Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Вексельная схема покупки не гарантирует получение квартиры

Сегодня застройщики предлагают несколько схем приобретения квартир. Самой популярной, несомненно, является заключение договора долевого участия – ДДУ. Но есть и другие схемы: заключение предварительного договора купли-продажи, вступление в кооператив, покупка жилищных сертификатов, переуступка права требования и, наконец, приобретение векселя.

Вексельная схема покупки новостройки не слишком распространена на рынке, но всё же строительные компании её охотно применяют. Поговорим о том, что собой представляет данная схема, насколько она легальна, а также о том, какие плюсы и минусы даёт вексель покупателю и какие – застройщику.

Договор о намерениях

Вексельная схема покупки – это своего рода договор между покупателем и застройщиком о намерениях покупателя в дальнейшем приобрести квартиру. По сути, человек покупает ценную бумагу, которой в дальнейшем сможет расплатиться за жильё.

—При использовании вексельной схемы покупатель заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договора обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Одновременно с этим стороны заключают договор купли-продажи векселя. Стоимость векселя равнозначна стоимости квартиры по предварительному договору, и покупатель квартиры перечисляет указанную сумму на счёт продавца, – разъясняет директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская.

По словам директора департамента продаж ГК «Гранель» Рустама Арсланова, вексельная схема относится к так называемым «серым» схемам приобретения жилья, поскольку права покупателя никак не защищены. При этом продажа векселя не противоречит закону, и эту схему применяют даже крупные застройщики.

Существенная разница между вексельной схемой и ДДУ заключается в том, что в первом случае после ввода дома в эксплуатацию застройщик сначала оформляет квартиру в свою собственность, а уже потом передаёт её покупателю, а во втором – квартира сразу становится собственностью покупателя.

Право не на квартиру, а на деньги

Выгода для покупателя при вексельной схеме, по сути, одна – цена вопроса. Как правило, она ниже, чем при заключении ДДУ. Но есть и ряд нюансов, на которые стоит обращать внимание и их учитывать.

—Как говорилось выше, вексель даёт право не на квартиру, а лишь на деньги, которые уплачены застройщику, и их возврат. При этом внесённые средства никак не индексируются, то есть в случае возврата вы получите ту же сумму, что и платили. А цены на недвижимость при этом выросли. Также нет гарантии, что к моменту передачи квартиры покупателю цена на квартиру не изменится, в результате чего векселя может хватить лишь на частичное приобретение жилплощади. Ну и, конечно, законодательно покупатель никак и ничем не защищён, а значит, в случае непредвиденных обстоятельств может остаться без квартиры, – говорит Рустам Арсланов.

Также следует учесть, что законодательство чётко предусматривает привлечение денежных средств на стадии строительства застройщиком только на основании договора участия в долевом строительстве или по ЖСК.

—Использование вексельной схемы может означать, что у застройщика не оформлены должным образом все необходимые документы для строительства, а значит, гарантий надлежащего и своевременного исполнения обязательств нет, – добавляет Юлия Симановская.

При этом для самого застройщика плюсы очевидны: он получает беспроцентный кредит на строительство, который лишь обещает погасить в дальнейшем при помощи квартиры. Но формально он это делать не обязан, может, например, расплатиться и деньгами. Ну и, кроме того, поскольку такая покупка не регламентируется 214-ФЗ, то получается, что нет необходимости соблюдать его требования, например, страховать договор долевого участия и соблюдать сроки строительства.

Вычет не предусмотрен

Отдельной строкой отметим, как влияет вексельная схема приобретения новостройки на возможность получения налогового вычета. Согласно ст. 815 Гражданского кодекса РФ вексель удостоверяет ничем не обусловленное обязательство векселедателя либо иного указанного в векселе плательщика выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы.

Таким образом, вексель представляет собой денежное обязательство и не может отождествляться с денежными средствами. Исходя из изложенного, передача физическими лицами векселей, принадлежавших им на праве собственности, в счёт оплаты стоимости квартиры не может быть приравнена к суммам, направленным на приобретение жилья.

Из этого следует, что имущественный налоговый вычет в случае оплаты покупателем стоимости приобретаемой квартиры векселем не может быть ему предоставлен.

С учётом всех описанных обстоятельств делайте выводы о том, насколько удобна для вас данная схема покупки.