточняет, что нужно учитывать не только перспективы строительства метро в локации, но и сроки выхода проекта для инвестирования на рынок. По его оценкам девелоперы объектов, выходящих на рынок после утверждения планов о строительстве метрополитена, уже закладывают данный факт в стоимость. Соответственно, с целью получения максимальной прибыли следует отдавать предпочтение объектам, поступившим в реализацию до официального подтверждения строительства метро, на первом этапе появления данной информации.

И, кстати, наибольшее оживление на рынке новостроек в связи со строительством станции метро наблюдается в районах, где состояние транспортной доступности было неудовлетворительным из-за загруженности основных трасс.

Оглянемся вокруг

Наше издание уже писало, что, по словам вице-губернатор Санкт-Петербурга Игоря Албина, станции метрополитена «Проспект Славы», «Дунайский проспект» и «Южная» будут открыты до декабря 2017 года.

В марте 2018 года откроются станции «Новокрестовская» (западнее нового стадиона «Зенит-Арена») и «Беговая» (юго-западнее пересечения ул. Савушкина и Туристской ул.). В 2019-м начнут работать «Театральная» (южнее пересечения ул. Декабристов и ул. Глинки) и «Горный Институт» (юго-западнее пересечения Большого пр. В.О. и Косой линии). А далее начнется строительство шестой линии.

Кроме того, есть смысл следить за поправками в Генплан города. Напомним, Игорь Албин обещает утвердить новый Генплан до конца 2018 года.

Наконец, не лишней будет информация от строителей автодорог. Так, на днях правительство Петербурга окончательно решило выполнять трассировку второго этапа Западного скоростного диаметра – новой скоростной широтной магистрали с мостом через реку Нева в створе Фаянсовой и Зольной улиц.

Как рассказывает Иван Плотников, она свяжет южный участок ЗСД и Восточное полукольцо КАД. «Руководство города нацелено на развитие сети вылетных магистралей, которые позволят выехать из города или попасть в него без использования улично-дорожной сети», - поясняет специалист.